摘要：中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院12月18日公布的最新研究結(jié)果顯示，“羊群行為”導(dǎo)致房價(jià)大幅波動(dòng)，一線城市或?qū)⒍叹�見頂。

　　12月18日，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社等單位共同在京主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國住房發(fā)展研討會(huì)”。

　　“開發(fā)商和購房者的‘羊群行為’共同導(dǎo)致房價(jià)短期大幅波動(dòng)。”綠皮書指出，2012年初，住房市場(chǎng)被集體看空，具體表現(xiàn)為住房滯銷、土地流拍。僅時(shí)隔一年，一線城市住房和土地又遭遇了購房者和開發(fā)商的擠兌式搶購。

　　2012-2013年，開發(fā)商經(jīng)歷了從悲觀退地到爭(zhēng)搶“地王”。2012年上半年以前，在嚴(yán)厲調(diào)控沖擊下，購房者集中觀望，住房銷售不暢，開發(fā)企業(yè)資金回籠困難，部分房企處于資金鏈斷裂的邊緣，對(duì)市場(chǎng)前景極為悲觀。土地市場(chǎng)遇冷，地塊頻頻流拍。

　　但僅僅過了一年，到2013年，隨著市場(chǎng)銷售的超預(yù)期好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)庫存快速下降，資金充裕起來。市場(chǎng)預(yù)期又變得過于樂觀，不斷大舉搶地，導(dǎo)致“地王”頻出。2012年上半年以前由于開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景過于悲觀，開發(fā)投資下滑，直接導(dǎo)致了2012年下半年到2013年大中城市住房供給的相對(duì)短缺。而2013年開發(fā)企業(yè)爭(zhēng)搶“地王”，又為未來住房供求緩和甚至供大于求埋下伏筆。

　　綠皮書說，2012-2013年，購房者經(jīng)歷了從集中觀望到恐慌性入市。2012年初，嚴(yán)厲的限購限貸政策在擠出了投機(jī)性購房者的同時(shí)，使自住型購房者對(duì)房價(jià)下跌寄予厚望，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。因觀望導(dǎo)致的局部房價(jià)短暫下跌又進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)觀望。商品房嚴(yán)重滯銷，樓市出現(xiàn)了“八套房追逐一個(gè)購房者”的局面。

　　2012年下半年，部分自住型購房者對(duì)市場(chǎng)失去耐心，住房銷售出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，房價(jià)緩慢上行。這又進(jìn)一步使自住型購房者的房價(jià)下降希望破滅，購房者重返市場(chǎng)。2013年，自住型購房者又恐慌性集中入市。在購房者支付能力與2012年初沒有出現(xiàn)顯著改善的條件下，市場(chǎng)供求形勢(shì)卻出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，由“八套房追逐一個(gè)購房者”變成“八個(gè)購房者追逐一套房”。

　　《住房綠皮書》預(yù)計(jì)，大城市短線見頂，中小城市頹勢(shì)延續(xù)。導(dǎo)致一、二線城市房價(jià)短線見頂?shù)闹苯釉�因包括：一是房價(jià)大幅上漲使住房支付能力下降;二是2013年住房銷售爆發(fā)性增長，自住型住房需求被大量消耗，在限購政策不出現(xiàn)轉(zhuǎn)變的條件下，需求后期增長乏力;三是2012年底和2013年開發(fā)商爭(zhēng)搶“地王”預(yù)示著后期住房供給將顯著增加;四是房價(jià)過快上漲的城市政府將面臨較大的壓力，調(diào)控政策全面升級(jí)，這些調(diào)控政策客觀上起了穩(wěn)定自住型購房者預(yù)期的作用，可以暫時(shí)緩解市場(chǎng)恐慌情緒。

　　以中西部地級(jí)市為主體的三、四線城市在大城市化趨勢(shì)和縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的夾擊下，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)相對(duì)空心化�！蹲》烤G皮書》預(yù)計(jì)，住房市場(chǎng)將延續(xù)2012~2013年滯銷態(tài)勢(shì)，部分城市房價(jià)可能步入下跌通道。由于三、四線城市前期造城運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生大量住房供給，在人口外流、樓房滯銷的條件下，“鬼城”現(xiàn)象可能擴(kuò)大。但在幾大城市群內(nèi)的中小城市，由于經(jīng)濟(jì)分工的有利地位，仍可能維持相對(duì)較好的發(fā)展趨勢(shì)。