摘要：如何有效調控樓市一直以來都成為業(yè)界關心的話題。近日，隨著各大城市房價的持續(xù)上漲，許多需要在年內完成房價調控目標的城市紛紛出臺新的調控措施。繼北上廣深等一線城市收緊調控政策以后，南京、南昌等二線城市也相繼接過調控的接力棒，使得出臺調控政策的城市達到16個，業(yè)內預計仍將會有其它城市跟進。

　　專家表示，從目前的調控政策看，各地調控有松有緊已經(jīng)出現(xiàn)分化，中央政府對房地產(chǎn)調控的思路，正在由此前的“東南西北一副藥”轉變?yōu)橐虻刂埔说牟町惢?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">調整。

樓市調控不再是東西南北一副藥

　　各地陸續(xù)出招“滅火”

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，全國新建商品房價格同比漲幅超過10%的城市達到21個。而北京、上海、廣州、廈門、深圳、烏魯木齊、鄭州以及長沙8個城市新建商品住宅價格較之3年前，漲幅超過20%。

　　面對持續(xù)高漲的房價，北上廣深等一線城市率先收緊了調控措施。隨后，南昌、武漢、廈門、沈陽等二線城市的調控新規(guī)開始集中發(fā)布。截至11月29日，對樓市政策進行調整的城市已達16個。

　　臨近年底，為何眾多一二線城市接連出臺樓市調控政策?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，這些政策都是為了在短期內遏制房價過快上漲的“滅火”政策。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析，一方面是由于近期房價上漲較快，引發(fā)了廣泛關注和輿論反彈，地方政府壓力較大;另一方面，年初中央政府出臺的“國五條”中明確要求各重點城市按照房價基本穩(wěn)定的原則制定價格控制目標。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，由于年內一部分一二線城市的豪宅項目拉升了均價，所以現(xiàn)在對于單價較高的樓盤在年內都進行了限制。加上一部分保障房接下來有可能納入統(tǒng)計口徑，因此地方政府想把年內的漲幅壓下來一些也是有可能的。

　　從“一刀切”變“切一刀”

　　在已出臺樓市新政的16個城市中，大多數(shù)城市對限購政策出現(xiàn)實質性加碼，不僅限貸政策收緊，二套房貸首付比例也出現(xiàn)不同程度的提升。

　　比如南京出臺的“寧八條”、杭州調控新政、長沙的“長四條”，都將目光盯在了提高二套房的首付比例上，其中南京和杭州都把二套房的首付款從原來的六成提高至七成。武漢出臺的“漢七條”更是升級了外地人限購政策。

　　“這對于滿足二線城市的自住需求會有一定積極意義，一定程度上有利于遏制房價過快上漲。”張宏偉認為，從武漢、南昌等二線城市供地特點來看，大多數(shù)地塊屬于中小套型商品房用地，相比一線城市增加住房供地的措施來看，這些二線城市對于改善市場供求關系的作用會更加明顯。

　　然而，值得注意的是，與大多數(shù)城市對政策加碼不同，以蕪湖、溫州、徐州等為代表的城市卻對現(xiàn)有政策進行“松綁”，放松調控力度。以徐州為例，新政策對部分戶型房源放開限購條件，以促進庫存消化。而在本次調控潮中，有10個城市也表態(tài)將會擴大土地供應規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應規(guī)模將會在2014年保持穩(wěn)定或者有所擴大。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，各地調控已表現(xiàn)出分化，政策“一刀切”的局面不會存在。

　　大病調治別想“一針靈”

　　對于目前二線城市樓市調控拉開“收緊”序幕，張旭認為，限購限貸政策升級除了沖擊短期市場外，也會對購房者的短期預期產(chǎn)生影響，預計未來的樓市調控政策將會以地方政府根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟、房地產(chǎn)市場、人口規(guī)模以及房價走勢等多個角度權衡，出現(xiàn)全國范圍內“一刀切”的可能性降低。

　　“各個城市經(jīng)濟發(fā)展的情況和階段都不同，不能夠由中央‘一刀切’來制定同樣一個政策。”聶梅生認為，因為以前北上廣出臺限購的樓市政策，而二三線城市并沒有限購政策，一些房企便大舉進入二三線城市，結果導致了二線城市出現(xiàn)了大量房產(chǎn)的空置，甚至還有泡沫出不去。

　　然而，張宏偉表示，這些新政策仍然是治標不治本的做法。他說：“短期內來講，最根本的做法還是堅持去投資化政策的同時，增加市場供應，調節(jié)供需結構，緩解緊張的供求關系。”

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，房產(chǎn)稅、增加供應等應對當下樓市問題的很多措施開始涉及。從整體上看，樓市的長效機制正在形成，對之前影響房價上漲的很多基礎都在動搖，隨著政策的落地執(zhí)行，樓市有望回歸平穩(wěn)。