房地產(chǎn)市場面臨考驗 只漲不降或?qū)⒊蔀檫^去式
發(fā)布時間：2014-02-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：微笑
摘要：日前，杭州幾個樓盤相繼降價，在大眾已經(jīng)習(xí)慣了節(jié)節(jié)攀升的房價后，降價聲格外刺耳。房地產(chǎn)市場是不是一個只漲不跌的市場？
目前，杭州樓盤德信·北海公園調(diào)價，從原先的
均價19000元/平方米
調(diào)整到16000元。雖然這比網(wǎng)絡(luò)傳聞的降價6000元/平方米要小很多，但是依然引起巨大轟動。作為浙江房地產(chǎn)最為堅挺的區(qū)域，杭州
樓市的突然降價讓人感覺一陣寒意。
隨著德信·北海公園降價引起關(guān)注，更多杭州樓盤加入了戰(zhàn)斗。天鴻·香榭里從均價17200元/平方米降至13800元，陽光郡從均價17500元/平方米降至13800元，運河協(xié)安藍(lán)郡從16800元/平方米降至14400元。此外，多個樓盤都有不同程度的降價。
從
開發(fā)商給出的理由來看，其中部分項目是尾房處理，朝向、
戶型都不佳，開發(fā)商索性降價快速回籠資金。而有一些則是被動降價，由于相鄰項目突然降價，如果自己硬扛，
銷售將會一蹶不振。
“部分開發(fā)商在定價上是高開低走的態(tài)勢，預(yù)期很高，但是實際定價略低一些，這樣可以帶來大量的人氣。”杭州一開發(fā)商銷售總監(jiān)表示。在杭州這些降價項目中，大都出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象，
購房人紛紛交定金搖號。
當(dāng)然，在部分項目也出現(xiàn)了老業(yè)主抗議的現(xiàn)象，在天鴻·香榭里售樓處，幾十個統(tǒng)一著白色印有紅色漢字T恤的老業(yè)主抗議，T恤上印著“香榭里 欺詐銷售 我要退房”等字樣。有業(yè)主表示，該樓盤周邊有高壓線等各種問題，存在欺詐銷售行為，要求退房。但實際上，最大的根源還是項目突然降價。
就在
全國焦點都集中在杭州之時，江蘇常州樓市也突然傳來“咔嚓”聲。23日，雅居樂在常州的星河灣樓盤出現(xiàn)大幅降價，精裝均價12500元/平方米，毛坯均價降至約7500元/平方米，個別房源低至5380元/平方米。這一降價幅度讓業(yè)內(nèi)大跌眼鏡。
經(jīng)核實，這種12500元/平方米降至5380元/平方米的房源一共只有一套。開發(fā)商此舉是營銷行為，為了博取眼球。不過，這種提前響起的“咔嚓”聲極有可能在常州這種三、四線
城市蔓延。
杭州、常州緣何現(xiàn)樓市降價
杭州為浙江省會，在城市定義中屬于二線發(fā)達(dá)城市，對浙江本省消費者具有較強的吸引力。杭州樓市這幾年一直節(jié)節(jié)攀升，但與此同時，它的
庫存也在不斷增加。2014年，無論是房價還是庫存，終于到了一個臨界點。
杭州房管局旗下的杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計
數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州
商品房庫存創(chuàng)紀(jì)錄地突破12萬套，達(dá)到120476套，這不僅是2007年以來的最高存量指標(biāo)，更大大超越了去年杭州
市區(qū)整年的
成交量。如果再加上
二手房庫存，這一數(shù)據(jù)可能要突破20萬套。2012年杭州成交商品房83690套，2013年這一數(shù)字小幅攀升至85823套。如果2014年沒有特別大變化，杭州成交量也會在8萬套上下。按照這種速度，即便消化完原有庫存，也需要兩年半時間。
而與此同時，杭州前兩年新增的大批量地塊都將在最近兩年建成入市，巨量供應(yīng)馬上就會到來。從這一角度來看，杭州房價如果還是維持在目前水準(zhǔn)，則會進(jìn)入供過于求的階段。“有些習(xí)慣快速周轉(zhuǎn)的公司主動降價，以免市場不好時陷入被動。”杭州一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴北青報記者。他透露，事實上，去年杭州就有樓盤開始降價了，但只是新盤低價入市，沒有引發(fā)市場震動。
常州也是如此，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年末常州商品房可售余量達(dá)1173.82萬平方米，可售周期近20個月，均創(chuàng)下歷史新高。事實上，此前就有媒體報道過常州商品房空置率高，淪為“空城”。據(jù)統(tǒng)計，2013年常州
住宅市場長期處于供大于求的狀態(tài)。新年開始后，常州各大
銀行房貸利率優(yōu)惠并沒有放開，而是一如既往地在收緊。
交通銀行常州分行和江南農(nóng)村商業(yè)銀行均上調(diào)了二套房首付比例至七成。在房貸利率優(yōu)惠力度上，當(dāng)?shù)匕舜筱y行工作人員均表示要上浮1.1倍。
對繼杭州之后常州的降價，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并不意外，也不會是最后一個。“近日，長沙也有某些樓盤開始降價，由原價約8000元／平方米降至約6000元／平方米，降價約2000元。但長沙降價樓盤和杭州類似，都是本身有一些特殊性。我們發(fā)現(xiàn)常州、蘇州、南昌商品房庫存壓力和杭州不相上下，而無錫、沈陽、唐山、長沙、福州等部分二、三線城市壓力也非常大。其中沈陽的商品房存量消化周期達(dá)到了近20個月。”中原集團研究中心研究總監(jiān)張海清向記者表示。張海清認(rèn)為，這些庫存壓力凸顯的城市有一個共性，即以本地需求為主，外地購房者相對較少；近年來的
限購限貸
政策執(zhí)行嚴(yán)格，加上銀根持續(xù)收緊，使得需求難以釋放，更難以支撐這些城市的大量新增供給。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年末全國商品房待售面積49295萬平方米。2012年及2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了住宅的銷售增速。因此，從全國市場來看，存量壓力確實在增大。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、
價格漲幅不均衡。
一線城市和小部分二線城市的漲幅過大，掩蓋了全國整體
房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)的沖高回落的趨勢。從全國房地產(chǎn)市場看，杭州、常州等很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三、四線市場醞釀崩盤風(fēng)險。
