摘要：繼新湖中寶8月1日晚間拋出近三年來(lái)首單房企再融資方案以來(lái)，在4個(gè)月之內(nèi)，30多家房企爭(zhēng)相發(fā)布再融資預(yù)案，涉及投資項(xiàng)目也從“舊城改造”擴(kuò)展至商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)，甚至還包括旅游地產(chǎn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)獲悉，截至11月底，已有36家房企正式拋出再融資方案且用于投資地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及資金總計(jì)約為1040億元。

　　值得注意的是，多家房企高層表示，再融資方案正在按照程序上報(bào)，進(jìn)展較為順利，但最終能否獲批尚無(wú)法確定。

　　擬再融資規(guī)模劇增

　　8月1日晚間，新湖中寶發(fā)布公告稱，公司擬以不低于3.07元/股的價(jià)格，定向增發(fā)不超過(guò)17.91億股(含17.91億股)，募資不超過(guò)55億元，主要用于舊城改造項(xiàng)目，這一預(yù)案被業(yè)界解讀為試圖敲開(kāi)房地產(chǎn)再融資的“試門(mén)磚”。

　　隨后，A股房企紛紛拋出再融資預(yù)案，融資額度也開(kāi)始迅速擴(kuò)大。

　　11月2日，首開(kāi)股份同時(shí)推出非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案及公司債發(fā)行預(yù)案，涉及資金高達(dá)98億元。該預(yù)案顯示，公司擬以5.93元/股發(fā)行不超過(guò)6.75億股，募集資金總額不超過(guò)40億元，定增募集資金將全部投入公司四個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，首開(kāi)股份還計(jì)劃發(fā)行公司債券募集58億元，用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)以及收購(gòu)兼并項(xiàng)目等。

　　11月13日，因籌劃重大事項(xiàng)停牌三個(gè)月的廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱，擬以每股7.21元的價(jià)格向魯能集團(tuán)、魯能集團(tuán)全資子公司魯能置業(yè)及世紀(jì)恒美發(fā)行17.31億股，購(gòu)買其分別持有的8家房地產(chǎn)公司股權(quán)，標(biāo)的資產(chǎn)的預(yù)估值合計(jì)約為124.84億元，預(yù)估增值率約為133.3%。同時(shí)，廣宇發(fā)展擬以不低于7.21元/股的價(jià)格向不超過(guò)10名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票募集不超過(guò)本次交易總金額25%的配套資金，約為41.61億元。

　　事實(shí)上，上述兩家房企的再融資預(yù)案為此輪房企再融資計(jì)劃中金額巨大的兩單。截至11月底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)獲悉，已有36家房企爭(zhēng)相發(fā)布再融資預(yù)案，募資規(guī)模約達(dá)1040億元。

　　房企稱再融資進(jìn)展順利

　　媒體在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)，拋出再融資預(yù)案的中小房企占大多數(shù)，大型房企相對(duì)較少。

　　“中小房企融資渠道相對(duì)較窄，尤其是獲得低息資金的難度較大。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍表示，隨著2014年證監(jiān)會(huì)對(duì)IPO的放行，未來(lái)融資總體上呈現(xiàn)寬松態(tài)勢(shì)，這還將刺激部分中小房企積極尋求再融資的模式。

　　對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱，即使房企爭(zhēng)相排隊(duì)，但預(yù)計(jì)再融資閘口不會(huì)那么快放開(kāi)，如果將來(lái)放開(kāi)，也可能是有條件地放開(kāi)，比如融資金額用于棚改項(xiàng)目、自住型的商品住宅以及對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯助推作用的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資預(yù)案獲得通過(guò)的概率更大。

　　值得注意的是，多家房企高層表示，再融資方案進(jìn)展較為順利。實(shí)際上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前多數(shù)房企再融資方案的進(jìn)程都處在“股東大會(huì)通過(guò)”階段，而有些企業(yè)則獲得了當(dāng)?shù)貒?guó)資委的同意。

　　外高橋管理層表示，公司的再融資方案已獲上海市國(guó)資委批準(zhǔn)，目前進(jìn)展順利。首開(kāi)股份也獲得北京市國(guó)資委“同意”的批復(fù)，其公司內(nèi)部人士也曾向媒體表示，自年中以來(lái)，公司一直在積極推進(jìn)公司再融資等相關(guān)工作。作為北京市的龍頭房企，公司對(duì)獲得監(jiān)管部門(mén)再融資放行還是比較有信心的。

　　此外，發(fā)布再融資預(yù)案的某公司高層也透露，公司已經(jīng)完成了再融資方案的全部申報(bào)準(zhǔn)備工作。該人士坦言，若這次再融資方案獲得通過(guò)，那么將為公司在行業(yè)調(diào)整期進(jìn)行低成本擴(kuò)張?zhí)峁┯欣麠l件，同時(shí)又助推公司加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及回籠銷售資金，提高盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　欲低息“儲(chǔ)糧”擴(kuò)張

　　“目前一般房企不缺生存的錢，缺的是支撐企業(yè)發(fā)展與擴(kuò)張的錢。”張宏偉如是表示，現(xiàn)在這個(gè)階段，如果房企不快速取得性價(jià)比高的土地，調(diào)整好自己的土地儲(chǔ)備，可能會(huì)錯(cuò)失發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　張宏偉表示，從這一角度來(lái)看，房企爭(zhēng)相拋出再融資方案，主要目的是用于投資發(fā)展和拿地?cái)U(kuò)張。當(dāng)然，這是在其能夠獲批的情況下，才有可能實(shí)現(xiàn)上述目的。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)也向表示，房企擬再融資的資金多數(shù)投向一些投資回報(bào)率高的產(chǎn)業(yè)。實(shí)際上，在對(duì)比多家房企拋出的再融資方案內(nèi)容時(shí)也發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企用于投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都位于房?jī)r(jià)上漲幅度較高的城市。同時(shí)，這些項(xiàng)目的利潤(rùn)空間都很高。

　　例如，冠城大通的南京萬(wàn)盛世紀(jì)新城項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)總投資利潤(rùn)率41.41%，凈利潤(rùn)率也高達(dá)31.06%;宋都股份擬募集資金投入的南京南郡國(guó)際花園項(xiàng)目和杭州東郡國(guó)際三期項(xiàng)目?jī)蓚�(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)毛利率都超過(guò)30%，凈利率也都超過(guò)15%。

　　“房企將募集資金投入到利潤(rùn)前景較高的項(xiàng)目也是為了提升其整體利潤(rùn)率”，張宏偉表示，降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還可以加快這些項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，盡快達(dá)到可售條件，進(jìn)而加快企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)。

　　張宏偉還強(qiáng)調(diào)，如果通過(guò)這種融資渠道籌到的錢融資成本比其他渠道低，那么將節(jié)省企業(yè)大筆資金成本，進(jìn)而也將提升企業(yè)利潤(rùn)率。