摘要：興業(yè)信托房地產(chǎn)信托總部總監(jiān)陸云在3月31日中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)主辦的“2014房地產(chǎn)金融研討會(huì)”上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了分化與風(fēng)險(xiǎn)，因此，不同房企融資環(huán)境上也有了較大變化。優(yōu)質(zhì)開發(fā)商容易獲得融資，中小房企卻逐漸弱勢(shì)，難以獲得資金支持。

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著市場(chǎng)分化加劇，部分城市和地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)在加快暴露。與此同時(shí)，銀行信貸投放趨緊，基金、信托等金融產(chǎn)品也開始考慮兌付風(fēng)險(xiǎn)減小對(duì)房地產(chǎn)融資力度。因此，2014年房地產(chǎn)企業(yè)將承受較大資金壓力。

    在研討會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，滿是站著的人，甚至里一圈、外一圈地圍著。雖然人數(shù)眾多，但此次與以往房地產(chǎn)金融的相關(guān)會(huì)議不同的是，此前會(huì)議多是金融機(jī)構(gòu)來找項(xiàng)目，而這次卻是來打探發(fā)展趨勢(shì)。一家房地產(chǎn)基金人員表示，過來就是來看看形勢(shì)的。在房地產(chǎn)形勢(shì)尚未確定的情況下，誰也不敢輕易下手。

    對(duì)于投資方向，上述人士表示，現(xiàn)在已確定的是，三四線城市絕對(duì)不投，一二線城市也需房企有較高的資金實(shí)力水平才行。“現(xiàn)在幾乎是銀行給哪些企業(yè)放貸，我們才會(huì)給哪些企業(yè)融資，向那些高杠桿企業(yè)，就算他們能承受再高的利息點(diǎn)，我們也不會(huì)做。”

    另一家基金人員也表示，2012年他們?cè)O(shè)立了8支房地產(chǎn)項(xiàng)目，2013年設(shè)立項(xiàng)目高達(dá)14支，但今年項(xiàng)目數(shù)預(yù)計(jì)僅會(huì)設(shè)立4支。

    基金、信托收緊的同時(shí)，房地產(chǎn)賴以生存的銀行貸款也在不同程度地收緊。建行作為歷來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持力度最大的銀行，從2012年開始就出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)貸負(fù)增長(zhǎng)的情況，2012年下半年，建行提出了全行“開發(fā)貸不超過300億元”的投放要求。截至2013年末，建行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達(dá)5004.28億元，占比進(jìn)一步下降至5.83%。“2014年，建行將保持房地產(chǎn)開發(fā)貸最多新增300億元的要求不變，對(duì)房地產(chǎn)信貸投放的準(zhǔn)入機(jī)制依然會(huì)嚴(yán)格實(shí)行名單制管理。”建行首席風(fēng)險(xiǎn)官曾儉華表示。

    同樣，工行首席風(fēng)險(xiǎn)官魏國(guó)雄表示，在未來房企開發(fā)貸發(fā)放方面，工行會(huì)確定一個(gè)城市的準(zhǔn)入名單和開發(fā)商的準(zhǔn)入名單。“在具體項(xiàng)目上，一般而言，要求開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例比國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要高出10-20個(gè)百分點(diǎn)。”

    魏國(guó)雄說，從短期來看，房地產(chǎn)是有風(fēng)險(xiǎn)的。“這種風(fēng)險(xiǎn)主要是一些結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)，比如某些城市、某些樓盤、某些開發(fā)商會(huì)存在資金的風(fēng)險(xiǎn)。”

    據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月31日，已有70家房企發(fā)布年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2013年該70家房企負(fù)債總額1378.62億元，較2012年1118.48億元約上漲23.26%，而庫(kù)存方面，從2012年的990.35億平方米，上漲至1121.31億平方米，上漲13.22%。同時(shí)，庫(kù)存周轉(zhuǎn)天數(shù)也從2012年的2029天上漲至2013年的2297天。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，存貨巨大的房企面臨調(diào)整壓力，2014年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整跡象越發(fā)明顯。持續(xù)一年多的暴漲后，市場(chǎng)勢(shì)必要理性回歸。市場(chǎng)將在資金流動(dòng)性偏緊的背景下量?jī)r(jià)增速回落。

    業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段房企整體資金鏈承壓，由于信托等產(chǎn)品剛性兌付期有滯后，因此，短時(shí)間還不會(huì)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，但是，進(jìn)入2015年或2016年，若房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未好轉(zhuǎn)，隨著2013年項(xiàng)目的批量到期，將迎來房企兌付風(fēng)險(xiǎn)高峰。

《中國(guó)房地產(chǎn)金融2013年度報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2013年，僅房地產(chǎn)信托就新增6848.23億元，比2012年上漲116.49%。而海外融資，中國(guó)房企更是躍居世界第一。受2013年初QE3、日本量化寬松影響，2013年中國(guó)房企海外融資4566.25億元。其中，配股及IPO融資總規(guī)模286.33億元，票據(jù)及發(fā)債總額2720.10億元，海外銀行貸款1559.82億元。