太原市二手房供大于求價(jià)格虛高 中介找托抬價(jià)
發(fā)布時(shí)間：2014-02-19 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：從2013年至今，二手房市場(chǎng)延續(xù)漲勢(shì)，讓原本就不寬裕的購(gòu)房者愈發(fā)糾結(jié)。收入沒(méi)能跑贏房?jī)r(jià)，他們陷入沉思。
5年省城打工的積累，讓喬杰感覺(jué)有了“家底”。馬年成家立業(yè)，是這位28歲小伙子的夢(mèng)想。“但是，實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想沒(méi)有想的那么容易。結(jié)婚需要一套
住房，這是女方家長(zhǎng)的唯一要求�？煽磥�(lái)看去，滿(mǎn)意的二手房不便宜，每平方米
價(jià)格最低也得7000元。我那點(diǎn)兒積蓄，太單薄了。”在喬杰看來(lái)，邁過(guò)房?jī)r(jià)這道坎兒，難度很大。
難度的增加，來(lái)自房?jī)r(jià)的持續(xù)
上漲。去年12月份，
太原二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.1%。而新建
住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲11.7%。上漲的房?jī)r(jià)，讓喬杰背負(fù)了更多的壓力。他不怕辛苦工作，但他想知道“誰(shuí)推高了二手房?jī)r(jià)？”“房?jī)r(jià)究竟又是誰(shuí)說(shuō)了算？”“今年能否漲得再慢點(diǎn)？”
房?jī)r(jià)虛高誰(shuí)是幕后推手
“
投資性購(gòu)房無(wú)疑是二手房?jī)r(jià)上漲的主因之一。”從事
商品房銷(xiāo)售的劉曉剛經(jīng)理開(kāi)門(mén)見(jiàn)山，“太原與其他
城市一樣，以投資為主的購(gòu)房占據(jù)了市場(chǎng)一定的比例。即使購(gòu)買(mǎi)者初始沒(méi)打算投資，但他們認(rèn)定
房產(chǎn)會(huì)升值。當(dāng)?shù)搅速u(mài)房時(shí)，投資性的特征就顯了出來(lái)。”
對(duì)于那些投資者，一方面，較普通百姓而言，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)那么敏感。反正要漲，不在乎現(xiàn)在的價(jià)格是高是低。另一方面，當(dāng)他們打算拋售時(shí)，又會(huì)非�？粗胤慨a(chǎn)的投資回報(bào)率。當(dāng)收益不符合預(yù)期時(shí)，惜售的可能性加大。
“80萬(wàn)元買(mǎi)的，不超過(guò)100萬(wàn)不賣(mài)。”這僅僅只是民企老板方烈名下的一套房產(chǎn)，而更高差價(jià)的房早在去年年中就已
成交。
因此，無(wú)論上述哪一方面，都在一定程度上推高了房?jī)r(jià)。
“從眾效應(yīng)”也是暗暗抬高二手房?jī)r(jià)的因素。買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，并不僅僅是股市的魔咒。對(duì)于
樓市，其理也相通。道理很簡(jiǎn)單，如果有兩家理發(fā)店，一家門(mén)庭若市，一家無(wú)人光顧，你會(huì)選擇哪家？自然是賓客盈門(mén)的那家。在心理學(xué)上，這就叫做“從眾效應(yīng)”。
很多人認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者便會(huì)趨之若鶩。可事實(shí)上，恰恰相反。試想一下，假如房?jī)r(jià)下跌，你是不是這么想：明天會(huì)不會(huì)跌得更低？等等再出手。如果房?jī)r(jià)上漲，你是不是認(rèn)為“明天可能還要漲？”現(xiàn)在不買(mǎi)，怕是以后就更買(mǎi)不起。在這種心理的驅(qū)使下，很多人會(huì)趕緊出手
買(mǎi)房。
“從眾”的人多了，市場(chǎng)就會(huì)看漲。去年以來(lái)，省城新建住宅沒(méi)有“低”過(guò)頭，始終保持著漲勢(shì)。新建商品房與二手房亦步亦趨，水漲船高的二手房?jī)r(jià)，免不了帶動(dòng)人群追漲。
地價(jià)連著房?jī)r(jià)，也間接影響著二手房市場(chǎng)。去年8月9日，華潤(rùn)置地(成都)有限公司20億元競(jìng)得太原長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)三宗商業(yè)用地。同年9月6日，該公司又以總價(jià)近18億元拍下迎澤西大街88畝的一塊地……歲末，晉源、萬(wàn)柏林、尖草坪等還有24塊地進(jìn)行
土地掛牌出讓。市場(chǎng)普遍存在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，“寧可房子賣(mài)不出去，也不愿降價(jià)”的想法，在很多
開(kāi)發(fā)商心里愈發(fā)堅(jiān)定。
合力之下，二手房順理成章當(dāng)起了“香餑餑”。
是供不應(yīng)求？還是供大于求？
從供需關(guān)系來(lái)看，供不應(yīng)求是導(dǎo)致價(jià)格上漲原因。二手房的真實(shí)情況呢？
“二手房?jī)r(jià)雖然上漲，可二手房市場(chǎng)卻是供大于求。”省城某中介公司經(jīng)理尚民軍的話明顯 “違背”了市場(chǎng)規(guī)律。
供大于求不難理解，很多中介公司的受訪者表示：在“新國(guó)五條”、中央反腐等多重因素下，不少
新房進(jìn)入流通市場(chǎng)。目前，太原確實(shí)不缺二手房源。那么，充足的二手房源，卻為何沒(méi)能讓價(jià)格下跌呢？
劉曉剛賣(mài)房賣(mài)了10年，他堅(jiān)信，在省城二手房市場(chǎng)上，中大
戶(hù)型占據(jù)了較大比例。而在二手房購(gòu)房者中，剛需者占據(jù)主導(dǎo)地位，資金壓力讓他們不得不青睞中、小戶(hù)型。
媒體走訪市場(chǎng)了解到，很多中介公司目前房源充足，但60平方米至80平方米的房子特別緊俏。如果將需求不強(qiáng)烈的大戶(hù)型房源除外，市場(chǎng)中的剛需和有效的供給關(guān)系一下子就清晰起來(lái)——“有效的供應(yīng)”難以滿(mǎn)足“真正的剛需”。站在這個(gè)角度，就與供需關(guān)系影響價(jià)格的經(jīng)濟(jì)規(guī)律一致了。
像喬杰一樣的剛需者，在尋找小戶(hù)型時(shí)往往感覺(jué)房?jī)r(jià)偏高，恰恰正是二手房市場(chǎng)規(guī)律的真實(shí)反映。
去年以來(lái)，媒體報(bào)道一些中介公司退出市場(chǎng)，其背后的原因也在此。大戶(hù)型需求少，房源閑置；小戶(hù)型需求多，房源偏少。而中介公司賺取的是中介費(fèi)，小戶(hù)型量多但掙錢(qián)少，怎能維持生計(jì)？
當(dāng)然，二手房?jī)r(jià)上漲是多方面的。比如，去年太原市重拳整治小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始停售。3月4日，太原市出臺(tái)文件，提出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理房產(chǎn)證。7月11日，太原市政府再次發(fā)出通告，表示今后政府將定期研究、通報(bào)查處違法
建設(shè)情況。2014年，打擊小產(chǎn)權(quán)房更將成為一項(xiàng)常態(tài)化工作。
如今，違規(guī)預(yù)售房風(fēng)險(xiǎn)多，購(gòu)房者不敢買(mǎi)；政府痛下決心打擊小產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房更不敢賣(mài)。太原民營(yíng)
房企老板房欣富認(rèn)為，重拳打擊小產(chǎn)權(quán)房，讓一部分經(jīng)濟(jì)上不寬裕的百姓也轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。加之去年省城外來(lái)務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)不斷增加等因素，住房供需關(guān)系豈能不緊張？
誰(shuí)在從中奪利
在省城購(gòu)買(mǎi)二手房的趙媛媛有過(guò)這樣的經(jīng)歷。去年暑假，她看中了省城并州路上的一套房，準(zhǔn)備看房時(shí)才發(fā)現(xiàn)中介公司還帶著其他人。這些人當(dāng)下就喊著加價(jià)。本想往下壓價(jià)的她，因無(wú)力承擔(dān)只好放棄購(gòu)買(mǎi)。到了年底，趙媛媛卻意外地發(fā)現(xiàn)，她看上的那套房還沒(méi)出售。
找托抬價(jià)確實(shí)是中介公司的“潛規(guī)則”。記者以房主的身份提供房源，某中介公司的負(fù)責(zé)人就表示，可以通過(guò)找托等方式，安排一兩個(gè)托來(lái)抬高交易價(jià)格。
目前，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要盈利方式是收取交易傭金，手續(xù)費(fèi)通常是交易總額的2%。所以，為了賺取更多的利潤(rùn)，一些中介不光通過(guò)找托的方式來(lái)抬高房?jī)r(jià)，而且自己也會(huì)偷偷在房東要價(jià)的基礎(chǔ)上加價(jià)。業(yè)內(nèi)人士透露，找托可以抬高房?jī)r(jià)3%左右。
太原某中介公司銷(xiāo)售人員劉鑫說(shuō)：“賣(mài)房人過(guò)高的期望也是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)因素。”目前在省城，二手房依舊是賣(mài)方市場(chǎng)，不少房主按照自己的預(yù)期“坐地起價(jià)”。但實(shí)際價(jià)格應(yīng)該是中介公司按照“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行估價(jià)，即選擇與區(qū)位、建筑類(lèi)別、品牌、物業(yè)等方面相同或相近的房?jī)r(jià)進(jìn)行比較和計(jì)算。
當(dāng)然，賣(mài)房的想要高價(jià)，中介公司也沒(méi)有理由拒絕，畢竟價(jià)格賣(mài)得越高，回報(bào)也會(huì)越高。“去年以來(lái)，二手房整體趨勢(shì)還是漲的，這給賣(mài)房者以充足的上漲預(yù)期。”劉鑫說(shuō)，除了中介、賣(mài)房者是主要的獲利方外，交易過(guò)程中的
貸款、稅收等手續(xù)，也讓
銀行、政府變成了受益一方。
對(duì)于二手房購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，他們一方辛苦換來(lái)多方受益。
但是，經(jīng)濟(jì)規(guī)律勢(shì)必存在周期性的漲落，認(rèn)為房?jī)r(jià)只漲不跌其實(shí)是一個(gè)悖論。目前，隨著二手房漲勢(shì)的收窄，尤其
房產(chǎn)稅的呼之欲出，讓房?jī)r(jià)趨穩(wěn)甚至有了下降的可能。在未來(lái)，出售房產(chǎn)的意愿會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈，買(mǎi)房雙方議價(jià)空間也會(huì)加大。
近些年，中央不斷加碼
房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是十八屆三中全會(huì)和
全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開(kāi)，就房地產(chǎn)調(diào)控濃墨重筆。也許，就在2014年，喬杰的夢(mèng)想會(huì)實(shí)現(xiàn)。
