樓市調(diào)控由短效到長效 不動產(chǎn)登記或撼動房價
發(fā)布時間：2014-03-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：16日公布的《國家新型城鎮(zhèn)化
規(guī)劃（2014~2020年）》（下稱《規(guī)劃》）提出，建立
市場配置和政府保障相結(jié)合的
住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、
房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。
在不少專家看來，這幾年的
調(diào)控是以短期調(diào)控和抑制需求為主。這些手段雖然一度取得了成效，但同時也推后了真正的剛性需求。
由“短效”到“長效”
“長效機制包括兩方面：供應(yīng)機制和財稅機制。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉說，以前的
房產(chǎn)調(diào)控是抑制、削減需求，現(xiàn)在，“減需求”的一些非市場化調(diào)控措施逐漸退出，轉(zhuǎn)向加大供應(yīng)和財稅手段等方式。
例如，作為過去數(shù)年的調(diào)控手段之一，住房和城鄉(xiāng)
建設(shè)部從2009年開始要求地方政府上報并公布年度房價控制目標，并對未完成房價控制目標的
城市主要行政負責人進行約談或處罰。
不過，這種手段并未奏效，一些地方為了規(guī)避限價，采用了陰陽合同的方式，間接加重了
購房者的負擔。去年很多城市的房價漲幅已經(jīng)遠超當年年初所定下的調(diào)控目標，可見這種調(diào)控手段并沒有太大的約束力。
最新的消息顯示，今年地方政府不必再上報并向社會公布年度房價控制目標。
張大偉說，在這種非市場化的手段逐漸退出后，增加有效供應(yīng)十分關(guān)鍵。尤其是一二線城市在繼續(xù)嚴格調(diào)控的同時，還將加大供應(yīng)力度，滿足剛性需求，包括增加中小套型的
商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)、棚戶區(qū)改造等。
在供應(yīng)端，《規(guī)劃》提出，各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排
政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大
戶型高檔商品住房用地。
“不合理的需求要抑制，但供應(yīng)也應(yīng)該要跟上。城鎮(zhèn)化的根本問題還是供求矛盾問題。”合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌說，要解決我國城鎮(zhèn)化過程中“3個1億人”的住房問題，肯定要保證供應(yīng)，包括
保障房、商品房和土地的供應(yīng)問題。
在龍斌看來，如何改變土地的供應(yīng)機制十分關(guān)鍵。目前國有土地和農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)性用地兩個市場是割裂的，農(nóng)民的地要變成市場用地，只能通過政府征收再供給市場，這樣農(nóng)民的利益得不到保障。“兩個
土地市場應(yīng)該同權(quán)同價，兩個市場要統(tǒng)一。”
在加大有效供應(yīng)的同時，如何建立一個完善的財稅體制對
房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)亦十分重要。
《規(guī)劃》在提出加快
房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革的同時，指出要建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)
全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進部門信息共享。
張大偉說，推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)是增加有效供應(yīng)和征收
房產(chǎn)稅最重要的基礎(chǔ)。以前的房產(chǎn)稅主要是交易環(huán)節(jié)稅，不需要清楚的持有信息，而現(xiàn)在要對持有環(huán)節(jié)收稅，就必須要有清楚的信息。
按照
國土部的安排，今年6月份將出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例。實際上，不動產(chǎn)登記中最為核心的全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作2010年就已經(jīng)啟動，但進展并不順利。
多位專家說，房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)在技術(shù)上已經(jīng)沒有什么障礙，最大的阻力來自既得利益集團的阻礙。“大趨勢肯定沒問題，只不過是時間長短的問題。”張大偉說，不動產(chǎn)登記條例的出臺，對市場會有很強的威懾力，對房價走勢也會產(chǎn)生較大影響。
不過，也有不少業(yè)內(nèi)人士認為，征收房產(chǎn)稅應(yīng)該謹慎推進，因為目前房地產(chǎn)的稅費負擔已經(jīng)偏高。
全國政協(xié)常委、
恒大地產(chǎn)董事局主席許家印在今年全國兩會時表示，房價構(gòu)成中，有11%是各級政府的收費，13%是各級政府的稅收，稅費的比例占到了房價構(gòu)成的24%，再加上高昂的
地價，導(dǎo)致房價很難降下來。
也就是說，在房價的構(gòu)成中，大概有六七成是屬于政府的稅費和
土地出讓金。“房產(chǎn)稅如果要開征，肯定要對其他的一些稅費進行清理，對相關(guān)法律法規(guī)進行
調(diào)整。”廈門市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華說。
“在持有環(huán)節(jié)收稅的同時，其他環(huán)節(jié)的稅費應(yīng)該清理。”龍斌說，房產(chǎn)稅的立法不是簡單增加一個稅種的問題，應(yīng)該是一個制度性改革，包括實現(xiàn)土地市場統(tǒng)一、保障農(nóng)民權(quán)益、改變目前的土地財政格局和經(jīng)濟發(fā)展模式單一問題。“但這些東西很難在一兩年內(nèi)完全改變。”
張大偉說，房產(chǎn)稅的實施首先需要通過嚴肅的立法程序，而其推行將是一項審慎及漸進的
工程，短期內(nèi)全面實施的可能性并不具備。
另外，“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”一字之差，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革將是一個系統(tǒng)工程，其中將涉及各類稅種的整合優(yōu)化，旨在逐步使地方政府擺脫土地財政的困擾。
