摘要：在一線城市樓市火爆、恐慌性需求加速入市等因素刺激之下，房企在2013年迎來了一個豐收年。除了萬科連續(xù)4年破千億元外，保利、綠地、中海已輕松破千億，恒大、碧桂園前11月銷售額超過960億元，與千億規(guī)模一步之遙。再加上萬達，年內銷售超過千億元的房企將達到破紀錄的7家。

　　多數(shù)房企完成銷售任務

　　2010年，萬科銷售額報1000.6億元，曾被認為無人企及的“神話”，僅僅三年，房企“千億俱樂部”擴容之快遠超想象。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個月，全國房地產開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，增速比前10個月提高0.3個百分點。前11個月，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%。2013年是自房地產市場調控以來銷售面積增長最快的一年。

　　在空前火熱的樓市行情之下，各房企基本全面提前完成任務。萬科今年前11個月，實現(xiàn)銷售面積1393.5萬平方米，銷售金額1598.8億元，同比分別增長18.21%和25.74%。綠地前三季度已實現(xiàn)業(yè)務經營收入超過2200億元，其中房地產預銷售收入、預銷售面積雙雙“破千”(分別突破1000億元及1000萬平方米)，較上年同期分別增長40%和30%，在全國行業(yè)中雙雙位居第二。保利地產今年前11個月，保利共實現(xiàn)簽約面積960.32萬平方米，同比增長17.79%，實現(xiàn)簽約金額1110.97億元，同比增長20.72%。

　　除了這3家老牌“千億軍團”成員，今年各大房企在沖擊千億的道路上都十分積極。

　　今年12月5日，碧桂園發(fā)布前11個月的銷售業(yè)績，公司共實現(xiàn)合同銷售金額約967億元，同比增長130%，合同銷售建筑面積約1465萬平方米，同比增長114%。如果按其前11月月度平均銷售金額推算，碧桂園今年可輕松超過千億元銷售收入。

　　此外，萬達、恒大、中海都有望躋身“千億軍團”。其中，恒大今年1月至11月的合約銷售金額約983.8億元，合約銷售總面積約1460.7萬平方米，較去年同期分別增長16.3%及2.4%。目前，中海還未完成與實際控制人中國建筑地產業(yè)務整合，但今年前11個月，其銷售金額已經達到1317.6億港元(約合1031.81億元人民幣);萬達雖未公布業(yè)績，但業(yè)內認為其銷售額突破千億元沒有懸念。

　　“2013年房子賣得好不是新聞，賣得差才是新聞。”對于今年樓市表現(xiàn)，北京一家房地產項目銷售負責人調侃道。

　　集中度提高

　　除了千億軍團之外，其他房企表現(xiàn)得同樣耀眼，其中融創(chuàng)中國前11個月也取得了455.9億元的銷售業(yè)績，同比增幅達68%;而規(guī)模相對較小的中駿和奧園的增幅更是達到了95%和80.1%。截至目前，包括萬科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內的30家房企，前11個月合計的銷售業(yè)績達到了10457億元，同比漲幅高達33.7%。

　　在業(yè)績普漲的同時，房地產行業(yè)集中度上升的趨勢可能會加速呈現(xiàn)。2012年TOP10企業(yè)的銷售額市場占有率已經達到12.5%，據(jù)克而瑞(CRIC)發(fā)布的《2013年前三季度房企銷售排行榜》顯示，上榜房企銷售金額集中度方面，TOP10房企的市場份額為14.43%，比2012年同期略有提高，TOP20房企的市場份額超兩成，比2012年同期增加了1.05個百分點。加速提升的態(tài)勢比較明顯，未來這一趨勢不僅會延續(xù)，而且可能會加速。

　　中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至目前房企海外融資總額(包含貸款)合計人民幣高達3256億元。同比2012年全年的額度漲幅超過100%。前11月，房企包括票據(jù)跟債券的海外融資也已經突破367.5億美元，合計人民幣2241億元。其中僅9月來，融資就達到了76億美元，合計人民幣達到了463億元。

　　利潤率下滑

　　房地產企業(yè)銷售規(guī)模的快速增長，一方面是市場熱度持續(xù)，另一方面也與房企加快周轉開發(fā)速度相關。今年前11個月銷售額排名前10的企業(yè)有8家企業(yè)都是快速開發(fā)高周轉型企業(yè)。其中萬科、綠地、保利、碧桂園和恒大都是典型的高周轉型企業(yè)，其快速拿地快速開盤的策略由來已久。在大房企年內銷售規(guī)模擴張，繼而在土地市場搶地，為下一輪擴張積極儲備的時候，利潤率普遍有所下降的情況值得關注。

　　據(jù)統(tǒng)計，前三季度報的上市房企合計135家，這135家企業(yè)合計總利潤為835億元，行業(yè)利潤率只有17.9%，凈利潤只有13%，相比2012年都出現(xiàn)了明顯的下滑。相應的2013年上半年行業(yè)利潤率為19.2%，在2012年同期則為21%。

　　“絕大多數(shù)一線房企都采取高周轉模式，策略是推行產品標準化和管理標準化。在未來幾年內，行業(yè)平均利潤率每年將降低1-2個百分點。”中原地產研究部總監(jiān)張大偉分析認為，在市場熱度僅次于2009年的情況下，收入增加，但利潤率明顯下滑的主要原因，一是高負債率、高貸款利率帶來的高利息費用“吃掉”了大量利潤，資金成本增加很多，導致很多企業(yè)利潤受到影響;二是土地成本增加，房企拿地競爭激烈，導致房企的利潤率下滑;三是樓市分化，雖然目前市場房價明顯上漲，但只是在一、二、三、四線市場量價均平穩(wěn)，甚至因為地價處于高位利潤也在下滑。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，今年市場基本面好轉，房企也都加大了推盤力度，同時市場上也出現(xiàn)了一些企業(yè)并購現(xiàn)象，這樣都會增加“千億軍團”房企的數(shù)量。至于誰當龍頭老大，這個其實不重要，因為市場總是在變化的，市場競爭過程中發(fā)生的市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關注企業(yè)規(guī)模怎么樣，其實，在規(guī)模化擴張的同時，關注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率才是最關鍵的問題。

　　張宏偉認為，對于轉型過程中的千億房企來說，比如住宅地產企業(yè)進軍商業(yè)地產、產業(yè)地產等多元化的市場情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務板塊與商業(yè)地產、產業(yè)地產等板塊并駕齊驅，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務的投資風險。對于一個具體地產投資者來說，其整個企業(yè)體系內部能否在自有的現(xiàn)金流結構中實現(xiàn)投資住宅的資金與投資商業(yè)地產、產業(yè)地產等其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠實現(xiàn)良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。