12月70城房價31城上漲超10% 2014上漲仍是主旋律
發(fā)布時間：2014-01-20 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
2014年1月18日，國家統(tǒng)計局公布了2013年12月新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況：
（一）與上月相比，70個大中
城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，
上漲的城市有65個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。
（二）與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%。
從國家統(tǒng)計局發(fā)布
數(shù)據(jù)來看，
一線城市仍然是20%以上同比的漲幅領(lǐng)先
全國，其中，上海（
樓盤）以21.9%居首。從漲幅范圍來看，12月
房價同比上漲超過10%的城市超過30個，達到31個，比11月份的26個增加了5個，漲幅城市范圍在擴大。
總體來看，盡管2013年11月份前后一線城市、部分二線城市發(fā)布“階段性”收緊的
調(diào)控措施，但是，全國大中城市房價上漲的勢頭并沒有停止。
12月70城房價31城上漲超10%，房價上漲的五大原因
此前，2014年1月1日發(fā)布的《2013年12月中國
房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，全國100個城市（新建）住宅平
均價格為10833元/平方米，環(huán)比11月上漲0.70%，自2012年6月以來連續(xù)第19個月環(huán)比上漲，漲幅與上月基本持平（上月環(huán)比漲幅為0.68%），其中68個城市環(huán)比上漲，32個城市環(huán)比下跌，
政策頻發(fā)難阻
樓市“最后的瘋狂”。
從國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)來看，一線城市仍然是20%以上同比的漲幅領(lǐng)先全國，從漲幅范圍來看，12月房價同比上漲超過10%的城市達到31個，漲幅城市范圍在擴大�？傮w來看，盡管2013年11月份前后一線城市、部分二線城市發(fā)布“階段性”收緊的調(diào)控措施，但是，全國大中城市房價上漲的勢頭并沒有停止。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從房價上漲原因來看，主要可分為五方面：
第一、因一線城市、部分二線城市提高二套首付比例、收緊高端預售許可證、收緊單身
限購等政策，在政策落地后，
市場上漲的慣性仍然存在，此時，改善需求、部分
投資需求抓緊跑量“窗口期”積極入市，導致在2013年12月改善需求“最后的瘋狂”行情出現(xiàn)，整個市場
成交均價仍然表現(xiàn)相對較高。
從政策執(zhí)行的角度來講，二套
房貸首付比例提高提高之后，11月份大多數(shù)城市并沒有立即執(zhí)行，而是給予市場一個緩沖期，進入12月份之后，盡管熱點城市成交量有所下降，但是，
房企仍然在積極推盤，這導致12月改善市場慣性仍然存在。在這樣的市場階段，改善型需求、部分投資需求抓緊這個放量的時機積極入市，因此，從這個角度來看，改善需求2013年“最后的瘋狂”導致整個市場成交均價仍然表現(xiàn)相對較高。
以同比漲幅最高的上海市商品住宅市場成交量價為例，2013年11月“滬七條”出臺之后，由于改善需求2013年“最后的瘋狂”導致整個市場成交量盡管環(huán)比跌8%，但是仍然在128萬平方米相對高位水平，成交均價則高達25038元/平方米。盡管2013年12月份成交量降至98.37萬平方米，但是，成交均價仍然高達25361元/平方米。而2013年商品住宅成交量則已達1282.28萬平方米，已經(jīng)超過自2010年以來任何一年的成交量，僅次于2009年的1763.6萬平方米，2013年改善需求的釋放已經(jīng)讓市場成交量達到階段性的高峰。
第二、2013年以來市場基本面總體逐漸開始好轉(zhuǎn)，基本面好轉(zhuǎn)勢必會帶動成交量的上升，隨之會帶動供求關(guān)系緊張與價格堅挺。盡管近期一線城市、部分二線城市階段性收緊政策頻發(fā)，但是，短期內(nèi)來講難以改變這些城市市場供求關(guān)系較為緊張的基本面。因此，對于資金面不太緊張的開發(fā)企業(yè)開始利用政策收緊的時機，采取“少量多批”、“封盤”等營銷手段，逆勢推動“日光盤”、漲價的現(xiàn)象的上演，這樣的市場情況在一線城市及部分二線城市表現(xiàn)較為明顯，總體上助推重點城市量價齊升。
第三、房企年底沖刺年度
銷售業(yè)績指標，導致市場維持前期狀態(tài)積極放量，一定程度上也導致成交價格相對堅挺，繼續(xù)保持上漲的狀態(tài)。
第四、品牌房企資金面已不太緊張，2013年開始積極跑量拿地換倉，其重點布局的一二線城市市場成交量的增加以及房價仍在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。
中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年12月十大城市住宅均價為18994元/平方米，環(huán)比上漲1.31%，比上月擴大0.15個百分點。具體來看，南京（樓盤）上漲2.62%，漲幅居十大城市之首，廣州（樓盤）、上海分別上漲2.38%和2.34%，位列其后，漲幅較上月略有放大；杭州（樓盤）上漲1.34%，深圳（樓盤）、重慶（樓盤）（主城區(qū)）、天津（樓盤）、
北京（樓盤）和武漢（樓盤）漲幅在1%以內(nèi)；成都較上月下跌0.92%（11月為上漲0.35%），為十大城市中唯一環(huán)比下跌的城市。
從同比來看，十大城市平均價格上漲17.56%，連續(xù)第14個月上漲，漲幅較上月擴大1.00個百分點。本月，十大城市全部同比上漲，北京、廣州漲幅均超過25%，深圳上漲24.73%；南京、上海漲幅在15%-20%之間，杭州、成都等5個城市漲幅在5%-10%之間。十大城市平均價格上漲17.56%，連續(xù)第14個月上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。
第五、
地價上漲甚至“地王”的頻現(xiàn)，導致“地王”效應持續(xù)發(fā)力，推動周邊樓盤價格上漲，一定程度上也帶動“地王”所在城市的房價的上漲。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從開發(fā)企業(yè)拿地及市場布局策略來講，開發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮積極布局一二線城市
房地產(chǎn)市場。
土地市場由2012年下半年以來的溢價率表現(xiàn)較率高轉(zhuǎn)為2013年樓板價的實際上漲，甚至“地王”的出現(xiàn)。在這個時期，土地價格上漲，“面粉”價格貴，也就意味著房價難改繼續(xù)上漲預期。尤其是最近一段時間由于政府推地策略與品牌開發(fā)企業(yè)布局策略的
調(diào)整，品牌開發(fā)企業(yè)在一二線城市的
土地市場興風作浪，“地王”現(xiàn)象頻出，導致當前土地市場虛熱，這有可能推動土地市場價格持續(xù)走高，房價自然而然也就不會降下來，一定程度上也會助推當前買漲不買跌的行情。
在全國范圍內(nèi)，我們發(fā)現(xiàn)“地王”頻出之后，眾多開發(fā)企業(yè)開始利用“地王”營銷為自己樓盤銷售造勢，這些地王營銷主題不僅僅在客戶推薦會、新品發(fā)布會上頻頻出現(xiàn)，而且也明目張膽出現(xiàn)在各大主流媒體的平面
廣告上。當前來看，“地王”營銷正在盛行，這一定程度上會推升買漲不買跌的行情。
房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟周期”的發(fā)展特征
從國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)來看，一線城市仍然是20%以上同比的漲幅領(lǐng)先全國，從漲幅范圍來看，12月房價同比上漲超過10%的城市達到31個，漲幅城市范圍在擴大�？梢哉f，盡管有新國五條細則、年底各地方政府階段性收緊政策，但是2013年全年房價仍然處于上漲的狀態(tài)，甚至局部市場同比上漲幅度超過20%。那么，2014年房價是否繼續(xù)上漲？房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出什么樣的發(fā)展特征？
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從宏觀經(jīng)濟發(fā)展的角度而言，宏觀經(jīng)濟“觸底”的階段特征仍將在2014年持續(xù)，2014年的經(jīng)濟增長目標仍然不會太高，原因有兩個：金融危機之后，通過4萬億投資刺激的宏觀經(jīng)濟回升的后遺癥仍會發(fā)揮其作用，宏觀經(jīng)濟“觸底”回升需要一個過程，并且會有多次觸底反復的過程，當前來講，宏觀經(jīng)濟剛好處于金融危機之后再次“觸底”的階段特征；當前宏觀經(jīng)濟堅持“穩(wěn)中求進、改革創(chuàng)新”，不言而喻，其實，就是為了通過當前的改革陣痛換取未來中長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。
因此，從當前政府表態(tài)及市場基本面走勢來看，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場基本面還會持續(xù)回升，這將帶動市場成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價格的持續(xù)回升。
當前地方政府發(fā)布的政策力度相對偏中性，以及十八屆三中全會前后本屆政府對于房地產(chǎn)市場政策和走勢的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要2014年市場和房價不出現(xiàn)報復性反彈，當前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續(xù)2013年的行情，整個市場基本面也會繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟周期”的發(fā)展特征。從房價的角度來說，一線城市仍然會面臨“階段性”快速上漲的壓力，二線城市則在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象，三四線城市則會繼續(xù)“分化”，經(jīng)濟向好城市房價持續(xù)上漲，不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風險。總體來看，2014年房價上漲仍是主旋律。
此外，從政策的時效性的角度來講，從經(jīng)驗來看，歷次調(diào)控政策的執(zhí)行時效性周期為4-6個月，預計2013年11月前后階段性收緊的政策效力會在2014年第二季度逐步化解，從時效性的角度來講，短期內(nèi)的變化將導致市場放量窗口期的變化，因此，2014年第二季度將成為需求集中放量“窗口期”。
2014年房地產(chǎn)市場“分化”特征將繼續(xù)
2013年年底
住建部工作會議提出，2014年要強化對于不同城市的“分類指導”。筆者認為，不同城市的“分類指導”導致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內(nèi)來看，不同城市市場之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。
拿2013年來講，一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱，房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風險，三四線城市相對來講由于市場供應量充裕，市場表現(xiàn)相對平淡，價格上漲動力不是很充足，已經(jīng)出現(xiàn)明顯“分化”現(xiàn)象。經(jīng)濟向好城市房價持續(xù)上漲，不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風險。尤其是蕪湖（樓盤）、舟山（樓盤）、溫州（樓盤）、徐州（樓盤）等這些城市，市場成交量低迷，房價還處于下跌或停漲的狀態(tài)。
在這樣的市場背景下，2013年蕪湖、舟山、溫州、徐州等這些城市出臺了定向?qū)捤纱胧�，而北京、上海、廣州、深圳等一線城市、鄭州（樓盤）、西安（樓盤）、武漢等部分熱點二線城市地則在11月份前后有出現(xiàn)“階段性”收緊的政策，合理調(diào)節(jié)市場需求結(jié)構(gòu)，以完成年度房價控制目標。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，總體來講，2014年調(diào)控政策強化對于不同城市的“分類指導”，將導致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，這樣將導致大多數(shù)品牌房企的布局戰(zhàn)略相對應繼續(xù)強化一二線核心城市的布局，甚至放棄經(jīng)濟增長預期不好的三四線城市。盡管通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內(nèi)來看，不同城市市場之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。
