摘要：近年來(lái)，房?jī)r(jià)一直處于上漲勢(shì)頭，由于現(xiàn)行規(guī)定并不禁止村民或居民將回遷房的購(gòu)買權(quán)部分或全部進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，加之回遷房的區(qū)位和價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯，因此吸引了不少買房者的目光，不少糾紛也隨之產(chǎn)生。

    回遷房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有三種

    根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第七條規(guī)定，出賣人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買賣合同無(wú)效的，不予支持。具體到本案中，陳先生和魏先生簽訂的回遷房買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不具備合同無(wú)效的情形，因此雙方簽訂的回遷房買賣合同系有效。

    總的來(lái)說，回遷房買賣合同的效力應(yīng)依回遷房最終確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)確定，具體有以下三種情形：

    第一，若回遷房的性質(zhì)為商品房及按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，且合同并不存在法律規(guī)定的無(wú)效情形，則合同的效力應(yīng)為有效；第二，若回遷房的性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房，合同的效力則按有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處理。具體為：1.相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，回遷房買賣合同無(wú)效。2.出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效；第三，如果回遷房的房屋性質(zhì)還未確定，因該房屋性質(zhì)無(wú)法確定，故該類合同的效力尚無(wú)法確定，當(dāng)事人可在房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)確定后另行向法院提起訴訟。

    買回遷房先查明其性質(zhì)

    在此，業(yè)內(nèi)人士也特別提醒欲購(gòu)買回遷房的買受人，可以通過開發(fā)商發(fā)放的拆遷政策中對(duì)回遷房性質(zhì)的說明或者去住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)查詢確定回遷房的性質(zhì)后再行決定是否購(gòu)買回遷房，以免將來(lái)因?yàn)榛剡w房的性質(zhì)未定導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法履行，而遭受不必要的損失。