京城樓市格局生變：剛需滯漲 改善仍被看好
發(fā)布時(shí)間：2014-04-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：卡卡
摘要：據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至3月24日，2014年3月北京商品住宅成交套數(shù)、成交面積同比分別下跌64%、61%，基本回落到兩年前 “加強(qiáng)版限購(gòu)令”出臺(tái)后的市場(chǎng)水平。
值得一提的是，市場(chǎng)中明顯出現(xiàn)剛需與中高端市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化。分析認(rèn)為，自住型
商品房“分流”了剛需客戶，卻給改善型
住房帶來了更多機(jī)遇。而這也符合政府“低端有保障、中端有供給、高端有市場(chǎng)”多層次住房供應(yīng)體系的初衷。
被“分流”的剛需
上周北京市場(chǎng)共有6個(gè)項(xiàng)目
開盤，其中地處房山長(zhǎng)陽板塊的首創(chuàng) 新悅都以21800元/平米的相對(duì)低價(jià)入市， 750套房源，以接近1:4的供需差獲得了售罄。
而不可忽視的是，首創(chuàng)新悅都的熱銷與其低價(jià)優(yōu)勢(shì)密不可分，據(jù)媒體報(bào)道稱，還有多個(gè)剛需項(xiàng)目將進(jìn)行
價(jià)格調(diào)整。
市場(chǎng)預(yù)期為何發(fā)生了改變？亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，人民幣貶值，熱錢外流，資產(chǎn)價(jià)格
上漲趨勢(shì)受阻，
房企融資成本提高，多地出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，都在加深
購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的疑慮和觀望情緒。
不過，自住型商品房對(duì)剛需項(xiàng)目客戶群進(jìn)行了“分流”，被認(rèn)為是造成市場(chǎng)低迷的直接原因。“有資格的剛需購(gòu)房者，肯定會(huì)去申請(qǐng)價(jià)格更合適的自住型商品房，而對(duì)普通商品房持觀望態(tài)度，商品房蓄客難度加大。”一位有豐富操盤經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
目前北京市已有3個(gè)自住型商品房項(xiàng)目開始接受資格申報(bào)，其中首個(gè)項(xiàng)目
恒大御景灣供應(yīng)量?jī)H2000套，而最終約有7萬組家庭到現(xiàn)場(chǎng)辦理了審核，其求供比例接近35：1。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，截止目前北京共有37個(gè)自住商品房地塊。
中高端市場(chǎng)依然被看好
而自住型商品的崛起，卻給中高端市場(chǎng)帶來了更多機(jī)遇。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月以來，售價(jià)在40000元/平米以上的中高端住宅及別墅項(xiàng)目就高達(dá)8個(gè)，占比高達(dá)40%，遠(yuǎn)高于今年前2個(gè)月25%的占比。且開盤價(jià)格與上期開盤相比普遍上揚(yáng)，平均漲幅為13%。
事實(shí)上，“京七條”剛頒布不久后，融創(chuàng)北京公司副總經(jīng)理樓艷青在接受新華網(wǎng)采訪時(shí)就曾表示，自主性商品房對(duì)市場(chǎng)的影響具有兩面性，一方面通過自住型商品房保障了剛需市場(chǎng)的供應(yīng)，另一方面，真正的商品房
土地變相的減少，這就會(huì)導(dǎo)致高端住宅市場(chǎng)供需失衡，意味著高端商品房將日漸稀缺。
市場(chǎng)的表現(xiàn)也同樣如此。位于亞奧板塊的亞奧 金茂悅開盤入市受到了熱烈追捧。據(jù)悉，當(dāng)天有400余人到場(chǎng)，推出房源迅速一搶而空。
而亦莊金茂悅?cè)谝灿?月29日開盤入市，當(dāng)天200余組客戶到場(chǎng)搶購(gòu)，場(chǎng)面十分火爆，延續(xù)了熱銷勢(shì)頭，本次主推130—170㎡的3.5居。此前項(xiàng)目開放188平4.5居樣板間，當(dāng)天便吸引了千人到場(chǎng)。據(jù)工作人員介紹，客戶對(duì)于金茂的品牌與產(chǎn)品都十分認(rèn)可。這些都從側(cè)面體現(xiàn)了高端市場(chǎng)強(qiáng)勁的生命力。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)高姍認(rèn)為，剛需盤蔓延的“平價(jià)跑量”現(xiàn)象將令今年房企的整體利潤(rùn)率進(jìn)一步攤薄，對(duì)比之下，客戶對(duì)于改善產(chǎn)品的更加注重品牌、品質(zhì)的追求，中高端住宅產(chǎn)品的升值預(yù)期、改善型購(gòu)房需求的穩(wěn)定釋放，促使中高端產(chǎn)品成為房企獲取高利潤(rùn)的主要領(lǐng)域，其價(jià)格也將保持堅(jiān)挺。
