北京樓市清明假期成交創(chuàng)新低開發(fā)商開足馬力走量
發(fā)布時(shí)間：2014-04-09 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：卡卡
摘要：4月草長(zhǎng)鶯飛、氣候宜人，既利于購(gòu)房者看房選房，也是樓盤展示自身的景觀園林優(yōu)勢(shì)的最佳時(shí)期，因此往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)一年銷售旺季的起始，然而，在剛剛過(guò)去的清明小長(zhǎng)假期間，北京樓市卻一反常態(tài)，銷量“速凍”。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)
數(shù)據(jù)顯示，2014年4月5日—4月7日的三天假期，北京僅簽約205套商品
住宅，
成交面積2.36萬(wàn)平方米不僅無(wú)法與2009、2010年樓市旺盛時(shí)期三天售出千余套的水平相比，甚至低于2011年北京剛剛出臺(tái)
限購(gòu)令之后的市場(chǎng)銷量。，如此低的銷量水平創(chuàng)自2008年開始清明節(jié)休假制度以來(lái)，近7年同期新低。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，造成北京樓市成交進(jìn)入冰封期的最主要原因是剛需客群越來(lái)越重的猶疑觀望情緒所致。北京
房?jī)r(jià)目前已
上漲到階段性高位，對(duì)于剛需客群來(lái)說(shuō)，購(gòu)置一套房屋動(dòng)輒需要
貸款上百萬(wàn)元，已經(jīng)超越了其經(jīng)濟(jì)能力，但又出于擔(dān)憂房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，而又不得不抓緊看房選房，今年以來(lái)，北京推出的自住型
商品房新政令這部分客群的恐慌心態(tài)得到極大緩解，大量剛需客群轉(zhuǎn)而申購(gòu)中低價(jià)位的自住型商品房，普通商品住宅市場(chǎng)成交因此出現(xiàn)回落。再加上今年春節(jié)后，
開發(fā)商受業(yè)績(jī)壓力、預(yù)售
價(jià)格管制的雙重制約，多采取平價(jià)策略推盤，房?jī)r(jià)回落跡象初現(xiàn)，是造成剛需客群止步于商品住宅市場(chǎng)的根本性原因。此外，在京津冀一體化的國(guó)家戰(zhàn)略之下，北京房?jī)r(jià)見頂，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈價(jià)格洼地顯現(xiàn)，促使樓市
投資客被分流至北京周邊的河北各板塊，北京購(gòu)房客群進(jìn)一步減少。剛需觀望、投資客轉(zhuǎn)移，疊加作用下導(dǎo)致北京樓市銷量失速下滑。
任啟鑫分析，隨著北京自住型商品房上市項(xiàng)目量的增加，此消彼漲之下，普通商品住宅所占的市場(chǎng)份額將嚴(yán)重下降，
開盤項(xiàng)目低價(jià)入市、在售項(xiàng)目推出特價(jià)房的現(xiàn)象還會(huì)不斷增多，市場(chǎng)預(yù)期因此發(fā)生轉(zhuǎn)變，由剛需盤引發(fā)的“價(jià)量停滯”將最終影響到中高端市場(chǎng)，造成2014年商品住宅市場(chǎng)的整體萎靡。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年4月5日—4月7日的三天清明假期期間，北京共有兩個(gè)項(xiàng)目推盤入市，分別是位于通州臺(tái)湖板塊的東亞·臺(tái)湖印象，以及位于密云的北京
城建·上河灣。其中東亞·臺(tái)湖印象共推出309套房源、北京城建·上河灣則大手筆單次放量460套，兩項(xiàng)目共為北京樓市新增769套商品住宅。
相比去年開發(fā)商單次往往僅推貨數(shù)十套的惜售心態(tài)，今年春節(jié)之后，眾多樓盤開足馬力，大舉推貨，單次300、400套的供應(yīng)量越來(lái)越趨向于常態(tài)化。數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后開盤的29個(gè)項(xiàng)目中，推貨量在300套以上的就有10個(gè)項(xiàng)目之多，占比超過(guò)三分之一；而去年同期的48個(gè)開盤項(xiàng)目中卻僅有8個(gè)項(xiàng)目大批量推貨，市場(chǎng)占比僅為六分之一。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，自住型商品房沖擊導(dǎo)致樓市整體的銷量水平大幅下滑，影響到了開發(fā)企業(yè)上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，加之下半年普通商品住宅的市場(chǎng)狀況恐怕將會(huì)每況愈下，開發(fā)企業(yè)一方向?yàn)榱藢?shí)現(xiàn)半年業(yè)績(jī)，另一方面也是秉承“現(xiàn)金為王”的策略，因此在購(gòu)房需求仍存的情況下，改變了推盤策略。將以往在購(gòu)房需求旺盛的市場(chǎng)狀況下，采取的實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率為目標(biāo)，將樓盤價(jià)格定于購(gòu)房者心理預(yù)期的上限，即“按價(jià)推貨”的方式改為“按需推貨”，也就是在排號(hào)客戶相對(duì)有限的前提下，以實(shí)現(xiàn)銷售數(shù)字為目標(biāo)，為了盡量提升排號(hào)客戶轉(zhuǎn)化為認(rèn)購(gòu)的比例，因而大量推貨的同時(shí)調(diào)低定價(jià)，以滿足購(gòu)房者預(yù)期。
