摘要：近期，二、三線樓市降價(jià)的恐慌情緒逐漸蔓延，一線城市房?jī)r(jià)亦現(xiàn)松動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，平價(jià)跑量將是樓市未來(lái)一段時(shí)間的主流。

一線城市二手房市場(chǎng)壓力倍增

    每年3月，樓市一般都將迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”行情。然而，今年的行情卻遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。進(jìn)入3月下半月以來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)雖不斷增多，而買家出手的節(jié)奏卻沒有加快。

    據(jù)上海多家中介地產(chǎn)門店了解到，近期新樓盤的集中入市分流了不少買家，本來(lái)流動(dòng)性頗好的二手房市場(chǎng)壓力倍增。上海中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，3月上海外郊環(huán)二手房交易主動(dòng)降價(jià)促成交的比例占到3成以上。

    一位地產(chǎn)中介介紹說(shuō)，其剛剛成交一套位于寶山區(qū)的保利葉語(yǔ)房源，年前掛牌價(jià)為310萬(wàn)元，而上周業(yè)主主動(dòng)把價(jià)格降低到288萬(wàn)元，并且表示，只要有客戶有意向，價(jià)格還可以談。據(jù)了解，目前市場(chǎng)同類住宅的掛牌價(jià)在300萬(wàn)元左右。這與之前成交價(jià)格的議價(jià)空間普遍不超過(guò)2萬(wàn)元形成鮮明對(duì)比。

    實(shí)際上，自3月以來(lái)，由于上海的二手房市場(chǎng)交易價(jià)格掛牌價(jià)方面出現(xiàn)松動(dòng)跡象，多數(shù)賣家均在掛牌時(shí)提醒業(yè)務(wù)員“如果有買家想買，價(jià)格還可以談。”

    無(wú)獨(dú)有偶，中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，自2月初起，北京市二手房掛牌價(jià)連續(xù)七周出現(xiàn)下調(diào)，在整體市場(chǎng)持續(xù)偏冷的情況下，部分業(yè)主尤其是著 急賣房的業(yè)主報(bào)價(jià)開始出現(xiàn)下調(diào)。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)研究員盧文曦表示，除了一手新房分流了部分原本想要買二手房的買家外，二手房掛牌價(jià)格很容易受房東個(gè)人意愿和市場(chǎng)火爆程度影響，價(jià)格虛高的現(xiàn)象較為普遍。而現(xiàn)在的議價(jià)過(guò)程就是價(jià)格真實(shí)回歸的過(guò)程。

多因素降低房?jī)r(jià)預(yù)期

    自去年底以來(lái)，由于銀行普遍收緊房地產(chǎn)開發(fā)類貸款，中小房企普遍面臨資金壓力，多位房企人士均表示，希望通過(guò)跑量方式回籠資金。

    在上述背景下，京滬廣深等一線城市近期入市的項(xiàng)目要么以平價(jià)推出，要么優(yōu)惠力度加大。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京合計(jì)有38個(gè)項(xiàng)目將在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。這些項(xiàng)目的漲幅基本控制在5%-10%，這與去年同期動(dòng)輒20%-30%漲幅的定價(jià)不可同日而語(yǔ)。

    上海3月最后一周入市的15個(gè)樓盤也幾乎均有較大力度的優(yōu)惠。如位于松江的新虹橋華府推出“1萬(wàn)抵6萬(wàn)，閔行的上海萬(wàn)科城更是打出9.68折的優(yōu)惠。

    在廣州和深圳，3、4月新開項(xiàng)目也基本以平價(jià)出貨，廣州少數(shù)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)開發(fā)商代付首付的情形。如保利地產(chǎn)位于廣州的三個(gè)樓盤同時(shí)推出1成首付優(yōu)惠活動(dòng)，時(shí)代地產(chǎn)更是推出全線88折優(yōu)惠。

    此外，近期，北京自住型商品房將集中入市也在一定程度上降低了購(gòu)房者的預(yù)期。繼住總?cè)f科橙“精裝”變“裸房”低價(jià)入市遭“搶購(gòu)”后，北京通州區(qū)亦有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。其中，東亞·印象臺(tái)湖毛坯改精裝，售價(jià)從預(yù)期的2.6萬(wàn)元／平方米調(diào)整至2.2萬(wàn)元／平方米起；東亞·尚品臺(tái)湖預(yù)期售價(jià)為2.4萬(wàn)元／平方米，而現(xiàn)為2.09萬(wàn)元／平方米起售。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期北京多個(gè)剛需項(xiàng)目低預(yù)期開盤主要是受北京自住型商品房大量上市的影響。以北京金隅匯星苑和匯景苑兩個(gè)自住房項(xiàng)目為例，其5300套房源吸引了近44萬(wàn)戶家庭的申請(qǐng)。

    “自住型商品房入市以后，會(huì)將部分首次置業(yè)剛需產(chǎn)品價(jià)格向下拉動(dòng)，這是必然趨勢(shì)，也是政府出臺(tái)自住型商品房政策的意圖。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示。

開發(fā)商將平價(jià)跑量

    對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間的樓市走向，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著3月中下旬今年樓市調(diào)控各方面的預(yù)期逐步明確，購(gòu)房需求將逐步結(jié)束觀望，4月一線樓市交易量將進(jìn)一步增加。

    供應(yīng)方面，開發(fā)商加速跑量的心態(tài)十分明顯，4月北京計(jì)劃開盤的項(xiàng)目量大增。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，包括東亞·朗悅居、金隅瀾灣等8個(gè)純新盤及25個(gè)老項(xiàng)目后期在內(nèi)，北京共有33個(gè)商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃開盤，而去年同期僅23個(gè)項(xiàng)目開盤。

    偉業(yè)我愛我家也分析認(rèn)為，銀行對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估以及專項(xiàng)資金的使用更嚴(yán)格，開發(fā)貸款額度也會(huì)受到限制。房企外部資金支持彈性變小，將更多依靠自身銷售資金回籠。入市步伐加快一旦形成群體效應(yīng)，短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)顯著加大。

    CRIC研究院楊晶晶認(rèn)為，年初以來(lái)各地成交量普遍下滑，房企對(duì)后期市場(chǎng)觀望情緒加重，此時(shí)部分房企通過(guò)低價(jià)入市換得不錯(cuò)的銷售效果，其他房企也愿意跟風(fēng)。在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，不失為一種雙贏的營(yíng)銷策略。

    此外，如果銀行房地產(chǎn)類貸款持續(xù)收緊，可以預(yù)判降價(jià)促成交會(huì)成為今后一段時(shí)間內(nèi)主流，而且為促成交易，降價(jià)幅度可能會(huì)有所提升。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)研究員盧文曦直言，考慮到3月底4月初大量樓盤入市，全國(guó)樓市將會(huì)迎來(lái)“金四月”。