其二，“健全保障性住房制度。建立各級(jí)財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效供給。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運(yùn)營(yíng)效率。”將保障性住房制度單獨(dú)拿出來說，表明其重要性。

    其三，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。這是官方第一次系統(tǒng)性釋述“長(zhǎng)效機(jī)制”�！�規(guī)劃》提出，“調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。”

    上面這段話，其實(shí)講明了長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容與手段，主要包括四類政策工具：住房、土地、財(cái)稅、金融。所謂住房政策，主要是編制住房發(fā)展規(guī)劃。這項(xiàng)工作早在2007年前后，各地就曾被住建部要求編制規(guī)劃，其后又多次被要求重編。地方政府通過摸底、測(cè)算本地住房需求總量及結(jié)構(gòu)，進(jìn)而制定住房供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃。遺憾的是，很多城市在摸底居民需求方面做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，以至于近幾年有些城市的保障房供應(yīng)規(guī)模偏大，出現(xiàn)“房等人”的不良現(xiàn)象。

    所謂土地政策，主要就是宅地供應(yīng)。近幾年的4月份，國(guó)土部都會(huì)在匯總各地上報(bào)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，制定和公布全國(guó)及各地當(dāng)年住房用地供應(yīng)計(jì)劃。不過，幾乎每年都沒完成計(jì)劃。

    應(yīng)該說，宅地的供應(yīng)原則按重要性可分為四個(gè)層次。一是保障性住房用地應(yīng)保盡保。這是民心工程，不過還是有些地方政府不愿免費(fèi)供地，更愿賣商品房用地。二是優(yōu)先安排政策性商品住房用地。這個(gè)界定有點(diǎn)曖昧，“政策性商品住房”應(yīng)該指代“限價(jià)房”，而介于保障房和商品房之間的“非驢非馬”產(chǎn)品，少做為宜。三是合理增加普通商品住房用地，主要指中低價(jià)位、中小套型(140平米以下)的住宅。四是嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地，這與抑制投機(jī)投資需求相匹配，但也會(huì)誤傷部分高端改善需求。

    所謂財(cái)稅、金融政策，主要是指實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。針對(duì)兩類需求宜采取兩種做法：支持自住，抑制非自住。所謂差別化，主要是契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅、個(gè)貸首付與利率等，對(duì)首套房、二套房、多套房、普通房、非普通房等松緊程度不同。然而，當(dāng)前政策存在很多不足，還無法真正到位支持自住、抑制非自住，比如首套房貸款利率基本沒有優(yōu)惠，支持力度很弱，而原本應(yīng)該抑制的多套房交易者，通過假離婚等手段，仍然能夠“偷享”政策支持。

   《規(guī)劃》還提出，“建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。”這一條內(nèi)容頻頻被拿來說事，被諸多人想象為打壓房?jī)r(jià)的利器。然而這只是基礎(chǔ)制度建設(shè)，通過統(tǒng)一登記和全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，確實(shí)能讓少數(shù)多房者望而卻步，望風(fēng)拋房，但并不構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)的直接調(diào)控。其關(guān)鍵在于，這些基礎(chǔ)而又重要的信息建立成庫(kù)、形成使用機(jī)制之后，官方會(huì)否據(jù)此而制定某些調(diào)控政策，這才是值得關(guān)注的重點(diǎn)。比如未來的房地產(chǎn)稅立法，會(huì)否據(jù)此設(shè)計(jì)住房免征面積？但至少未來一兩年，這兩項(xiàng)工作難以實(shí)質(zhì)性影響全國(guó)樓市走向。