摘要：在此次崩盤論的核心內(nèi)容中，以鄂爾多斯和常州為典型代表的“空城”“鬼城”等三四線城市，由于過(guò)度開發(fā)，引發(fā)降價(jià)促銷清庫(kù)存等風(fēng)聲不絕于耳。三四線城市涌動(dòng)的暗流，似乎已經(jīng)成為樓市崩盤的定時(shí)炸彈。

    反觀山西省的一些三四線城市，雨后春筍般的高層住宅和某些城市有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)狀，也似乎讓人感到陣陣寒意。

    三四線城市房?jī)r(jià)下滑現(xiàn)端倪

    曾有數(shù)據(jù)顯示：2014年1月，全國(guó)100個(gè)典型城市中，有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。而在其中，有34個(gè)是三四線城市。

    中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示：2014年1月首周，54個(gè)重點(diǎn)城市新房成交量回落，環(huán)比前周下跌5.8%。其中，一二線城市表現(xiàn)堅(jiān)挺，分別上升5.1%和0.6%，三四線城市則快速下滑13.5%。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局早在2013年12月公布的一組數(shù)據(jù)也顯示：唐山等35個(gè)三線城市環(huán)比平均漲幅比11月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)表明，從去年12月，房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)一步趨緩，一二線城市在進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度、努力增加保障性住房供應(yīng)等一系列政策措施的作用下，市場(chǎng)漸趨穩(wěn)定。

    山西個(gè)別城市樓市扭曲激進(jìn)

    山西省個(gè)別城市樓市出現(xiàn)扭曲激進(jìn)，這樣的情形能否視作崩盤？

    盡管也不認(rèn)同崩盤論，但太原理工大學(xué)教授陳新華認(rèn)為，事實(shí)上，常州和鄂爾多斯等城市的情況在山西省的一些市縣也已露出端倪，比如臨汾、柳林、運(yùn)城、離石等城市的房地產(chǎn)已顯現(xiàn)出供過(guò)于求的跡象。

    事實(shí)上，大同房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題也有所凸顯。作為山西第二大城市的大同，現(xiàn)有商品房存量和土地存量很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力很大。

    資料顯示：截至2013年，大同市已開工的商品住宅項(xiàng)目達(dá)623萬(wàn)平方米，2012年、2013年出讓住宅兼商業(yè)土地2494畝，按目前常規(guī)的容積率計(jì)算可能將有373萬(wàn)平米的商品住宅入市，兩項(xiàng)合計(jì)近千萬(wàn)平米。按前五年的銷售水平，現(xiàn)開工的商品住宅項(xiàng)目及商品住宅存量土地最少也要用5年時(shí)間去消化。由于大同房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求已經(jīng)大量釋放，需求不足是主要問(wèn)題，但是由于房?jī)r(jià)沒有暴漲，房?jī)r(jià)下跌的空間也不大，供給過(guò)量是最大的風(fēng)險(xiǎn)。

    據(jù)2012年底上海易居研究院發(fā)布的《中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》前50位中，呼倫貝爾、黑河等位居前列，大同排名第十，山西省的晉城、臨汾、呂梁、忻州也躋身前30名。此排行榜根據(jù)城市的市場(chǎng)需求市場(chǎng)供給，供求關(guān)系，外部環(huán)境，開工、成交面積，土地出讓，二手房均值等指標(biāo)分析，具有參考價(jià)值。

    某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適度泡沫是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的潤(rùn)滑劑，沒有泡沫也就形不成買方市場(chǎng)。但泡沫大了就會(huì)出問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展必須與城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)。目前，一些三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)于超前，而支撐城市擴(kuò)容提質(zhì)的產(chǎn)業(yè)卻發(fā)展滯后，人口聚集功能不強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)剩問(wèn)題已經(jīng)比較突出；同時(shí)，某些三四線城市人口向一二線城市流失的現(xiàn)實(shí)，也讓房屋供給量明顯大于需求量。

    房企三四線城市拿地路徑謀變

    易居中國(guó)克而瑞華北（山西）公司總經(jīng)理助理牛佩華也認(rèn)同這種觀點(diǎn)：出現(xiàn)鬼城城市，無(wú)一例外都是前期受當(dāng)?shù)卣�府大力推�?dòng)，大量出賣土地，從而進(jìn)行大面積城市新區(qū)建設(shè)，力圖快速城市化的城市，這些都是有政府引導(dǎo)的行為。

    前不久剛?cè)ナ��?nèi)一些城市做過(guò)調(diào)研的他分析，從山西省一些三四線城市甚至是縣城來(lái)看，運(yùn)城、呂梁等城市中，有些在努力地搞創(chuàng)意園等新區(qū)建設(shè)，但是經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些創(chuàng)意園事實(shí)上并沒有和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃很好結(jié)合。

    “比如一個(gè)只有10萬(wàn)人口的縣城，它的創(chuàng)意園區(qū)的新區(qū)規(guī)劃就是10萬(wàn)人，從哪里找那么多人住？”牛佩華認(rèn)為，許多小城市弄一個(gè)高新區(qū)的帽子，并不考慮文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否能扎根當(dāng)?shù)�，政府也沒有充分地考慮當(dāng)?shù)刭?gòu)買力和人口等實(shí)際情況。而只是簡(jiǎn)單賣地，調(diào)控能力和戰(zhàn)略眼光遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

    牛佩華認(rèn)為，省內(nèi)一些三四線城市樓市發(fā)展過(guò)于激進(jìn)，不僅商品住宅蓋得多，有些城市保障房的供應(yīng)量也很大。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，供過(guò)于求時(shí)，肯定要降價(jià)銷售。但矛盾的是，降價(jià)首先要考慮成本，在有限的利潤(rùn)空間內(nèi)可以適當(dāng)壓縮價(jià)格，但降到成本線時(shí)，沒有利潤(rùn)的時(shí)候，開發(fā)商如何降價(jià)？畢竟開發(fā)商要核算他的成本，土地、建安、人工、管理等成本，但是成本壓不下來(lái)，而人們的購(gòu)買力又有限時(shí)，終會(huì)兩敗俱傷。

    杭州和常州這幾個(gè)降價(jià)項(xiàng)目的房源，一個(gè)是尾盤需要盡快處理，另幾個(gè)是要找一個(gè)噱頭，拿出部分特價(jià)房促銷。太原和這些地方相比，雖然也有特價(jià)房，但之所以不可能出現(xiàn)如此大的降幅是因?yàn)�，杭州樓價(jià)的基數(shù)大，比如每平米1.7萬(wàn)元，即使降3000元，它的房?jī)r(jià)也在每平米1.5萬(wàn)元，但是太原的房?jī)r(jià)每平米7000元左右，降價(jià)1000元，這個(gè)幅度就幾乎接近他的成本價(jià)。

    而據(jù)有關(guān)人士透露，擅長(zhǎng)在山西三四線城市拿地的龍頭房企也放緩了腳步。早幾年前，某知名房企在山西省好幾個(gè)城市都有項(xiàng)目，但近一兩年土地儲(chǔ)備的擴(kuò)張腳步幾乎停滯。有消息稱，由于運(yùn)城等地的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況并不樂觀，他們也意識(shí)到在三四線城市深挖的潛力已非常有限。