上海易居房地產(chǎn)研究院提供的南京商品住宅庫存數(shù)據(jù)顯示，2012年2月南京商品住宅的庫存去化周期為18.3個(gè)月。到2013年2月則下滑至7個(gè)月，到了2014年2月則為5.5個(gè)月。朗詩集團(tuán)董事長田明在接受采訪時(shí)表示，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場，其樓市的去庫存周期應(yīng)為12個(gè)月，但南京樓市去庫存周期長期維持在6個(gè)月左右，處于明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)。

    “寧七條”的落地，標(biāo)志著分類調(diào)控正式進(jìn)入了實(shí)施階段。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，后續(xù)樓市調(diào)控將呈現(xiàn)出分化趨勢，類似南京等漲幅較快的城市可能會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行樓市調(diào)控。

    可想而知的是，如果后續(xù)效果明顯，將會(huì)有越來越多的城市根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)情況，跟進(jìn)分類調(diào)控。

    行政化特征仍明顯

    同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此次南京新政更加注重對中小戶型商品房供應(yīng)的保障，在政策上可操作性更強(qiáng)，“就一個(gè)市場而言，也更加因地制宜”，一定程度上體現(xiàn)了“分類調(diào)控”的新思路。

    而在具體的調(diào)控手段方面，也有新思路。“政府沒說不讓你漲，但你房價(jià)漲了之后能否賣得掉？與此同時(shí)，也不能允許你瘋漲，否則不給你發(fā)證。”江蘇香溢置業(yè)副總經(jīng)理張良認(rèn)為，此次調(diào)控對于南京房價(jià)漲幅控制更有彈性，更有操作空間。

    藍(lán)風(fēng)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理翁忠平認(rèn)為，以前的房地產(chǎn)調(diào)控政策多為“一刀切”，而此次南京新政主要針對不同產(chǎn)品進(jìn)行更加細(xì)化、有針對性的調(diào)控。這將會(huì)對南京一直瘋漲的房價(jià)起到一定的抑制作用，而對于地價(jià)也將產(chǎn)生一定的作用。但問題也仍舊存在。

    通過限地價(jià)、限房價(jià)、限精裝修價(jià)、限商品住宅結(jié)構(gòu)以及配套保障房等措施，雖然可以短期內(nèi)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，但若不能從根本上解決供求矛盾，相應(yīng)的調(diào)控就難以真正遏制房價(jià)上漲。尤其需要注意的是，雖然南京市政府提出了分季度控制房價(jià)漲幅的行政目標(biāo)，但并未公布房價(jià)漲幅等目標(biāo)。

    張良分析，如此政策到后期會(huì)出現(xiàn)明顯博弈現(xiàn)象，一方面，是來自政府的彈性調(diào)控；另一方面，拍出的高價(jià)地均在陸續(xù)入市。開發(fā)商若報(bào)高價(jià)，則受制于漲幅調(diào)控；不報(bào)高價(jià)又將成為虧本買賣，所以肯定會(huì)產(chǎn)生糾結(jié)。

    需要明確的是，雖然這一調(diào)控措施避免了全國“一刀切”的局面，針對當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)進(jìn)行更有針對性的調(diào)控，但從本質(zhì)上來看，房地產(chǎn)市場的行政色彩依然濃厚。