2014開年“房冷地?zé)帷?釋放樓市多重危險信號
發(fā)布時間：2014-02-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：2014年開年，樓市步入“分化與盤整期”，呈現(xiàn)“房冷地?zé)?rdquo;趨勢，可謂是冰火兩重天。一邊是房市量價齊跌，一邊是地市熱火朝天。
毫無疑問，“房冷地?zé)?rdquo;現(xiàn)象背后，透露出樓市多重風(fēng)險暗流涌動的信號，一是房市冷遇反映出，高
房價脫節(jié)
市場有效需求；二是
地價瘋狂
上漲，助推房價上漲的預(yù)期；三是地價走高，警示
土地已成為地方債風(fēng)險敞口的“虛幻遮羞布”；四是房價上漲動力增加，意味未來
調(diào)控進(jìn)一步的升級。
雖然“房冷地?zé)?rdquo;現(xiàn)象或在2月之后消失，但
城市分化仍會加速，一二線樓市火勢不減，三四線樓市冷熱不均。“房冷”與“地?zé)?rdquo;之間正積蓄著巨大的能量，在一個合適的時間點就會釋放。
樓市
降溫速度猶如天氣，瞬間進(jìn)入寒流模式，告別去年火熱的行情———2014年1月一手
住宅成交量跌入歷史低谷，中指院
監(jiān)測的43個城市中，有36個成交量環(huán)比下降；易居研究院的30個典型城市總體環(huán)比下降17%，同比減少14%，其中四個
一線城市同比大降47%；中原研究部的54個城市成交量同比降15.6%，且春節(jié)期間出現(xiàn)集體“休眠”現(xiàn)象。
不過與此同時，
土地市場卻呈現(xiàn)亢奮狀態(tài)，高燒不退。
北京、上海、杭州、深圳、廣州五個城市1月份
土地出讓金總額已創(chuàng)紀(jì)錄地突破1100億元。除了瘋狂的出讓金總額外，這五座城市共誕生8個“地王”。
房企對一線城市土地的“饑渴”引發(fā)了土地市場的火爆，同時房企卻頻頻海外發(fā)債，此舉意味著房企兜里的錢其實并不十分充裕。
房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)這種怪現(xiàn)象，但凡對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行觀察與研究的人就會發(fā)現(xiàn)，“房冷”是短暫的，而“地?zé)?rdquo;會進(jìn)一步推高房價。由于“房冷地?zé)?rdquo;產(chǎn)生的原因，主要是
住房需求季節(jié)性斷層與
房貸收緊及調(diào)控持續(xù)，與此同時地方政府賣地?zé)崆檠永m(xù)，房企重回一二線，處于補空庫階段，特別是樂觀看好后市。預(yù)計元宵節(jié)后，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)人群回城與市場供應(yīng)增加，樓市量價逐漸進(jìn)入平穩(wěn)趨勢，“房冷地?zé)?rdquo;現(xiàn)象會消失。
不過，城市分化仍會加速，一二線樓市火勢不減，三四線樓市冷熱不均。眼下“房冷”與“地?zé)?rdquo;之間正積蓄著巨大的能量，在一個合適的時間點就會釋放。不妨透過
開發(fā)商搶著逆市“儲食”作一個判斷：開發(fā)商正在利用土地市場主導(dǎo)權(quán)對可能到來的房價上漲作一個預(yù)調(diào)。換言之，就是選準(zhǔn)市場突破口來操作
房地產(chǎn)市場。不少開發(fā)商從三四線城市抽身，通過拋售的方法收攏資金，盡快從這些城市中撤出，向一二線城市等重要區(qū)域挺進(jìn)。當(dāng)開發(fā)商對于一二線城市房地產(chǎn)市場的信心更加趨于明朗，在資金充裕的情況之下，拿地欲望高漲導(dǎo)致一二線城市出現(xiàn)地價節(jié)節(jié)攀升的“地?zé)?rdquo;景觀。
房市的清冷和地市的升溫，給市場一種霧里看花的感覺。從成交量看，房價真的很難再漲；從房企拿地的熱情看，房價又有很大可能上漲，畢竟這些資本大亨們的市場敏感度是一般人無法企及的。既然從樓市看房價上漲預(yù)期不明顯，房企拿地?zé)崆榫壓胃邼q呢？不外乎兩種可能，要么房企自己有房價上漲預(yù)期，要么想通過地市升溫制造民眾對房價的上漲預(yù)期。顯然，賣方想把產(chǎn)品賣一個高
價格，必須讓買方先認(rèn)可這個價格。但是，面對部分城市如此高的房價，
購房者的收入基本與高房價脫節(jié)，意味著市場需求脫離高房價。此外，
銀行房貸的成本不斷上漲。對于大多數(shù)二、三線城市而言，2013年則是
庫存積累的一年。上一輪調(diào)控中由于一二線城市
限購政策，使得2010-2011年大量開發(fā)企業(yè)涌入非熱點二、三線城市，推動這類城市土地成交大量釋放，商品住宅新增供應(yīng)不斷釋放，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)前庫存持續(xù)積累的局面。一些二線城市的成交速度明顯放緩，部分三線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩風(fēng)險，未來1-2年時間內(nèi)預(yù)計市場都將處于高庫存壓力之下，房價上漲動力也將被階段性削弱。
眾所周知，支撐這些年來樓價飆升的一個根本原因是各個地方政府對“土地財政”的高度依賴。1月各地土地市場特別是一線城市土地市場的火爆，昭示著未來一年樓價想降很難。一個無法回避的現(xiàn)實，就是開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的盤算著眼于地方政府“土地財政”而發(fā)力。對于“房冷”，開發(fā)商之所以并不在乎，是因為他們判斷地方政府為了保持“地?zé)?rdquo;，不會任由“房冷”這種不利于地方政府創(chuàng)收的趨勢延續(xù)下去，前不久曝出的某縣攤派公務(wù)員賣房就是一個極端案例。就房地產(chǎn)市場而言，土地
投資能否最終轉(zhuǎn)化為財富要取決于房地產(chǎn)市場終端需求。中國城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，大量人口向城市流動也不可逆轉(zhuǎn)，住宅供求矛盾并沒有發(fā)生變化。而“地王”頻現(xiàn)與樓面價上升卻有著直截了當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)，土地市場升溫，注定了在今后相當(dāng)長的時間內(nèi)，相關(guān)區(qū)域的房價仍然堅挺。在重要區(qū)域住宅供不應(yīng)求的趨勢之下，預(yù)示著房價上漲周期很快到來。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于階段性的淡季，市場的回暖需等到2月之后。從全年來看，一線城市樓市今年或?qū)⒊霈F(xiàn)供應(yīng)趨緊、成交回落等情況，春節(jié)前出現(xiàn)的“地王”風(fēng)潮對市場的實際影響也將緩慢釋放，其間可能觸發(fā)監(jiān)管調(diào)控，市場需要注意這一現(xiàn)象釋放的信號。土地市場的火爆對樓市的傳導(dǎo)或?qū)⑿枰^長時間，但也不排除土地高價成交對周邊在售
樓盤的短時拉動作用，特別是一線城市土地市場具有風(fēng)向標(biāo)意義，也是監(jiān)管調(diào)控的重點對象。目前土地市場的走強仍是“點狀”的，并未出現(xiàn)市場“面上”的整體性走勢，高地價推高樓價的邏輯并不能簡單地建立，但這一市場信號仍值得注意。無疑，節(jié)前土地市場異�；鸨男星槭故袌鰧衲攴康禺a(chǎn)行業(yè)的走勢充滿了想象力，預(yù)計也將引發(fā)監(jiān)管部門關(guān)于行業(yè)的遠(yuǎn)期考慮與政策安排。譬如北京市土地整理儲備中心在今年1月17日公告暫停4宗土地招標(biāo)/
掛牌交易活動后，市場便普遍將這一動作解讀為監(jiān)管部門可能將對目前土地市場進(jìn)行“降溫”，未來政策層面或?qū)⒂瓉聿糠?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">調(diào)整。特別是房地產(chǎn)市場在2013年處于政策調(diào)控的“潛伏期”，調(diào)控長效機(jī)制的政策可能在今年出臺或落地，而市場在面對多次“狂潮”的洗禮之后或?qū)u趨理性，筆者預(yù)計今年一線城市樓市仍將延續(xù)去年前熱后穩(wěn)的全年走勢。
不過與此同時，土地市場卻呈現(xiàn)亢奮狀態(tài)，高燒不退。北京、上海、杭州、深圳、廣州五個城市1月份土地出讓金總額已創(chuàng)紀(jì)錄地突破1100億元。除了瘋狂的出讓金總額外，這五座城市共誕生8個“地王”。房企對一線城市土地的“饑渴”引發(fā)了土地市場的火爆，同時房企卻頻頻海外發(fā)債，此舉意味著房企兜里的錢其實并不十分充裕。
房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)這種怪現(xiàn)象，但凡對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行觀察與研究的人就會發(fā)現(xiàn)，“房冷”是短暫的，而“地?zé)?rdquo;會進(jìn)一步推高房價。由于“房冷地?zé)?rdquo;產(chǎn)生的原因，主要是住房需求季節(jié)性斷層與房貸收緊及調(diào)控持續(xù)，與此同時地方政府賣地?zé)崆檠永m(xù)，房企重回一二線，處于補空庫階段，特別是樂觀看好后市。預(yù)計元宵節(jié)后，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)人群回城與市場供應(yīng)增加，樓市量價逐漸進(jìn)入平穩(wěn)趨勢，“房冷地?zé)?rdquo;現(xiàn)象會消失。
不過，城市分化仍會加速，一二線樓市火勢不減，三四線樓市冷熱不均。眼下“房冷”與“地?zé)?rdquo;之間正積蓄著巨大的能量，在一個合適的時間點就會釋放。不妨透過開發(fā)商搶著逆市“儲食”作一個判斷：開發(fā)商正在利用土地市場主導(dǎo)權(quán)對可能到來的房價上漲作一個預(yù)調(diào)。換言之，就是選準(zhǔn)市場突破口來操作房地產(chǎn)市場。不少開發(fā)商從三四線城市抽身，通過拋售的方法收攏資金，盡快從這些城市中撤出，向一二線城市等重要區(qū)域挺進(jìn)。當(dāng)開發(fā)商對于一二線城市房地產(chǎn)市場的信心更加趨于明朗，在資金充裕的情況之下，拿地欲望高漲導(dǎo)致一二線城市出現(xiàn)地價節(jié)節(jié)攀升的“地?zé)?rdquo;景觀。
房市的清冷和地市的升溫，給市場一種霧里看花的感覺。從成交量看，房價真的很難再漲；從房企拿地的熱情看，房價又有很大可能上漲，畢竟這些資本大亨們的市場敏感度是一般人無法企及的。既然從樓市看房價上漲預(yù)期不明顯，房企拿地?zé)崆榫壓胃邼q呢？不外乎兩種可能，要么房企自己有房價上漲預(yù)期，要么想通過地市升溫制造民眾對房價的上漲預(yù)期。顯然，賣方想把產(chǎn)品賣一個高價格，必須讓買方先認(rèn)可這個價格。但是，面對部分城市如此高的房價，購房者的收入基本與高房價脫節(jié)，意味著市場需求脫離高房價。此外，銀行房貸的成本不斷上漲。對于大多數(shù)二、三線城市而言，2013年則是庫存積累的一年。上一輪調(diào)控中由于一二線城市限購政策，使得2010-2011年大量開發(fā)企業(yè)涌入非熱點二、三線城市，推動這類城市土地成交大量釋放，商品住宅新增供應(yīng)不斷釋放，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)前庫存持續(xù)積累的局面。一些二線城市的成交速度明顯放緩，部分三線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩風(fēng)險，未來1-2年時間內(nèi)預(yù)計市場都將處于高庫存壓力之下，房價上漲動力也將被階段性削弱。
眾所周知，支撐這些年來樓價飆升的一個根本原因是各個地方政府對“土地財政”的高度依賴。1月各地土地市場特別是一線城市土地市場的火爆，昭示著未來一年樓價想降很難。一個無法回避的現(xiàn)實，就是開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的盤算著眼于地方政府“土地財政”而發(fā)力。對于“房冷”，開發(fā)商之所以并不在乎，是因為他們判斷地方政府為了保持“地?zé)?rdquo;，不會任由“房冷”這種不利于地方政府創(chuàng)收的趨勢延續(xù)下去，前不久曝出的某縣攤派公務(wù)員賣房就是一個極端案例。就房地產(chǎn)市場而言，土地投資能否最終轉(zhuǎn)化為財富要取決于房地產(chǎn)市場終端需求。中國城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，大量人口向城市流動也不可逆轉(zhuǎn)，住宅供求矛盾并沒有發(fā)生變化。而“地王”頻現(xiàn)與樓面價上升卻有著直截了當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)，土地市場升溫，注定了在今后相當(dāng)長的時間內(nèi)，相關(guān)區(qū)域的房價仍然堅挺。在重要區(qū)域住宅供不應(yīng)求的趨勢之下，預(yù)示著房價上漲周期很快到來。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于階段性的淡季，市場的回暖需等到2月之后。從全年來看，一線城市樓市今年或?qū)⒊霈F(xiàn)供應(yīng)趨緊、成交回落等情況，春節(jié)前出現(xiàn)的“地王”風(fēng)潮對市場的實際影響也將緩慢釋放，其間可能觸發(fā)監(jiān)管調(diào)控，市場需要注意這一現(xiàn)象釋放的信號。土地市場的火爆對樓市的傳導(dǎo)或?qū)⑿枰^長時間，但也不排除土地高價成交對周邊在售樓盤的短時拉動作用，特別是一線城市土地市場具有風(fēng)向標(biāo)意義，也是監(jiān)管調(diào)控的重點對象。目前土地市場的走強仍是“點狀”的，并未出現(xiàn)市場“面上”的整體性走勢，高地價推高樓價的邏輯并不能簡單地建立，但這一市場信號仍值得注意。無疑，節(jié)前土地市場異常火爆的行情使市場對今年房地產(chǎn)行業(yè)的走勢充滿了想象力，預(yù)計也將引發(fā)監(jiān)管部門關(guān)于行業(yè)的遠(yuǎn)期考慮與政策安排。譬如北京市土地整理儲備中心在今年1月17日公告暫停4宗土地招標(biāo)/掛牌交易活動后，市場便普遍將這一動作解讀為監(jiān)管部門可能將對目前土地市場進(jìn)行“降溫”，未來政策層面或?qū)⒂瓉聿糠终{(diào)整。特別是房地產(chǎn)市場在2013年處于政策調(diào)控的“潛伏期”，調(diào)控長效機(jī)制的政策可能在今年出臺或落地，而市場在面對多次“狂潮”的洗禮之后或?qū)u趨理性，預(yù)計2014年一線城市樓市仍將延續(xù)2013年前熱后穩(wěn)的全年走勢。
謝逸楓(住建部政策咨詢專家，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長) 
