摘要：近日，有報(bào)道討論年末樓市降溫、“拐點(diǎn)”或?qū)��?lái)臨，話題源自部分城市近期成交量出現(xiàn)明顯下滑，更有媒體引用中介說法，稱北京400萬(wàn)元二手房難賣出手。臨近年底，又恰逢近期多城收緊樓市調(diào)控政策，市場(chǎng)是否遇冷甚至顯出“拐點(diǎn)”跡象?對(duì)此，內(nèi)業(yè)觀點(diǎn)認(rèn)為樓市確實(shí)有所降溫，但也屬于正�，F(xiàn)象，房?jī)r(jià)上漲的壓力和趨勢(shì)現(xiàn)在還不會(huì)改變。

　　多地12月初成交量下滑 樓市有所降溫

　　近兩天，“二手樓市遇冷”、“樓市年末降溫”等字眼頻頻出現(xiàn)在各地的新聞標(biāo)題中，時(shí)值12月中旬，樓市收官在即，市場(chǎng)是否真的出現(xiàn)了報(bào)道中提到的降溫跡象?

　　據(jù)北京市住建委及鏈家地產(chǎn)等房產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月首周，北京二手住宅成交2137套，環(huán)比下降23.9%，為“十一”長(zhǎng)假以來(lái)的單周成交量新低。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心張旭對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，近日有報(bào)道稱北京400萬(wàn)元二手房難成交屬個(gè)別現(xiàn)象，但樓市確實(shí)普遍有所降溫。

　　另外，前天《國(guó)際金融報(bào)》引用21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，上周上海新建商品住宅成交面積為19.8平米，環(huán)比大幅下滑28.5%，創(chuàng)近17周的次低，僅高于受節(jié)假日影響的10月首周。

　　京滬等一線城市近期樓市交易量明顯下滑，除此以外，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理各地報(bào)道發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南、青島、揚(yáng)州等地本月首周成交量也出現(xiàn)不同程度下降。對(duì)此，原住建部政策研究中心王玨林對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，部分城市樓市降溫屬于正�，F(xiàn)象，沒有必要大驚小怪。

　　針對(duì)以上現(xiàn)象，12月11日《新京報(bào)》刊載財(cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧文章稱，相關(guān)“數(shù)據(jù)均表明全國(guó)主要城市包括一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)、滯漲甚至有價(jià)無(wú)市跡象。而這次與以往大為不同。過去也曾出現(xiàn)過短暫性的房地產(chǎn)成交量下滑、房?jī)r(jià)滯漲現(xiàn)象，但那是在行政手段調(diào)控強(qiáng)力措施出臺(tái)背景下，是在民眾對(duì)調(diào)控給予厚望預(yù)期情況下。而這次多城市商品房有價(jià)無(wú)市、出現(xiàn)滯漲跡象幾乎完全是由市場(chǎng)內(nèi)生機(jī)制發(fā)揮作用的原因。”

　　調(diào)控政策收緊和房貸收緊是主因

　　看來(lái)，樓市局部降溫現(xiàn)象已得到業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)可，降溫背后的原因有哪些?第四季度以來(lái)，北京、上海等一線城市以及武漢、廈門等重點(diǎn)二線城市相繼收緊樓市政策，從限購(gòu)、限貸等多角度提高購(gòu)房門檻，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，政策的調(diào)整讓人們不能準(zhǔn)確判斷未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期。

　　張旭同樣提到了政策變化帶給樓市的影響，“各地政策要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的新房限漲政策、限購(gòu)延期，使當(dāng)前部分人群購(gòu)房難度上漲，而北京在年底推出‘自住型商品住宅’計(jì)劃，由于規(guī)模較大，也會(huì)吸引一部分剛需群體出現(xiàn)觀望情緒。”

　　采訪中，多位專家還一致強(qiáng)調(diào)了銀行信貸對(duì)樓市成交的重要影響。據(jù)媒體了解，早在今年九、十月份就陸續(xù)有報(bào)道稱銀行房貸吃緊，從京城多家銀行調(diào)查了解，首套房貸款利率優(yōu)惠相繼收窄甚至取消，有的銀行稱房貸已經(jīng)“沒有額度，只能一直等。”

　　對(duì)此，王玨林認(rèn)為，年底銀行貸款吃緊、住房貸款利率提高，都對(duì)樓市成交產(chǎn)生抑制作用。陳云峰表示，樓市出現(xiàn)成交下滑，主要是銀行這條線在起作用。他說：“各大銀行基本上在11月份就不再發(fā)放貸款了。購(gòu)房者無(wú)法拿到貸款，便沒有辦法簽約。”

　　受以上因素影響，全國(guó)商品房銷售面積增速出現(xiàn)回落，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，商品房銷售面積110807萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)20.8%，增速比1-10月份回落1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額69946億元，增長(zhǎng)30.7%，增速比1-10月份回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　專家稱未來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力和趨勢(shì)不會(huì)改變

　　被問及當(dāng)前的樓市降溫現(xiàn)象將持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，王玨林說：“不是持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，如果能長(zhǎng)期保持這種趨勢(shì)倒是一種好現(xiàn)象�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)不是不漲了，而是漲幅放緩，一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅超過20%，部分省會(huì)城市也達(dá)到10%，所以降溫并不是什么壞事情。”

　　談到未來(lái)樓市的走向，王玨林坦言，房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)趨勢(shì)仍是發(fā)展型的，而非萎縮。“雖然目前一些城市的銷售量下降了，但是房?jī)r(jià)并未下降多少，房?jī)r(jià)上漲的壓力和趨勢(shì)現(xiàn)在還不會(huì)改變。”

　　談到明年的樓市走勢(shì)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日在“央視財(cái)經(jīng)論壇”夜話現(xiàn)場(chǎng)表示：“明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將有兩個(gè)明顯特點(diǎn)：一是整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)轉(zhuǎn)型，不像以前房?jī)r(jià)指標(biāo)完全是行政手段，行政調(diào)控手段會(huì)逐漸退出。二是明年總體房?jī)r(jià)是趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。”

　　值得注意的是，今年北京、上海等地土地市場(chǎng)火熱，房企拿地積極，是否有助于增加明年樓市的供應(yīng)，緩解熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲的局面?在12日的2013央視財(cái)經(jīng)論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，樓市供不應(yīng)求的問題短期內(nèi)難以解決，為此，他不贊同對(duì)明年一、二線城市房?jī)r(jià)下降的判斷。