摘要：3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

    3月11日，南京市即發(fā)布針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行調(diào)控的“寧七條”。

    針對(duì)此次“南京新政”，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝說(shuō)，限價(jià)、增加供地、控地價(jià)、保“剛需”、嚴(yán)控資金鏈風(fēng)險(xiǎn)、保障房是新政的六大著力點(diǎn)，“這是在保剛需，新政最重要的目的在于控地價(jià)，包括對(duì)最高漲幅的控制”。

    “寧七條”定調(diào)南京房地產(chǎn)調(diào)控

    3月11日，南京市政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作的通知》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理提出了七條意見，簡(jiǎn)稱“寧七條”。同一天，南京市政府還下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)我市住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的意見》（下稱《意見》），對(duì)保障房建設(shè)提出了要求。

    “寧七條”主要針對(duì)“剛需”市場(chǎng)、增加中小型商品房供應(yīng)等層面提出了7條措施。其中最引人注目的有3條，分別是：

    9050政策。南京市今后5年商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達(dá)到50%以上。

    限定地價(jià)。地塊在公布出讓起始價(jià)的同時(shí)，公布競(jìng)爭(zhēng)的最高限價(jià)，最高限價(jià)原則上控制在起始價(jià)的45%。競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)爭(zhēng)的，停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為競(jìng)爭(zhēng)配建保障房面積或保障房建設(shè)資金。

    按季度分解控制房?jī)r(jià)漲幅。如上一季度房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅過(guò)高，則對(duì)當(dāng)季度目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和控制。申報(bào)價(jià)格以中小戶型優(yōu)先，合理價(jià)位優(yōu)先，不漲價(jià)優(yōu)先為原則。對(duì)高價(jià)盤、漲幅明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的項(xiàng)目且不接受物價(jià)、住建部門價(jià)格指導(dǎo)的，暫不核發(fā)銷售許可證。

    此外，“寧七條”還對(duì)商品住房預(yù)售、精裝修價(jià)格評(píng)估、南京郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管以及統(tǒng)計(jì)局對(duì)樓盤銷售價(jià)格的預(yù)測(cè)等四個(gè)方面進(jìn)行了要求和部署。

    而在南京市政府發(fā)布的另一份《意見》中，則明確提出了對(duì)出讓住宅用地面積10萬(wàn)平方米以上的商品房，原則上配建建筑面積不少于5%的保障性住房。南京市住建委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，到2015年?duì)幦〗ǔ筛黝惐Ｕ闲宰》?000萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)住房保障覆蓋20%人群的目標(biāo)。

    鴻毅資本總裁張義鴻認(rèn)為，這是在原有新政基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化，這次調(diào)控更有針對(duì)性，目的性更強(qiáng)。這次調(diào)控跟南京2013年房?jī)r(jià)的不斷上漲有關(guān)。

    南京市政府網(wǎng)站刊文認(rèn)為，“寧七條”出臺(tái)的目的，是“從土地出讓、房?jī)r(jià)漲幅控制等多方面來(lái)力保剛需”。

    熱點(diǎn)城市的分類調(diào)控

    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)在上一期（3月10日總第1745期）頭版頭條中，對(duì)熱點(diǎn)城市的分類調(diào)控工作進(jìn)行了梳理，其中包括：

    第一，要千方百計(jì)增加普通商品房的供應(yīng)，特別是中小套型商品房的供應(yīng)。要繼續(xù)增加住宅用地的供應(yīng)。

    第二，繼續(xù)采取調(diào)控措施緩解供求矛盾，包括差別化信貸、稅收政策、限購(gòu)政策等。

    第三，住建部準(zhǔn)備在熱點(diǎn)城市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作。

    除了第三點(diǎn)，此次南京“寧七條”，基本覆蓋了熱點(diǎn)城市分類調(diào)控的各個(gè)方面（“寧七條”是南京市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》的延續(xù)，在該通知中，明確對(duì)差別化信貸做出了要求）。

    無(wú)論從哪一點(diǎn)來(lái)看，南京都應(yīng)屬于調(diào)控的熱點(diǎn)城市。

    2013年，南京市住宅用地共成交88宗，建設(shè)用地面積522.31萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)18%；但土地出讓金777.65億元，與上年同期相比大幅增長(zhǎng)143%，溢價(jià)率在10月以來(lái)連續(xù)超過(guò)40%，一時(shí)間“地王”不斷涌現(xiàn)。

    從房?jī)r(jià)來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，2013年全年，南京以15.6%的年漲幅排在70個(gè)大中城市的第六位，僅次于北上廣深等主要城市。今年1月的數(shù)據(jù)顯示，南京新建商品住房房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到了14.7%，在70個(gè)大中城市中僅次于四大一線城市與廈門，再次排名第六。