2014年房地產(chǎn)限購(gòu)?fù)顺?詳解限購(gòu)?fù)顺龅奈宕筇卣?/h1>
發(fā)布時(shí)間：2014-04-03 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：卡卡
摘要：2014年第一季度，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、北京等城市個(gè)別樓盤(pán)大幅降價(jià)逆襲之后，寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。盡管部分開(kāi)發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，但是，第一季度整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒(méi)有回歸到“量”的軌道上來(lái)。
此時(shí)，
房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施4年之久的
限購(gòu)政策，在2014年年初又出現(xiàn)松動(dòng)跡象。繼溫州傳出上報(bào)松綁限購(gòu)的方案后，長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性。
其實(shí)此前，2013年12月24日，廣州市房管局局長(zhǎng)李俊夫就曾介紹，廣州2014年將繼續(xù)加大
住宅用地和普通商品
住房供應(yīng)，探索逐步取消限價(jià)、限購(gòu)等行政干預(yù)措施，建立房地產(chǎn)
調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，研究“保障合理擴(kuò)面”的可行性，將部分夾心階層納入保障范圍。
當(dāng)前來(lái)講，在2013年11月份左右，各大中城市剛剛加碼
樓市限購(gòu)措施，隨后廣州、長(zhǎng)沙、杭州、溫州等城市又提出探索逐步取消限價(jià)、限購(gòu)等行政干預(yù)措施，很明顯，關(guān)于限購(gòu)何時(shí)退出
房地產(chǎn)市場(chǎng)又成為市場(chǎng)焦點(diǎn)問(wèn)題。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從
樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來(lái)看，限購(gòu)等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)講，限購(gòu)會(huì)逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢(shì)在必然，限購(gòu)等行政化措施會(huì)逐步退出，為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)做鋪墊。
當(dāng)前來(lái)看，限購(gòu)?fù)顺鰳鞘惺鞘窃诒厝坏�，目前已呈現(xiàn)出限購(gòu)逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的五大市場(chǎng)特征：
第一、長(zhǎng)效性格調(diào)控機(jī)制露出端倪之時(shí)，也就是限購(gòu)政策逐步定向?qū)捤�，逐步退出樓市調(diào)控政策之時(shí)。
從當(dāng)前媒體報(bào)道也可以看出，中央對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)稅體制、
土地政策、金融體制都會(huì)有所改革。盡管樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制方案尚未出臺(tái)，也不知其真實(shí)性與落地的可能性，但是，總之，反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)
房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期的市場(chǎng)背景下，相關(guān)部門(mén)對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的擔(dān)憂以及對(duì)于中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的設(shè)想。
因此，從這個(gè)角度來(lái)講，如果樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制在2014年開(kāi)始出臺(tái)，那么，當(dāng)財(cái)稅體制、土地政策、金融體制等長(zhǎng)效性格調(diào)控機(jī)制露出端倪之時(shí)，也就是限購(gòu)政策逐步定向?qū)捤�，逐步退出樓市調(diào)控政策之時(shí)。
第二、當(dāng)前政府表態(tài)及地方新出臺(tái)調(diào)控政策基本不再?gòu)?qiáng)調(diào)限購(gòu)，政策趨向市場(chǎng)化。
無(wú)論是從2013年11月份“深八條”、“京七條”等一二線城市的調(diào)控政策，還是當(dāng)前政府表態(tài)來(lái)看，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：基本上是通過(guò)增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，從調(diào)控手段的角度來(lái)說(shuō)，從市場(chǎng)的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)的特征比較突出，沒(méi)有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購(gòu)等行政化手段和措施。即使強(qiáng)調(diào)，也是比較偏中性的，或者類似于廣州，限購(gòu)加碼的同時(shí)，也在研究限購(gòu)如何逐步退出，將調(diào)控手段轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化。從這個(gè)角度來(lái)講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購(gòu)手段的趨勢(shì)。
第三、今年以來(lái)調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類指導(dǎo)”或雙向調(diào)控思路，這為限購(gòu)政策定向?qū)捤芍鸩酵顺雠c長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市比如
一線城市、部分二線城市仍然會(huì)繼續(xù)抑制
投資投機(jī)需求，當(dāng)沒(méi)有辦法通過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題時(shí)，行政化手段比如限購(gòu)還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，或還是“階段性”強(qiáng)化執(zhí)行。
對(duì)于非熱點(diǎn)城市尤其是
庫(kù)存比較大的城市，比如部分二線城市、大多數(shù)三四線城市等，政策調(diào)控允許“試探性”的限購(gòu)定向?qū)捤烧叱雠_(tái)，同時(shí)，通過(guò)控制土地供應(yīng)，調(diào)節(jié)未來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系，最終通過(guò)這樣的措施達(dá)到
去庫(kù)存的目的，使整個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系回歸至相對(duì)比較合理的水平。
對(duì)于供求關(guān)系相對(duì)較為合理的二線城市，調(diào)控政策與市場(chǎng)將擁有更大的自主性，或許會(huì)允許“試探性”的限購(gòu)定向?qū)捤烧叱雠_(tái)，以刺激市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，因此，這些城市市場(chǎng)在今年會(huì)有一個(gè)比較好的成長(zhǎng)空間，但是，后期也有可能面臨階段性調(diào)控收緊的風(fēng)險(xiǎn)。
總的來(lái)看，2014年政策層面將強(qiáng)化“雙向調(diào)控”思路，對(duì)于不同城市的“分類指導(dǎo)”，結(jié)構(gòu)性
調(diào)整城市之間、不同細(xì)分市場(chǎng)之間供求關(guān)系，導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，通過(guò)政策“分化”有望使不同城市的市場(chǎng)需求釋放得以平衡，以使總體市場(chǎng)回歸合理，但是，短期內(nèi)來(lái)看，不同城市市場(chǎng)之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。
第四、從近期各地限購(gòu)政策的執(zhí)行軌跡來(lái)看，二三線城市出臺(tái)的“以限價(jià)代替限購(gòu)”、“限購(gòu)再寬限一套”（如溫州）等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購(gòu)政策逐步退出的特征，當(dāng)前來(lái)講，廣州明年也將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價(jià)、限購(gòu)等行政干預(yù)措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。
從執(zhí)行層面來(lái)看，當(dāng)前多二三數(shù)城市“限購(gòu)”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個(gè)月的“潛規(guī)則”破解。
之前，各地出臺(tái)的“限購(gòu)”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個(gè)月（北京為5年，較為嚴(yán)格）為
購(gòu)房的基本條件，這些“限購(gòu)”政策出臺(tái)后，購(gòu)房者本身會(huì)更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個(gè)地方出臺(tái)補(bǔ)繳的不予認(rèn)可的補(bǔ)丁調(diào)控政策，購(gòu)房者不使用補(bǔ)繳手段購(gòu)房，那么，自“限購(gòu)”政策出臺(tái)當(dāng)月起，至多一年之后這項(xiàng)規(guī)定也會(huì)自動(dòng)失效，因此，執(zhí)行3年左右的樓市“限購(gòu)”政策，有可能會(huì)因?yàn)橘?gòu)房者社保及納稅證明繳納符合“限購(gòu)”條件而自動(dòng)失效，當(dāng)前多數(shù)城市“限購(gòu)”或被這個(gè)“潛規(guī)則”破解，限購(gòu)政策的執(zhí)行明顯會(huì)呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場(chǎng)特征，有可能不會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到太大的作用。
當(dāng)前，雖然部分一二線 城市加碼限購(gòu)政策，但是沒(méi)有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購(gòu)等行政化手段和措施。即使強(qiáng)調(diào)，也是比較偏中性的，或者類似于廣州，限購(gòu)加碼的同時(shí)，也在研究限購(gòu)如何逐步退出，將調(diào)控手段轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化。從這個(gè)角度來(lái)講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購(gòu)手段的趨勢(shì)。
第五、戶籍制度改革或許會(huì)成為突破“限購(gòu)”政策的方法之一。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在限購(gòu)限貸沒(méi)有可能直接放松的可能性的市場(chǎng)背景下，通過(guò)放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購(gòu)”，有可能成為未來(lái)政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。當(dāng)前不少省會(huì)城市，尤其是三四線城市，外地居民只要購(gòu)房就可以落戶，那么，對(duì)于落戶的這些外地居民來(lái)講，具有了本地戶籍，當(dāng)然就可以進(jìn)行第二套住房的購(gòu)買資格；當(dāng)前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進(jìn)等特定人群對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)住房需求也表現(xiàn)比較強(qiáng)勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購(gòu)買資格或許成為未來(lái)政策層面的趨勢(shì)，這或許也會(huì)成為突破“限購(gòu)”的方法之一。這從總體上來(lái)講會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加及成交量的持續(xù)回升。
