推進(jìn)“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”要保障不動產(chǎn)交易安全
發(fā)布時間：2014-03-31 來源：0352房網(wǎng) 編輯：卡卡
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摘要：剛剛召開的不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議提出，推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要保障不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人權(quán)益，用3年左右時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
2013年3月28日，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式提出，信息聯(lián)網(wǎng)的發(fā)起者有所變化�！秶鴦�(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》要求，由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門共同負(fù)責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。 2013年11月20日，不動產(chǎn)登記由多部門共同負(fù)責(zé)變?yōu)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">國土部牽頭。國務(wù)院常務(wù)會議決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。 住房信息全國聯(lián)網(wǎng)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心。住房信息全國聯(lián)網(wǎng)所遇到的困難，包括技術(shù)困難與相關(guān)地方部門的阻力，都將為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施提供經(jīng)驗。 前期準(zhǔn)備：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，錢從哪里來 作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心，除了技術(shù)困難與遭遇阻力，住房信息聯(lián)網(wǎng)也遭遇了資金支持問題。“數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)的錢是地方政府給，還是中央政府給，這個問題好像從來沒有被提出過。” 北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受中國青年報采訪時提出了自己的質(zhì)疑。 推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，需要足夠的資金支持。據(jù)早些時候河北某地級市住建系統(tǒng)官員所說，“地方政府沒有動力與住建部進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，而住建部在使用推進(jìn)聯(lián)網(wǎng)的資金時，也要經(jīng)過發(fā)改委和財政部的批復(fù)，500個城市聯(lián)網(wǎng)資金量不小。” 江蘇省南京、無錫、蘇州三地，是第一批與住建部聯(lián)網(wǎng)的重點(diǎn)城市。從江蘇經(jīng)驗中，可以看出住房信息聯(lián)網(wǎng)大致所需的資金量。 首先，需要完成房屋紙質(zhì)檔案數(shù)字化和歷史數(shù)據(jù)的掃描錄入。這一過程中包含著測量花費(fèi)、登記人員報酬等費(fèi)用。之后便開始市內(nèi)信息對接。據(jù)《人民日報》報道，江蘇省住房信息聯(lián)網(wǎng)信息對接分為兩種模式：“無錫模式”與“南京模式”。“無錫模式”是市區(qū)縣統(tǒng)一操作平臺，統(tǒng)一系統(tǒng)；“南京模式”是指市區(qū)縣采用不同平臺，但是要統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，最終進(jìn)入市里的“匯總庫”。數(shù)據(jù)的整合過程中，包含著購買平臺的費(fèi)用和培訓(xùn)人員的費(fèi)用。 住房信息聯(lián)網(wǎng)過程中，“錢緊”成了阻礙其推進(jìn)的一個重要因素。現(xiàn)在這個問題也擺在了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的面前。“這個數(shù)據(jù)庫里的東西和那個數(shù)據(jù)庫里的東西合在一起，這個過程中哪怕技術(shù)上面障礙很小，也是很需要錢的，”樓建波說。 政策執(zhí)行中：個人隱私如何保護(hù) 不動產(chǎn)登記的最初設(shè)計思路，是“信息化”和“可查詢”。在北京三里河的住建部機(jī)關(guān)內(nèi)，住房信息統(tǒng)一管理查詢平臺在技術(shù)上可以實現(xiàn)“以人查房”，即輸入姓名即可查詢此人名下的房產(chǎn)。 但以人查房涉及侵犯個人隱私。國土資源部部長姜大明在不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議上表示，在建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過程中，要注重保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，注重保障不動產(chǎn)交易安全，注重提高政府治理效率和水平，更好地滿足市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和財稅金融改革需要。 在香港，“個人房產(chǎn)信息公開”并不是指任意一位公民都擁有查詢另一位公民名下有多少不動產(chǎn)的資格，而是在政府或者房地產(chǎn)網(wǎng)站根據(jù)房屋的具體地址或者地段，查出房主、納稅、交易歷史等信息。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯認(rèn)為，不動產(chǎn)信息的查詢，應(yīng)當(dāng)遵循的原則是保護(hù)個人隱私和商業(yè)秘密。我國《物權(quán)法》、住建部的《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》和國土部《土地登記資料公開查詢辦法》都對此做出了規(guī)定。能夠查詢的主體：一是國家司法機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等依法有權(quán)查詢的公權(quán)力部門，二是權(quán)利人、利害關(guān)系人和得到權(quán)利人同意的人。 針對個人住房信息泄露，2013年2月，福建、江蘇等地分別出臺政策限制“以人查房”。但是這些限制政策引起了網(wǎng)民的不滿。據(jù)新浪網(wǎng)2013年2月調(diào)查，逾8成網(wǎng)友對這些約束表示不滿。原因在于，在可以“以人查房”的時候，查出了一系列房姐、房叔，“反腐”效果明顯。 樓建波建議，公務(wù)員應(yīng)該主動公開財產(chǎn)，但是公開查詢需要有界線：“一個公務(wù)員，你有多少套房，價值多少，都應(yīng)該主動公開，畢竟你是公務(wù)員。但是‘公開查詢’和‘財產(chǎn)公開’是不能畫等號的，如果‘公開查詢’到了能查出某個公務(wù)員的住所具體地址，這就算侵犯個人隱私了。” 后續(xù)問題：需規(guī)范不動產(chǎn)交易 不動產(chǎn)登記制度并不是一勞永逸的政策，在登記制度施行之后，仍然有后續(xù)問題需要解決。 在談到不動產(chǎn)登記制度時，程嘯表達(dá)了自己的隱憂：“大家現(xiàn)在歡呼登記統(tǒng)一了，卻忘了一個巨大的問題在后面——新的交易風(fēng)險有可能會出現(xiàn)。” “不動產(chǎn)登記”相當(dāng)于給不動產(chǎn)上了“戶口”，之后不動產(chǎn)的交易如買賣、租賃、抵押，都將在登記體系里進(jìn)行，新的交易行為會產(chǎn)生新的登記。這樣的流程保證的是不動產(chǎn)交易的安全。 程嘯認(rèn)為，不動產(chǎn)登記的最初目的，就是為了保證不動產(chǎn)交易的安全和效率。然而不動產(chǎn)登記今后雖由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)，但是各類不動產(chǎn)交易的監(jiān)管依然是由相應(yīng)的主管部門負(fù)責(zé)，土地的交易歸國土部門，房屋的交易仍然由住建部門負(fù)責(zé)。也就是說，登記雖然統(tǒng)一了，但與交易分離，不同的交易管理部門之間溝通不暢，就會存在風(fēng)險。 程嘯認(rèn)為風(fēng)險首先存在于預(yù)售房交易過程中。以前，預(yù)售許可、合同備案以及預(yù)告登記都統(tǒng)一在住建部門進(jìn)行。只有取得預(yù)售許可后才能預(yù)售，預(yù)售合同才能備案，并且在備案合同的基礎(chǔ)上才能辦理預(yù)告登記。這是維護(hù)購房者利益的一套完整的環(huán)節(jié)。然而，現(xiàn)在商品房預(yù)售與預(yù)告登記分開以后，如果部門之間溝通不暢，就會出現(xiàn)預(yù)售房并未獲得房管部門的預(yù)售許可，但是卻在登記部門順利登記的情況。在這樣的情況下，購房者的利益就很難得到保障。 對于如何解決這兩個問題，程嘯給出了建議：“以后我們不光登記要統(tǒng)一，登記、交易都要統(tǒng)一，這樣的全流程，就不會出問題。所以現(xiàn)在有一個《不動產(chǎn)登記條例》，以后還應(yīng)該有一個《不動產(chǎn)交易條例》或《房地產(chǎn)交易條例》。目前我們并沒有專門規(guī)范不動產(chǎn)交易的法律和行政法規(guī)，而目前各種形態(tài)的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)交易迫切需要相應(yīng)的法律和行政法規(guī)加以規(guī)范。”
