摘要：據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)是89859家，其中152家房地產(chǎn)占比不到1%，但這152家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年收入占全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)收入的11.71%，利潤(rùn)占比在19.48%。2014年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高位震蕩，在震蕩中市場(chǎng)向大企業(yè)集中的趨勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)。

    多家媒體報(bào)導(dǎo)，杭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。杭州城北的德信北海公園項(xiàng)目，近期將6號(hào)樓的尾盤以15800元/平米的價(jià)格進(jìn)行了促銷，比之前18000元/平米左右的價(jià)格大約下降了12%左右。該盤的降價(jià)對(duì)周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成了一定的壓力，天鴻香榭里、協(xié)安藍(lán)郡等樓盤也有降價(jià)促銷的舉動(dòng)。

    從過往經(jīng)驗(yàn)來看，春節(jié)之后率先開盤項(xiàng)目的定價(jià)確實(shí)對(duì)3月份的小陽春樓市具有一定的領(lǐng)先風(fēng)向標(biāo)的意義。結(jié)合杭州樓市的高庫(kù)存、較弱的區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景，未來幾個(gè)月杭州樓市走弱的概率確實(shí)較高。但是以德信的降價(jià)案例而言，市場(chǎng)同時(shí)忽略了以下的事實(shí)：其一、降價(jià)主要發(fā)生在地段偏遠(yuǎn)、區(qū)域供應(yīng)集中的城郊結(jié)合部，而非全面；其二、降價(jià)之后去化較好，德信北海公園乃至周邊溫和定價(jià)的濱江萬家名城的去化率都達(dá)到了八成，顯示下檔具有一定的承接力；德信的降價(jià)具有急于回籠資金的意圖，該開發(fā)商在2月18日剛以17.5億的價(jià)格拍下一幅土地。

    此外，有消息稱銀行開始收緊房地產(chǎn)貸款及上調(diào)利率，從中可以判斷銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)，應(yīng)該是大勢(shì)所趨。無論從2013年樓市的價(jià)量齊升、到土地市場(chǎng)的溢價(jià)率高啟，還是近期傳出一些信托計(jì)劃無法按期兌付，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取更加謹(jǐn)慎的態(tài)度是可以預(yù)期的；其二、房貸這塊，銀行仍然會(huì)對(duì)首套房貸予以支持，但基于貨幣市場(chǎng)利率上行、銀行資金成本上升的事實(shí)，按揭貸款利率與資金成本之間的差額越來越小，商業(yè)銀行有動(dòng)力、也有必要上調(diào)房貸利率。

    2013年年底以來不少企業(yè)產(chǎn)生惜售的行為，銀行貸款收緊將打破企業(yè)先前的預(yù)期，2014年企業(yè)仍將會(huì)回到銷售走量的策略中，降價(jià)銷售會(huì)在部分中小企業(yè)中發(fā)生居多。另外從興業(yè)銀行方面得到的最新消息是對(duì)夾層融資等收緊，遠(yuǎn)沒有對(duì)房地產(chǎn)貸款全面封殺。

    不可否認(rèn)，對(duì)于開發(fā)商而言，2014年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境將愈發(fā)嚴(yán)峻，可能是較為困難的一年，其情形有可能與2011年、2008年類似。主要的原因包括：第一、國(guó)內(nèi)外貨幣環(huán)境的緊縮。無論是國(guó)內(nèi)的控制增量、盤后存量的導(dǎo)向，還是美國(guó)的量化寬松退出，都會(huì)傳遞到房地產(chǎn)市場(chǎng)上來；第二、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走弱，對(duì)需求的影響不容忽視。實(shí)際上，這種影響已經(jīng)在三線及以下城市顯現(xiàn)出來，因?yàn)檫@些市場(chǎng)的外來人口較少，樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)的反應(yīng)更加敏感；第三、從2011年四季度開始，這輪樓市的上行周期維持了兩年，需求和房?jī)r(jià)均有所透支，2014年進(jìn)行一定層度的調(diào)整消化也符合樓市運(yùn)行的規(guī)律。