摘要：沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)是永遠(yuǎn)高歌猛進(jìn)的，到了一定程度會(huì)規(guī)律性地回落，但并不一定是泡沫的破裂，區(qū)域市場(chǎng)明顯分化的特征不是偶然的，也不是局部的，有人口聚集、產(chǎn)業(yè)布局，也有供求的因素，雙軌供給局面的形成，特別是保障房占比增加，對(duì)商品房市場(chǎng)當(dāng)然有影響。

    近期，京滬廣深等一線(xiàn)城市入市的房地產(chǎn)項(xiàng)目要么以平價(jià)推出，要么優(yōu)惠力度加大。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京合計(jì)有38個(gè)項(xiàng)目將在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。這些項(xiàng)目的漲幅基本控制在5%至10%，這與去年同期動(dòng)輒20%至30%漲幅的定價(jià)不可同日而語(yǔ)。上海3月最后一周入市的15個(gè)樓盤(pán)，也幾乎均有較大力度的優(yōu)惠。廣州和深圳3月新開(kāi)項(xiàng)目也基本以平價(jià)出貨，廣州少數(shù)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商代付首付的情形。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)既關(guān)系到民生，也關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，是一個(gè)持續(xù)受到廣泛關(guān)注的敏感問(wèn)題。我們到底該如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？如何理解當(dāng)前的房地產(chǎn)相關(guān)政策？

    “今年以來(lái)整個(gè)輿論對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的討論和判斷與以往有了一些不同，有悲觀的認(rèn)為馬上要崩盤(pán)，樂(lè)觀的則認(rèn)為還有長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至幾十年的高速增長(zhǎng)。我們的觀點(diǎn)是，不能說(shuō)出現(xiàn)了大的拐點(diǎn)，更不同意崩盤(pán)論，但是要正視現(xiàn)實(shí)。當(dāng)前中國(guó)的住房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一些新的階段性特征和趨勢(shì)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲觀點(diǎn)很鮮明。

    瑞士國(guó)家銀行前行長(zhǎng)菲利普·希德布蘭德也表示，“不能簡(jiǎn)單地說(shuō)中國(guó)樓市有泡沫，要區(qū)分一下不同城市的情況。”他認(rèn)為，一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市的基本面比較健康，房?jī)r(jià)較高的原因主要是供應(yīng)有限，以及市民財(cái)富增長(zhǎng)、農(nóng)民工涌入等，不用太多擔(dān)心。但是三、四線(xiàn)城市情況就不一樣了，這些城市供應(yīng)過(guò)剩的情況可能性更高。

    按照任興洲及其研究團(tuán)隊(duì)的分析，中國(guó)的住房市場(chǎng)出現(xiàn)了新的階段性特征和趨勢(shì)。第一個(gè)特征是，房地產(chǎn)投資增速放緩或者說(shuō)增速換擋。經(jīng)測(cè)算，1998年到2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率為24.4%，而從2012年起這種高速增長(zhǎng)出現(xiàn)了變化，2012年和2013年的增速分別為11.4%和19.4%，整體上明顯放緩。這種放緩是符合規(guī)律的，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)十幾年高速增長(zhǎng)以后的規(guī)律性回落。這種回落不僅表現(xiàn)在投資方面，還表現(xiàn)在銷(xiāo)售及其他方面。

    房地產(chǎn)投資增速換擋的原因在于：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入速度換擋期；二是供求關(guān)系發(fā)生了明顯變化。據(jù)推算，截至2012年，常住人口家庭戶(hù)均住房達(dá)到1套。十幾年來(lái)大規(guī)模建房，使得存量規(guī)模越來(lái)越大，存量房的交易量不斷增大，對(duì)新建房的投資也會(huì)產(chǎn)生影響。三是從客觀上來(lái)講，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)是永遠(yuǎn)高歌猛進(jìn)的，到了一定程度會(huì)規(guī)律性地回落，而這種回落并不一定是泡沫的破裂。

    第二個(gè)特征是，區(qū)域市場(chǎng)分化明顯。在東中西部各選一個(gè)省份所做的調(diào)查顯示，這種明顯分化的特征不是偶然的，也不是局部的。分化有人口聚集的因素、產(chǎn)業(yè)布局的因素，也有供求的因素。

    第三個(gè)特征是，雙軌供給局面形成。“十二五”時(shí)期保障房供給大幅度提高，到2015年保障家庭會(huì)達(dá)到20%左右。雙軌的一邊是市場(chǎng)化供給，另一邊是政府承擔(dān)起主導(dǎo)的保障功能。雙軌的形成特別是保障房占比增加，對(duì)商品房市場(chǎng)當(dāng)然有影響。

    “房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入到調(diào)整期。我相信這個(gè)調(diào)整期是健康的，過(guò)了調(diào)整期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)更加健康地發(fā)展。”華潤(rùn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)宋林如此判斷。

    基于這些新的特征，房地產(chǎn)調(diào)控思路一定會(huì)轉(zhuǎn)變，那就是分類(lèi)調(diào)控。“得的不是一樣的病，不能吃一樣的藥。”任興洲表示，要發(fā)揮地方政府的作用，還要保持中性的房地產(chǎn)金融政策，同時(shí)完善住房保障機(jī)制，特別是要加強(qiáng)預(yù)期管理。“出現(xiàn)問(wèn)題不是在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的時(shí)候，反而是在供求趨向平衡的時(shí)候，所以，更要防范風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控思路要從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，要把握政策的邊界和力度，特別避免在投資規(guī)律性回落的時(shí)候盲目刺激。”任興洲強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

    瑞穗金融集團(tuán)總裁佐藤康博也建議，要避免采用過(guò)度的刺激政策，避免突然收緊貨幣政策或者過(guò)度控制銀行對(duì)于房地產(chǎn)的放貸，操之過(guò)急的緊縮可能引發(fā)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)疲軟。