青島：準(zhǔn)入寬松，產(chǎn)權(quán)房淡出難

    青島也像北京一樣擁有典型的“四房”體系，但是寬松甚多。

    向“以租為主”轉(zhuǎn)變，但產(chǎn)權(quán)房淡出緩慢。青島保障房體系也在從“居者有其屋”向“居者有其住”轉(zhuǎn)變。截至2013年9月底，青島各區(qū)（市）共提報保障性住房建設(shè)項目54個、房源17839套，其中公（廉）租房11348套（占64%），經(jīng)適房4699套，限價商品房1792套。2014年到2016年，青島市保障性住房計劃建設(shè)總量不少于4.5萬套，其中，公共租賃住房3萬套（67%），經(jīng)濟(jì)適用住房0.75萬套，限價商品住房0.75萬套。預(yù)計從2016年開始，經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房建設(shè)數(shù)量將逐步壓縮，逐步退出住房保障體系的舞臺。

    上海：內(nèi)外有別，產(chǎn)權(quán)保障本地人

    本地人：實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)保障。上海的保障房體系只包含廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房（也叫共有產(chǎn)權(quán)房）三種。其中，廉租房和共有產(chǎn)權(quán)房主要針對本地人，公租房主要針對外地人。

    上海有廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房（共有產(chǎn)權(quán)房）兩種形式保障戶籍人口（以及一定年限的常住人口），其本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)保障。

    上海1999年推出廉租房，多次降低門檻后，現(xiàn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)已放寬到2100元（人均可支配收入的63%），基本覆蓋住房困難但沒有住房消費支付能力的低收入家庭。

    鑒于江蘇淮安2007年推出了以出讓土地共有產(chǎn)權(quán)房代替劃撥土地的經(jīng)適房，并實施購房家庭與政府7∶3和5∶5兩種產(chǎn)權(quán)比例，2009年上海開始試點共有產(chǎn)權(quán)房，2010年開始申請供應(yīng)，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)降低到5000元（人均可支配收入的150%），基本覆蓋了中等收入但仍無市場購房能力的“夾心層”群體。

    上海的廉租房可以出售轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房。廉租房分為 “只租不售”和“先租后售”兩類，其中“先租后售”類主要為在近郊大型居住社區(qū)內(nèi)籌集的房源，申請家庭居住滿一定年限后，具有支付能力并符合共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請條件的，可以按照規(guī)定申請購買。

    外地人：公租房。上海的公租房是主要針對外來人口。公租房不限戶籍、收入限制，以在本市有穩(wěn)定職業(yè)、居住困難作為申請條件，租賃價格略低于市場租金，只租不售，租賃總年限一般不超過6年。但是，看似普惠的政策，實際執(zhí)行中也因租金太高、地點偏遠(yuǎn)等原因使受益面有限。

    執(zhí)行還是超越了“十二五”規(guī)劃？

    “十二五”規(guī)劃的本質(zhì)，旨在建立一個類似美國的剩余福利模式。但是除廣東（廣州）外，各地都對這一模式進(jìn)行了超越。

    “十二五”規(guī)劃實質(zhì)：剩余福利式

    更深入分析之前，有必要進(jìn)一步厘清“十二五”規(guī)劃的本質(zhì)。它旨在建立一個類似美國的剩余福利模式。

    剩余福利制度有兩大基本特征：一、市場扮演主要福利提供角色，政府只起補殘作用。二、既然是補殘（或剩余性），保障規(guī)模要盡可能地小——如能保障到60%AMI（Area Median Income?熏地區(qū)中位收入）的，絕不擴展到80%AMI；保障形式要盡可能最基本——能用租賃的，就絕不用產(chǎn)權(quán)。目的是讓自由市場作用最大化。