2014房地產行業(yè)或遇寒流 資金緊張壓迫房價預期
發(fā)布時間：2014-01-17 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：新年伊始，地產股遭到當頭一棒。A股市場地產板塊迎來了連續(xù)16個交易日的下跌。但有目共睹的是2013年房地產行業(yè)“漲”聲一片。
業(yè)內人士認為，地產股的走勢，代表了市場對于未來
房價和
房企運營情況的預期，而地產股的跌跌不休也正是顯示出，在宏觀
政策不明朗的背景下，市場人士對未來的房地產并不看好。
營銷利潤雙升股價暴跌
2013年房地產行業(yè)業(yè)績不斷被刷新。
價格方面，百城價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)19個月
上漲，全年累計上漲11.44%，同比連續(xù)13個月上漲，漲幅擴大至11.51%，十大
城市漲幅明顯高于百城平均水平，
北京、廣州、深圳漲幅同比紛紛超20%。
成交方面，據(jù)統(tǒng)計局公布
數(shù)據(jù)顯示，去年1-11月，
全國商品房銷售金額69946億元，同比增長31%，而50強房企銷售總額達到21355億元，同比增長36%，增幅超過全國水平。
但與全行業(yè)傲人業(yè)績不同的是，證券市場中，地產股的表現(xiàn)卻不盡如人意，跑輸大盤8個百分點，“招保萬金”四大房企股價無一例外全年負增長，與企業(yè)銷售業(yè)績形成了鮮明對比。
地產龍頭萬科最新銷售業(yè)績顯示，2013全年，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709 .4億元，同比分別增長15 .0%和21.0%，銷售金額再度刷新行業(yè)紀錄，但其2013年股價跌幅達19.37%。保利地產[微博](7.42, -0.11, -1.46%)以同比增長34%的923.3億的銷售業(yè)績提交2013年的答卷，但其股價在2013年跌幅卻高達38.2%。招商、金地同樣如此，跌幅分別達29.75%和3.68%。
然而跌勢似乎并未結束。業(yè)內人士表示，資本市場對房企的業(yè)績并不買賬。地產股的走勢不僅是房地產上市公司當季業(yè)績的體現(xiàn)，更代表了市場
投資者對于未來房價和房企運營情況的預期。例如，2012年雖然
房地產市場并不好，但股市房地產版塊卻大幅上揚，而2013年房地產市場雖然暴漲，房地產上市公司卻迎來了“逆向指標”。
的確，以2012年12月15日至2013年1月15日為節(jié)選，房地產(申萬)指數(shù)累計拉出11根陽線，整體上漲9.49%；與其對應的2013年12月15日至2014年1月15日，房地產(申萬)指數(shù)則大幅下挫13.25%。
上述人士表示，目前市場長短期悲觀情緒疊加，長期擔憂的是行業(yè)大周期拐點到來，短期擔心2014年需求不振以及高
地價對盈利擠壓。在長效機制等
調控收緊預期下，2014年房地產行業(yè)可能
降溫。
長效機制、資金緊張壓迫房價預期
事實上，宏觀調控、資金收緊等影響房地產行業(yè)走向的要素變量已有跡可尋，房企也在提前應對。宏觀政策方面，由于限貸
限購等行政手段多次運用后不見效果，
不動產登記、
房產稅等房地產調控長效機制在2014年出臺的預期加強。
近日，在2014年全國國土資源工作會上，國土資源部副部長徐德明表示，
國土部將盡快協(xié)調有關部門，建立部際聯(lián)席會議制度，加快組建
不動產登記局并出臺不動產統(tǒng)一登記條例，為全面開展不動產統(tǒng)一登記提供法規(guī)依據(jù)。
此外，對房地產市場起決定性作用的資金面也面臨著退出QE3、
貸款收緊等重要變數(shù)。也正因為此，僅2014年新年首周，就有超10家房企未雨綢繆，發(fā)布海外
融資計劃，以備不時之需。
1月6日，恒基兆業(yè)公布，公司一間全資附屬公司作為借款人與一組銀團訂立一份定期及循環(huán)信貸協(xié)議。據(jù)此，恒基兆業(yè)地產將獲得最多138億港元的4年期信貸、5年期信貸以及循環(huán)信貸。
1月7日廣州富力地產股份有限公司發(fā)布公告稱，發(fā)行人兆運有限公司將發(fā)行2019年到期的10億美元8.5%優(yōu)先票據(jù)。佳兆業(yè)集團控股有限公司發(fā)布公告表示，額外發(fā)行于2018年到期之2.5億美元8.875厘優(yōu)先票據(jù)。
1月9日，有報道稱，龍湖地產有限公司正在尋求一筆30億港元(合3.87億美元)的5年期貸款。
1月10日，勒泰控股宣布，完成發(fā)行本金額為5.50億港元、于2017年到期的可換股債券。中國奧園地產集團股份有限公司發(fā)布公告，公司及附屬公司擔保人與瑞銀、農銀國際及海通國際就發(fā)行于2019年到期之3億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。合景泰富地產公布了20億港元(2.58億美元)3年分期償付貸款案具體情況，
利率為較H ibor或Libor加碼429個基點，貸款平均年限約為2.55年。五洲國際額外發(fā)行于2018年到期之1億美元13.75%優(yōu)先票據(jù)。
對此，中原地產市場總監(jiān)張大偉表示，新年伊始，已有超10家房企發(fā)布融資額超300億人民幣的海外融資計劃或意向計劃。
張大偉認為，雖然2013年度房企銷售樂觀，但是QE3退出、
土地價值不斷上升、競爭白熱化的背景下，國內資金面全年趨緊已經(jīng)成為定局，因此，各家房企比往年更關注資金。
“面粉”漲價蠶食房企利潤
此外，隨著土地成本的不斷提升，房企利潤不斷被分食。中原地產研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，
一線城市土地出讓金同比集體暴漲，北上廣深4大城市2013年合計土地出讓金達5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達到150%，上海更是創(chuàng)造單一城市2000億元的年度土地出讓金歷史紀錄。
而上市房企財報則顯示，2013年前三季度，132家房企實現(xiàn)營業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%。凈利潤達到443億元，同比上漲24.6%。但2013年第三季度的凈利潤率僅為9.1%。
鏈家地產[微博]市場研究部張旭表示，從2013年前三季度營業(yè)收入和凈利潤的漲幅來看，凈利潤漲幅遠低于營業(yè)收入，房企的增收并未帶來凈利潤的同比變化。
也正因為此，在“面粉”不斷上漲的背景下，利潤攤薄成為房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
業(yè)內人士表示，2013年至今的地產股走勢代表了市場對2014年房價和房企運營情況的預期。而2014年年初市場溫度的悄然下降，不知是早春前的短暫寒流，還是預示著一個漫長冬季的開始———這些都得由時間去印證。
