摘要：隨著2月15日金隅嘉業(yè)（下稱(chēng)“金隅”）兩自住型商品房項(xiàng)目的入市，更加重了購(gòu)房者的觀望情緒，甚至在此前剛“解禁”的部分高價(jià)商品房的銷(xiāo)售也受拖累。“背著秤砣起舞”的高端盤(pán)能否實(shí)現(xiàn)自我救贖？市場(chǎng)尚未給出答案。

    有數(shù)據(jù)顯示，2月1日～2月16日的北京樓市成交量低迷狀態(tài)依舊延續(xù)。高端盤(pán)更是出現(xiàn)了“環(huán)比下降超五成，千萬(wàn)級(jí)豪宅2月份半月成交個(gè)位數(shù)”的頹勢(shì)。

    事實(shí)上，進(jìn)入2014年以來(lái)，2013年嚴(yán)格執(zhí)行的“限價(jià)令”已逐步松動(dòng)，在新取得預(yù)售證的項(xiàng)目中，泰禾·北京院子、紫辰院、五礦萬(wàn)科·如園3個(gè)樓盤(pán)預(yù)售價(jià)均超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。但這在偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)分析師趙紅娟等眾多分析人士看來(lái)，基于北京房?jī)r(jià)上漲的壓力，2014年政府完全放開(kāi)預(yù)售證審批，交給市場(chǎng)調(diào)節(jié)的可能性不大，未來(lái)高端盤(pán)項(xiàng)目審批或仍將處于管控中。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受采訪時(shí)表示，金隅推出的超過(guò)5000套自住型商品房總量接近北京近一個(gè)月的商品房住宅成交量，這將導(dǎo)致市場(chǎng)陷入全面觀望狀態(tài)。加之項(xiàng)目位置處于城市次中心，對(duì)地段條件相當(dāng)?shù)母叨吮P(pán)來(lái)說(shuō)更是影響深遠(yuǎn)。

    后“限價(jià)令”時(shí)代高價(jià)盤(pán)委曲求全

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，2月10日～2月16日新建商品住宅成交581套，不僅較上月同期大幅下降69%，純商品住宅成交均價(jià)也降至26503元/平方米，環(huán)比下降6.3%。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說(shuō)，春節(jié)假期過(guò)后，2月上旬新建商品住宅及扣除保障房后的純商品住宅日均成交量一直維持在較低水平。從項(xiàng)目成交情況看，2月第二周成交量排名靠前的項(xiàng)目以2013年12月以后入市的項(xiàng)目為主，整體簽約率為42.5%。2013年11月底至12月中旬入市的9個(gè)價(jià)格接近4萬(wàn)元/平方米的中高端樓盤(pán)，目前簽約率為31.8%，另有超過(guò)兩成處于預(yù)定和資格審核階段。

    值得一提的是，北京商品房“限價(jià)令”開(kāi)禁后入市的高房?jī)r(jià)項(xiàng)目，終未達(dá)到此前宣傳和市場(chǎng)預(yù)期的高價(jià)位。

    趙紅娟表示，1月19日首個(gè)獲批的泰禾·北京院子的預(yù)售均價(jià)超過(guò)7.5萬(wàn)元/平方米,雖然宣告2013年11月北京市住建委公布的“暫停單價(jià)在4萬(wàn)元及以上高價(jià)房發(fā)證”正式解禁，但該項(xiàng)目入市價(jià)格并未達(dá)到此前宣傳的每平方米10萬(wàn)元級(jí)的關(guān)卡。而當(dāng)天拿到預(yù)售證的另一項(xiàng)目是閱園（紫辰院）項(xiàng)目，預(yù)售均價(jià)接近6.7萬(wàn)元/平方米，而周邊二手樓盤(pán)如西府蘭庭、2007年建成的閱園一區(qū)、二區(qū)等樓盤(pán)掛牌價(jià)已達(dá)到4.5萬(wàn)元~6萬(wàn)元/平方米。第三個(gè)獲批的高價(jià)盤(pán)項(xiàng)目，是位于海淀區(qū)西北旺的五礦萬(wàn)科如園項(xiàng)目，預(yù)售均價(jià)約為4.9萬(wàn)元/平方米，該價(jià)格也與周邊百旺茉莉園二手房項(xiàng)目的掛牌價(jià)基本相當(dāng)。

    “目前多個(gè)高價(jià)樓盤(pán)如鑫苑·鑫都匯、華僑城等項(xiàng)目仍處于預(yù)售證審批排隊(duì)輪候中，開(kāi)盤(pán)時(shí)間、開(kāi)盤(pán)價(jià)格仍是未知數(shù)。”趙紅娟說(shuō)。

    自住型商品房致市場(chǎng)全面觀望

    樓市低迷能否因“限價(jià)令”解禁而有所扭轉(zhuǎn)，目前尚未可知，自住型商品房對(duì)市場(chǎng)的沖擊卻已迫在眉睫。2月15日開(kāi)始，北京位于高井和單店的兩個(gè)自住型商品房項(xiàng)目已開(kāi)始申購(gòu)。

    張大偉推斷，金隅兩自住型商品房項(xiàng)目的入市將集中在2~3月，屆時(shí)將導(dǎo)致市場(chǎng)上5萬(wàn)以上人次的需求觀望。

    在張大偉看來(lái)，自住型商品房對(duì)于北京樓市的沖擊很容易轉(zhuǎn)換成一筆需求數(shù)量賬。預(yù)計(jì)2014年北京全年供應(yīng)的自住型商品房數(shù)量將突破4萬(wàn)套，相比2013年全年商品房住宅成交量，4萬(wàn)套相當(dāng)于增加50%的供應(yīng)，2014年北京樓市很可能以金隅兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始申購(gòu)為標(biāo)志，再次出現(xiàn)新一輪的全市范圍內(nèi)的全面觀望。

    根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年北京新建住宅成交網(wǎng)簽量為118950套，剔除保障房后，純商品住宅的年度總成交量不到83000套，商品住宅上半年成交44542套，下半年成交38315套，恰恰在自住型商品房政策出臺(tái)后，呈前高后低之勢(shì)。

    “受自住型商品房影響最大的一定是高價(jià)盤(pán)。相當(dāng)區(qū)位，甚至在同一個(gè)項(xiàng)目，一邊是2萬(wàn)元/平方米的自住型商品房，一邊是6萬(wàn)元~7萬(wàn)元/平方米甚至10萬(wàn)元/平方米的高價(jià)豪宅。怎樣做品質(zhì)、做影響？怎樣把握所謂的高端客群購(gòu)房心理？”對(duì)于2014年北京樓市“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”的新三元格局，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志提出了如上疑問(wèn)。

    高端市場(chǎng)將成競(jìng)爭(zhēng)主戰(zhàn)場(chǎng)

    在目前樓市整體低迷以及大體量自住型商品房的直接沖擊下，曾經(jīng)不惜血本入市的高端豪宅，也未因“限價(jià)令”解禁而變得好過(guò)。在2014年這場(chǎng)自我救贖中，它們仿佛在“背著秤砣起舞”。

    進(jìn)入2014年，北京總價(jià)千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)交易量明顯減少。1月份總價(jià)千萬(wàn)元以上的豪宅成交37套，是2013年12月成交量的40%；而截至2月13日，僅成交了3套。

    從麗茲行豪宅研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，總價(jià)800萬(wàn)元以上的高端豪宅成交走低，甚至已彌漫至一二手房?jī)杉?jí)市場(chǎng)。2月上旬，高端新房成交51套，相比2013年春節(jié)同期下降50%。高端二手住宅成交33套，相比1月下半月下降57.69%，較春節(jié)同期下降66.32%。

    “2014年北京市場(chǎng)將會(huì)有大量同質(zhì)化高端項(xiàng)目入市，房企庫(kù)存壓力也將逐步凸顯。在高周轉(zhuǎn)時(shí)代，預(yù)計(jì)從下半年開(kāi)始，樓市格局將逐漸出現(xiàn)調(diào)整。而在樓市庫(kù)存壓力緩解的同時(shí)，高端市場(chǎng)價(jià)格被迫趨高、競(jìng)爭(zhēng)走向日趨激烈也已成定局。”任啟鑫進(jìn)一步分析道。