作為二線(xiàn)下游的太原而言，泡沫很少是業(yè)內(nèi)普遍的共識(shí)。山西財(cái)經(jīng)大學(xué)教授馬培生也認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)標(biāo)志是樓市的有價(jià)無(wú)市。但是，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅有價(jià)有市，而且仍然是一個(gè)相對(duì)價(jià)高的期房市場(chǎng)。也就是說(shuō)，太原的購(gòu)房者都是在覺(jué)得房?jī)r(jià)高的同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)了尚未交付使用或尚未竣工，甚至是尚在拆遷、尚未建設(shè)中的樓盤(pán)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，新畢業(yè)的大學(xué)生和已經(jīng)在太原站住腳的農(nóng)民工等群體都是剛性需求的生力軍。在這種背景之下，由于政府禁止小產(chǎn)權(quán)房和“五證不全”的樓盤(pán)上市，致使供應(yīng)量相對(duì)減少，將加劇供需矛盾。有的人覺(jué)得，現(xiàn)在的樓盤(pán)不少，未來(lái)的商品房供應(yīng)量不小，這是一個(gè)誤解。因?yàn)楝F(xiàn)在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，有相當(dāng)一部分是為解決道路改造、城中村改造中的被拆遷人所建設(shè)的回遷房和面向特定人群的保障性住房，并不是由開(kāi)發(fā)商自主開(kāi)發(fā)、面向社會(huì)供應(yīng)的商品房。

    據(jù)山西省統(tǒng)計(jì)局一組數(shù)據(jù)顯示，2013年，山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地面積大增，同比增長(zhǎng)近60%。2013年，山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積875.9萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)款144.4億元，同比增長(zhǎng)均超過(guò)20%。值得注意的是，房企待開(kāi)發(fā)土地面積達(dá)989萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近60%，其增幅遠(yuǎn)高于拿地速度。

    “待售面積大幅攀升，雖然會(huì)制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但是房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)很多因素制約的行業(yè)，就太原市場(chǎng)而言，不能僅從簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)來(lái)分析。”

    牛佩華認(rèn)為，從待售面積來(lái)看，整個(gè)山西省的房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年開(kāi)始，就開(kāi)始嚴(yán)厲打擊違法銷(xiāo)售樓盤(pán)項(xiàng)目。值得關(guān)注的是，這些項(xiàng)目并不是全部都沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，有很多屬于五證不全的情況。此前，很多地產(chǎn)商都會(huì)一邊蓋房一邊銷(xiāo)售的同時(shí)辦理相關(guān)證件。但從2013年開(kāi)始，政府要求證件齊全才能上市銷(xiāo)售。原來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售的這部分自然劃歸到待售面積，但事實(shí)上待售面積并不是增加了，而是還是原來(lái)的那些房子，所以不能簡(jiǎn)單認(rèn)為房屋數(shù)量供不應(yīng)求。比如說(shuō)，原來(lái)有200多個(gè)項(xiàng)目在售，但現(xiàn)在也許60%的項(xiàng)目不能上市，所以真正面向市場(chǎng)的供應(yīng)量是減少的。

    地產(chǎn)資金鏈緊張憂(yōu)慮顯現(xiàn)

    樓盤(pán)降價(jià)幅度有限

    2009年，國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)放出4萬(wàn)億貸款，其中很大一部分投向銀行信貸�，F(xiàn)在各大銀行的貸款基本都臨近到期限，開(kāi)始贖回，銀行資金面緊張，致使有些項(xiàng)目貸款也變得極其緊張。易居中國(guó)克而瑞華北（山西）公司總經(jīng)理助理牛佩華認(rèn)為，和金融業(yè)深度捆綁的房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，金融業(yè)也會(huì)立即念響緊箍咒。

    牛佩華分析，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，一方面來(lái)自政策的壓力，各個(gè)中小房企的項(xiàng)目達(dá)不到政府標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法銷(xiāo)售，這會(huì)導(dǎo)致資金壓力增大；另一方面是融資壓力。如果擴(kuò)大融資渠道，又面臨銀行緊縮開(kāi)發(fā)貸款，有些房企有可能面臨拿不到貸款、融資難的問(wèn)題，到時(shí)可能會(huì)有更多的民間借貸等層出不窮的問(wèn)題。

    但是，值得注意的是，盡管從全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)資金鏈有可能出現(xiàn)問(wèn)題，但就太原而言，出現(xiàn)像其他城市房?jī)r(jià)大幅下降的可能幾乎沒(méi)有。牛佩華打了個(gè)比方：假設(shè)太原樓市均價(jià)在8000元/平方米，按照澳門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)下降40%的幅度計(jì)算，太原的房?jī)r(jià)就會(huì)降到4800元。可是以太原市的土地價(jià)格計(jì)算，購(gòu)置成本已經(jīng)是3000多元了，再加上建安成本2000元，包括上交政府的稅費(fèi)，成本就在5000元每平方米左右。事實(shí)上，這個(gè)數(shù)字僅僅是均價(jià)，一些在太原市地段好的樓盤(pán)，成本價(jià)還會(huì)遠(yuǎn)高于5000元。讓開(kāi)發(fā)商不賺錢(qián)接近成本拋售項(xiàng)目，這太不現(xiàn)實(shí)。

    此外，如果降價(jià)，以近兩年的土地價(jià)格計(jì)算，每畝500萬(wàn)左右，地段好的地區(qū)已高達(dá)千萬(wàn)元每畝。比如，華潤(rùn)地價(jià)每平方米1000多萬(wàn)元，并州路的合生國(guó)際城地塊800多萬(wàn)元每畝，太原并州路地王的土地價(jià)格每平方米已達(dá)7000元。如果真面臨降價(jià)潮來(lái)襲，假設(shè)市場(chǎng)的價(jià)格戰(zhàn)逼近或跌至成本價(jià)以下，極有可能會(huì)導(dǎo)致房企資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，最終選擇將房子退給銀行來(lái)還貸。

    盡管各家銀行對(duì)于收緊房地產(chǎn)貸款一事紛紛出來(lái)辟謠，但省城某房企負(fù)責(zé)人透露，銀行的基本金缺乏，一些銀行確在逐步控制額度。