觀點(diǎn)時(shí)評(píng)：三四線樓市崩盤的可能性有多大？
發(fā)布時(shí)間：2014-02-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：三四線城市曾經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)移的避風(fēng)港，眾多的房企也確實(shí)在這里有著不錯(cuò)的收益，但是，從前年開始，市場(chǎng)似乎逆轉(zhuǎn)過來，一線城市火爆，而三四線城市卻出現(xiàn)諸多的鬼城現(xiàn)象，大量的房企開始卷土重回大城市。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心表示，國(guó)內(nèi)三四線城市的房地產(chǎn)泡沫開始破裂，房地產(chǎn)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最不可預(yù)測(cè)因素，令人擔(dān)憂。
另有報(bào)道稱，在萬科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)三巨頭去年的總
銷售額中，北上廣深4個(gè)一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷售額加起來占總銷售額超過60%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過70%，大大高于三四線城市。在當(dāng)前的三四線城市中，出
現(xiàn)房屋供應(yīng)嚴(yán)重過剩的“鬼城”不在少數(shù)，類似C縣公務(wù)員被“攤派”賣房現(xiàn)象也非個(gè)案。但這些區(qū)域的
房地產(chǎn)市場(chǎng)體量相對(duì)較小，
房?jī)r(jià)不高，因此未受到外界的較多關(guān)注。
三四線城市從眾人爭(zhēng)奪的香餑餑，但目前人人惟恐避之不及的境遇變遷，到底是有哪些因素推動(dòng)的？
第一，從2009年開始，大量的房企轉(zhuǎn)向了三四線城市，
全國(guó)各地掀起了大拆大建的新高潮。這就形成大量的供應(yīng)，而三四線城市由于市場(chǎng)容量有限，基本上形成了過剩供應(yīng)的局面，但是，由于這幾年貨幣供應(yīng)比較充足，再加上諸多的一線二線城市暴熱，引起預(yù)期改變，因此，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)尚未真正敞口暴露，如今，隨著信貸
政策日趨回歸政策，市場(chǎng)就出現(xiàn)一定程度的壓力。
第二，讓很多人不解的是，一方面這些城市出現(xiàn)了大量的鬼城，另一方面房?jī)r(jià)卻在繼續(xù)
上漲。從去年
樓市暴熱路徑來看，溫州以及鄂爾多斯樓市幾近崩盤，成為了不用放松樓市
調(diào)控政策的理由與借口，三四線城市出現(xiàn)的大量鬼城現(xiàn)象，也裹挾了地方政府不再堅(jiān)持調(diào)控政策，于是出現(xiàn)三四線城市連漲的局面，直到今日雖然其絕對(duì)
價(jià)格并不高，但相對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用裾鎸?shí)收入而言，還是形成了一個(gè)個(gè)泡沫。在這種狀況下，大量
開發(fā)商逃離三四線城市，并不是空穴來風(fēng)。
第三，中國(guó)政府持續(xù)的反腐壓力，也促使
住房投機(jī)需求減少。很多人預(yù)期
不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施后，或會(huì)導(dǎo)致部分
二手房被集中拋售，從而增加樓市供應(yīng)量，
不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)后，確實(shí)會(huì)增加二手房拋售壓力，但更重要的是，眾多的房姐房叔曝光后，擁有大量的住房的官員可能就感到亞歷山大，從而間接地導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)行為的減少，這也會(huì)影響
新房市場(chǎng)。特別是對(duì)于三四城市而言，很多住房需求是投機(jī)性的，不少城市一家擁有幾套住房并不罕見。但擁有房屋的目的是增殖，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)需求疲軟，三四線城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力就較低。
第四，更為重要的是，全國(guó)各地出現(xiàn)的大拆大建現(xiàn)象，已經(jīng)背離了房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律與推進(jìn)城鎮(zhèn)化的目的，同時(shí)占據(jù)大量信貸資源，導(dǎo)致眾多的其他產(chǎn)業(yè)無法正常
融資，更重要的是，由于樓市長(zhǎng)期堅(jiān)挺，大量的民間資本通過各種途徑介入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成了一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的高利貸利益鏈條，一旦崩盤將會(huì)導(dǎo)致大量的民間財(cái)富蒸發(fā)。房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目以及企業(yè)生產(chǎn)成本上漲，居民生活成本也被大幅度抬高。特別是三四線城市，無論是政府債務(wù)，還是民間債務(wù)鏈條，風(fēng)險(xiǎn)都非常大，如果任由這些邏輯發(fā)展下去，很可能釀成更大的災(zāi)禍。
現(xiàn)在輿論形成了一個(gè)三四線城市樓市崩盤的狀況，但是，市場(chǎng)也并不像市場(chǎng)預(yù)期的那樣悲觀，畢竟一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超越很多居民的能夠承受的能力，大量的居民可能最終還要將家安在三四線城市，因此，三四線城市樓市目前雖然壓力重重，但畢竟需求還是存在的。之所以形成這樣的一個(gè)輿論風(fēng)潮，很可能為繼續(xù)松動(dòng)政策提供輿論基礎(chǔ)。正如溫州與鄂爾多斯這兩個(gè)典型的城市，就是很多政策松動(dòng)的最好依據(jù)。盡管三四線城市樓市面臨著巨大壓力，但崩盤可能性并不是太大。
現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，
土地價(jià)格高的已經(jīng)讓眾多的中小房企已經(jīng)無力生存，而大房企卻在不斷地?cái)U(kuò)張，形成了房地產(chǎn)企業(yè)超級(jí)巨頭。未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)出現(xiàn)更多的壟斷亂象。
