專家建議盡快確定合理房價(jià)下限 引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期
發(fā)布時(shí)間：2014-03-20 來源：0352房網(wǎng) 編輯：小墨
摘要：過去這些年，多輪房地產(chǎn)調(diào)控始終達(dá)不到應(yīng)有的效果，調(diào)控目標(biāo)不清晰是個(gè)重大原因。為維持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運(yùn)行，需要盡快明確房地產(chǎn)市場的調(diào)控底線，確定地方政府可以接受的合理房價(jià)上限，能承擔(dān)的合理房價(jià)下限，引導(dǎo)社會(huì)合理房價(jià)預(yù)期有序形成。
當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的一個(gè)突出特征，就是堅(jiān)持底線思維。具體來說，以物價(jià)
上漲不超過預(yù)期目標(biāo)為上限，以經(jīng)濟(jì)增速不跌出保證就業(yè)的最低增速為下限。應(yīng)該看到，在經(jīng)濟(jì)周期與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期相互疊加時(shí)，我國宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行存在較大的不確定性。而堅(jiān)持底線思維，就是要在各種不確定性中尋找改革的行為空間集，這不僅是穩(wěn)妥推進(jìn)改革的必然要求，也在為順利實(shí)現(xiàn)改革任務(wù)目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。否則，在我國這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量和人口總量龐大的國家容易出現(xiàn)顛覆性錯(cuò)誤。一旦出現(xiàn)，則會(huì)真實(shí)改變我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行軌跡，造成無法彌補(bǔ)的巨大損害。
在分類調(diào)控制的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持底線思維，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控而言，就是確定地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的行為空間，從而向社會(huì)傳遞正確的信號(hào)。特別是眼下在部分
城市樓市出現(xiàn)降價(jià)
銷售，樓市正面臨轉(zhuǎn)折的關(guān)頭，底線思維尤為重要。今天，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)增長的一大支柱，2013年房地產(chǎn)占了我國GDP的16%、固定資產(chǎn)
投資的33%、新增
貸款的26%和政府收入的39%，如果房地產(chǎn)急劇放緩，在目前的經(jīng)濟(jì)格局下，沒有適合的替代力量來支撐經(jīng)濟(jì)增長，而這些年來的實(shí)踐已證明，任何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)急劇
調(diào)整的
政策可能都是無效的。
不能不說，過去相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，之所以我國對(duì)房地產(chǎn)多輪調(diào)控始終達(dá)不到應(yīng)有的效果，調(diào)控目標(biāo)不清晰是個(gè)重大原因。將房價(jià)上漲幅度列為調(diào)控目標(biāo)，是近幾年中央政府明確提出的要求。而過去一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的提法，是要抑制房價(jià)“過快”上漲。但究竟是怎樣的房價(jià)上漲幅度算“過快”，官方文件里既沒有說明，具體實(shí)施細(xì)則也從未言及，因而在實(shí)踐中較難通過文件精神傳達(dá)向社會(huì)傳遞清晰的信號(hào)。即使過去一年不少地方政府將房價(jià)上漲幅度不低于居民收入增幅作為調(diào)控目標(biāo)，但由于以一個(gè)尚不確定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為參考，也在相當(dāng)程度上影響了房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)肅性�？紤]到我國地方政府債務(wù)增長和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)
土地出讓收入依賴程度的加深，房地產(chǎn)市場相關(guān)主體也很難真正相信房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)會(huì)實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，過去一年，有相當(dāng)多地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)并未達(dá)成。其中的原因有很多，但不容忽視的是，缺乏房地產(chǎn)調(diào)控一個(gè)清晰的底線，則是引發(fā)房地產(chǎn)市場預(yù)期紊亂、相當(dāng)程度上導(dǎo)致調(diào)控目標(biāo)落空的重要原因之一。
房地產(chǎn)調(diào)控底線需要以合理房價(jià)為基礎(chǔ)確定。目前看，以房屋租售原理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)定價(jià)，是一個(gè)普遍被接受的理論。所謂房屋租售原理，是指房價(jià)與租金比值超過一定比例時(shí)，將使
住房需求向住房租金市場轉(zhuǎn)移；反之，則向住房交易市場轉(zhuǎn)移。這樣的互補(bǔ)，在市場中不停地博弈。顯而易見，通過住房
租賃市場和住房交易市場之間相互轉(zhuǎn)換基礎(chǔ)上的房屋租售原理，已經(jīng)充分考慮了市場投資因素和住房供求狀況，在一定程度上反映了住房的較為合理的價(jià)值。由于住房租賃市場需求方主要代表了中等收入以下群體的住房需求，因而住房租金價(jià)(1331.10, -10.20, -0.76%)格要受到這些人群收入狀況的制約，因而能對(duì)合理房價(jià)形成一定的支撐和制約。再進(jìn)一步說，住房租金由市場形成，地方政府可以據(jù)此精確計(jì)算出城市每一個(gè)地段的合理房價(jià)。因此，在合理房價(jià)基礎(chǔ)上，綜合考慮到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長的支持和市場需求狀況，應(yīng)能確定房價(jià)上漲幅度的上限。同時(shí)，也能在合理的房價(jià)基礎(chǔ)上，確定房價(jià)下跌幅度作為房價(jià)調(diào)控下限，以避免房價(jià)劇烈下跌對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)金融造成破壞性影響。
房地產(chǎn)調(diào)控底線需要有效的政策措施與手段為支撐。考慮到房地產(chǎn)市場更容易形成資產(chǎn)
價(jià)格泡沫，且涉及社會(huì)有限資源分配，以
限購和限貸為主要特征的行政調(diào)控措施依然不可或缺，致使需要輔以差異化的市場調(diào)節(jié)手段。地方政府不妨考慮在每年初向社會(huì)公布當(dāng)年的城市合理房價(jià)區(qū)間，每個(gè)地段都可以查詢到相應(yīng)房價(jià)范圍。這樣一來，就向社會(huì)清晰無誤地傳遞出地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的底線。如果住房市場交易價(jià)格超出合理房價(jià)上限，那么地方政府就可以采取大幅提高住房交易環(huán)節(jié)稅收，抑制住房交易價(jià)格繼續(xù)上升。如果住房市場交易價(jià)格跌出合理房價(jià)下限，那么地方政府就可通過減免住房交易環(huán)節(jié)稅收，或采取地方政府托市的辦法，避免房價(jià)繼續(xù)下跌。合理房價(jià)上限與下限的社會(huì)明示或公告，可以有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供求雙方在地方政府確定的合理房價(jià)運(yùn)行范圍內(nèi)行事。
與鑒于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了預(yù)期分化的趨勢，底線思維顯得尤其迫切。年初以來，隨著我國香港部分大型地產(chǎn)商降價(jià)銷售，杭州樓市出現(xiàn)強(qiáng)烈調(diào)整信號(hào)，以及商業(yè)
銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)
融資收緊的傳聞，已在很大程度上改變了此前市場強(qiáng)烈的房價(jià)上漲預(yù)期，市場銷售量也有較大幅度下降。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心對(duì)
全國主要54個(gè)城市新建商品
住宅簽約套數(shù)的統(tǒng)計(jì)，2月銷售量同比下降13.8%，環(huán)比1月下降35%左右。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)
數(shù)據(jù)，今年1月，
北京二手房價(jià)格20個(gè)月以來首次環(huán)比下跌。這些情況表明，我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行正面臨兩難境地，特別需要底線思維的托底與支撐。一方面，如果房價(jià)繼續(xù)高位上漲，那么將在未來形成更大程度的資產(chǎn)價(jià)格泡沫，那已經(jīng)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)所不能承擔(dān)；另一方面，若房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)崩盤，就無法避免泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)迅速傳導(dǎo)到地方政府債務(wù)和金融體系，將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大破壞性影響，甚至有可能會(huì)引發(fā)區(qū)域性或系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
為維持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運(yùn)行，需要盡快明確房地產(chǎn)市場的調(diào)控底線，確定地方政府可以接受的合理房價(jià)上限，以及能夠承擔(dān)的合理房價(jià)下限，從而向社會(huì)明確無誤地傳遞清晰信號(hào)，并引導(dǎo)社會(huì)合理房價(jià)預(yù)期有序形成。
