摘要：隨著滬七條的執(zhí)行，上周上海商品住宅成交量近9周以來(lái)首次跌破20萬(wàn)平方米大關(guān)，樓市進(jìn)入12月后顯出冷卻的跡象。

　　隨著滬七條的執(zhí)行，上周上海商品住宅成交量近9周以來(lái)首次跌破20萬(wàn)平方米大關(guān)，樓市進(jìn)入12月后顯出冷卻的跡象。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上周上海商品住宅成交面積為19.80萬(wàn)平方米，環(huán)比前周下跌28.5%，成交均價(jià)為25523元/平方米，環(huán)比前周下跌1.5%。金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任、佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)認(rèn)為滬七條政策性風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯。

　　黃志堅(jiān)認(rèn)為，雖然從上海目前商品住宅新房的供求關(guān)系上看，總體供應(yīng)依然“偏緊”是事實(shí)，特別是剛需產(chǎn)品，存在著明顯的價(jià)格上漲的壓力。但新房這么多年來(lái)的成交，淀積了大量的二手存量房，其中投資、投機(jī)型的比例多少，恐怕任誰(shuí)也難說(shuō)清。

　　“一旦政府將商品住宅二手交易的稅費(fèi)向商業(yè)和辦公看齊，即在原來(lái)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上繼續(xù)加重交易稅費(fèi)以打擊投資獲利，則很可能會(huì)導(dǎo)致‘望風(fēng)而逃’，‘集體’多翻空，引發(fā)拋盤洶涌，甚至直接引發(fā)樓市崩盤。”因此，黃志堅(jiān)認(rèn)為政策性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在累積，對(duì)于希翼投資上海商品住宅獲利者需要顧及上檔存在的風(fēng)險(xiǎn)，不能盲目地認(rèn)為樓市只漲不跌而去追漲，以免最終被套。

　　黃志堅(jiān)的推理直指成交量下跌。據(jù)金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周上海新增供應(yīng)量也大幅跳水，不僅低于成交量，與商品住宅年化周均的新增供應(yīng)量22.38萬(wàn)平方米相比，差距也很大。進(jìn)入年末，開發(fā)商的推盤意愿本來(lái)就有所減弱，加之近期的預(yù)售監(jiān)管措施更是令供應(yīng)情況雪上加霜。上周新增項(xiàng)目全都處于外圍區(qū)域，仍以剛需樓盤為成交主力。

　　截至12月8日，12月上海商品住宅累計(jì)成交22.14萬(wàn)平方米，日均成交僅2.77萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于9-11月的日均成交量。黃志堅(jiān)預(yù)計(jì)，12月成交量低于90萬(wàn)平方米的概率偏大。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，12月以來(lái)，樓市熱度確實(shí)有了明顯的下降，供銷兩方面都處于低位，政策的影響正在逐漸得到體現(xiàn)。同時(shí)，由于年末信貸收緊和9-11月樓市需求的透支，12月的樓市成交面臨著較大的下行壓力。

　　盡管在11月下旬以來(lái)，十多個(gè)一二線城市發(fā)布了“階段性”收緊政策，但一批剛需和投資性需求趁政策落地的真空期或緩沖期，利用窗口期積極入市，導(dǎo)致在2013年11月改善需求“最后的瘋狂”行情出現(xiàn)，市場(chǎng)供求關(guān)系趨緊導(dǎo)致成交均價(jià)居高不下。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，政策層面正在呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購(gòu)手段的趨勢(shì)，但短期內(nèi)受到抑制的樓市，風(fēng)險(xiǎn)正在累積，高位入市的投資者需要時(shí)間等待下一輪套現(xiàn)機(jī)會(huì)。