摘要：《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》近日出臺(tái)，這也是近幾年來(lái)中央著力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的一個(gè)文本結(jié)晶，同時(shí)也是去年12月中央城鎮(zhèn)化會(huì)議精神的落實(shí)和細(xì)化。

    房地產(chǎn)業(yè)依托于城鎮(zhèn)化進(jìn)程，而城鎮(zhèn)化也需要房地產(chǎn)提供空間。正如《規(guī)劃》所言：目前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，不僅遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平，也低于人均收入與我國(guó)相近的發(fā)展中國(guó)家60%的平均水平，還有較大的發(fā)展空間。與之相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)也具有較大發(fā)展空間。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%之前，一國(guó)很難爆發(fā)房地產(chǎn)泡沫并崩盤(pán)。

    在《規(guī)劃》中，部分內(nèi)容直接與房地產(chǎn)相關(guān)。尤其是在第七篇“改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機(jī)制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城鎮(zhèn)住房制度”兩個(gè)章節(jié)。這是1998年房改后，國(guó)家文件中首次對(duì)住房制度簡(jiǎn)要而系統(tǒng)的管理思路方面闡述。“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。”

    去年“國(guó)五條”之后，官方文件中很少提及房?jī)r(jià)，尤其是兩會(huì)政府工作報(bào)告中，自2005年以來(lái)首次不提房?jī)r(jià)。而這里，“房?jī)r(jià)”重新現(xiàn)身，“房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)”，換一種說(shuō)法就是“促進(jìn)房?jī)r(jià)基本合理”；再換一種概念，就是“房?jī)r(jià)收入比”基本合理。根據(jù)易居研究院的測(cè)算，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比為7.3倍，略高于6-7倍的合理區(qū)間。當(dāng)前，固然不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)大泡沫，但還是希望未來(lái)幾年房?jī)r(jià)收入比能夠繼續(xù)回落一些。

“健全城鎮(zhèn)住房制度”這個(gè)章節(jié)表明未來(lái)住房制度的核心內(nèi)容。

    其一，“健全住房供應(yīng)體系。加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿(mǎn)足基本住房需求。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿(mǎn)足市場(chǎng)多樣化住房需求。”

    住房供應(yīng)體系，總體來(lái)說(shuō)就是“雙軌制”，政府管保障房，市場(chǎng)管商品房。保障對(duì)象界定為城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭。保障方式以租為主，經(jīng)濟(jì)適用房這類(lèi)的產(chǎn)權(quán)房將被淡化。另外，除了一手房市場(chǎng)外，還提出大力發(fā)展二手房市場(chǎng)，以及住房租賃市場(chǎng)，表明國(guó)家對(duì)于后二者的重視程度將不斷增加。當(dāng)前一線(xiàn)城市，二手房交易量已經(jīng)超過(guò)一手房，而住房租賃市場(chǎng)中類(lèi)似群租房、中介操縱租價(jià)等不合理、不合規(guī)現(xiàn)象，將被官方更多關(guān)注并加以治理。