資金鏈會(huì)斷嗎？

    更令市場(chǎng)恐慌的是，上周末曝出，包括興業(yè)銀行在內(nèi)的部分股份制銀行已于春節(jié)前下發(fā)通知，要求暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，并要求涉房相關(guān)貸款確�？偭坎辉黾�。

    截至2月26日，盡管已有數(shù)十家銀行出面澄清“并未停止房地產(chǎn)相關(guān)貸款”，依然保持房貸的“穩(wěn)健”；但實(shí)際收緊房貸已是不爭(zhēng)事實(shí)，地產(chǎn)企業(yè)資金今年并不寬裕。長(zhǎng)沙一位房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱：“中小開(kāi)發(fā)商的房貸要3-6個(gè)月才能放款，貸款確實(shí)很緊。”

    “之所以不放貸，主要還是考慮到風(fēng)險(xiǎn)，樓市降溫，銷量不好，上級(jí)行覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn)，不批額度，貸款就緊。我個(gè)人的房子在去年5月都拋掉了。”上述支行行長(zhǎng)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸一般是基準(zhǔn)利率上浮40%，加上評(píng)估等費(fèi)用，利率成本在9%-11%，小房企風(fēng)險(xiǎn)大，大房企產(chǎn)出又少，銀行都不想做。

    不過(guò)，針對(duì)市場(chǎng)唱衰言論，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)再次在微博上連發(fā)五條信息炮轟：“且不說(shuō)去年到位資金八萬(wàn)多億只完成投資六萬(wàn)多億，手中尚有余錢(qián)。僅一月購(gòu)地的成倍支出和天價(jià)，也證明尚不存在行業(yè)缺錢(qián)。”

    杭州德信地產(chǎn)營(yíng)銷部和杭州工商信托雙方都告訴記者，并不存在信托產(chǎn)品提前清算的可能，而該盤(pán)的銀行貸款也已還清，德信資金并沒(méi)有問(wèn)題。

    值得注意的是，德信一邊將北海公園盡快清盤(pán)，一邊在快速拿地。就在降價(jià)的同一天，德信在杭州主城區(qū)以17.5億元競(jìng)得城東一地塊，樓面價(jià)達(dá)到12440元/平米。

    深圳一位央企高管說(shuō)，今年以來(lái)銀行確實(shí)沒(méi)有放出開(kāi)發(fā)貸，但去年公司銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，現(xiàn)在資金還是很充裕，目前還看不到降價(jià)會(huì)馬上蔓延到一線城市的跡象。

    某龍頭房企高管表示，目前土地市場(chǎng)太熱，一二線城市地價(jià)太貴，導(dǎo)致比較謹(jǐn)慎的房企不敢買(mǎi)地，土地市場(chǎng)降溫對(duì)開(kāi)發(fā)商反而有利。

    市場(chǎng)有個(gè)邏輯，開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)后，就會(huì)選擇降價(jià)。但該高管認(rèn)為，這并不完全成立，有些資金頂不住的房企可能會(huì)降價(jià)，但目前開(kāi)發(fā)商還在瘋狂買(mǎi)地，也恰恰說(shuō)明他們并不缺錢(qián)。

    “大房企信用好，貸款規(guī)模大，銀行還是會(huì)放貸。”上述支行行長(zhǎng)也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)因?qū)嵙Υ笮《�進(jìn)一步分化，現(xiàn)在銀行不敢貸款給小房企，也是怕它們跑路。在2011年樓市調(diào)整時(shí)，長(zhǎng)沙就有多家小房企因資金鏈斷裂而“跑路”，而隨著地價(jià)的狂奔，資金實(shí)力不足的小房企逐步被淘汰出局。

    但不能忽視的是，2014年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力并不小，尤其是在2013年通過(guò)信托、基金、債市等渠道融資然后高價(jià)拿地的房企，如泰禾、融創(chuàng)等，負(fù)債率已超過(guò)百分百，一旦房子滯銷，將直接影響公司現(xiàn)金流。

    中信證券數(shù)據(jù)顯示，2014年集合信托需兌付的本息將近1萬(wàn)億元，房地產(chǎn)占比27.34%，規(guī)模為2479億元。

    逃命年還是“狼來(lái)了”？

    上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，外界對(duì)樓市判斷有些悲觀過(guò)度，但2014年市場(chǎng)降溫是肯定的。

    問(wèn)題是，在房子脫離了實(shí)用價(jià)值演變成投資產(chǎn)品后，對(duì)未來(lái)的預(yù)期恰恰非常重要；然而，在經(jīng)歷了2011年的樓市假摔后，2014年只是又一次狼來(lái)了的聲音并不勢(shì)弱。

    “經(jīng)濟(jì)形勢(shì)越不好，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)越是依賴，拋棄房地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)要先死掉。”北京師范大學(xué)教授董藩這番論述的結(jié)果是，全國(guó)性房?jī)r(jià)大跌更不可能。任志強(qiáng)稱，2014年是房?jī)r(jià)漲幅增速下降而不是房?jī)r(jià)降。

    國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師方焱則分析稱，短期調(diào)整不可避免，但崩盤(pán)不太可能，目前投資還是依賴房地產(chǎn)，地方?jīng)]有賣地收入，其它固定資產(chǎn)投資也沒(méi)資金，被房地產(chǎn)綁架的經(jīng)濟(jì)，短期內(nèi)難以改變，松松緊緊已經(jīng)成為中央調(diào)控房地產(chǎn)，延緩房地產(chǎn)泡沫破裂的手段。

    “太多不動(dòng)產(chǎn)在銀行抵押，你想拋棄房地產(chǎn)，能行嗎？”上述央企高管稱，大量的資金在房地產(chǎn)行業(yè)積聚，一個(gè)原因是超發(fā)的貨幣沒(méi)處去，房地產(chǎn)作為貨幣的蓄水池，可以避免消費(fèi)品價(jià)格大漲。

    雖然不認(rèn)同崩盤(pán)論，但房企亦為短期的調(diào)整而擔(dān)憂。近日萬(wàn)科創(chuàng)始人王石表示，2014年樓市非常不妙。

    “市場(chǎng)看似又在重蹈2011年的調(diào)整，市場(chǎng)在暴漲一兩年后，需求逐漸釋放，市場(chǎng)需歇息。”上述龍頭房企高管分析稱，市場(chǎng)短期調(diào)整，泡沫還可以延緩得更長(zhǎng)，政府也希望以時(shí)間換空間，讓房地產(chǎn)軟著陸，這是最理想的狀態(tài)。

    上述高管分析認(rèn)為，目前處于政策的空窗期，有三個(gè)方向在今年全國(guó)兩會(huì)上可以明確，一是穩(wěn)定為上，房?jī)r(jià)大漲大跌都不行；二是調(diào)控有度，不會(huì)全面放開(kāi)也不會(huì)打死，政府手里的牌太多，若樓市不好，可以放開(kāi)限購(gòu)限貸限價(jià)，民間資金馬上就會(huì)拉動(dòng)起來(lái)；三是以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為導(dǎo)向，政府逐漸退出行政管理。

    各說(shuō)各的道理，但不可否認(rèn)，依然看多樓市的前提已發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變：不會(huì)再有四萬(wàn)億了，新政府執(zhí)政理念變了，美國(guó)QE也在退出了。經(jīng)濟(jì)規(guī)律遲早會(huì)發(fā)威的，狼終究會(huì)來(lái)的。

    沒(méi)人知道，威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最后一根稻草，是房地產(chǎn)、影子銀行還是地方債。但影子銀行有太多錢(qián)放給了房地產(chǎn)，而地方抵押的資產(chǎn)也大多是土地，這三者已經(jīng)盤(pán)根錯(cuò)節(jié)混為一體。

    “房地產(chǎn)肯定有泡沫，但啥時(shí)候崩盤(pán)，誰(shuí)也預(yù)見(jiàn)不準(zhǔn)，否則美國(guó)就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)了。”一位證券機(jī)構(gòu)人士說(shuō)。