摘要：2012年下半年以來，北京等一線城市出現(xiàn)“日光盤”等搶房現(xiàn)象，一線城市樓盤再貴也不愁賣。今年在土地市場高調(diào)回歸的除恒大外，佳兆業(yè)表現(xiàn)更是搶眼，從去年開始，佳兆業(yè)新增土地的90%都在一二線城市。自2010年宏觀調(diào)控拉開帷幕，三四線城市的購房需求以及寬松的政策讓眾多有實(shí)力的房產(chǎn)開發(fā)商盯上，紛紛撤離一線城市，繼而在三四線城市開拓房產(chǎn)市場。

　　隨著2012年一線城市樓市強(qiáng)勢回暖，三四線樓市卻顯露疲軟，使布局側(cè)重三四線城市的房企如恒大、碧桂園、雅居樂等業(yè)績?cè)鲩L減速，甚至跑輸大勢，在此背景下，保利、金地等大房企的戰(zhàn)略重心重回一線城市。

　　房企重回一線

　　在一二線城市遭遇限購、限貸等調(diào)控政策重壓的2011年，恒大地產(chǎn)憑借三四線城市的多點(diǎn)布局，迅速搶占市場高地，并以全年超過800億元的銷售業(yè)績進(jìn)入房企第一軍團(tuán)。

　　資料顯示，2011年，恒大新增土地儲(chǔ)備有61%在三四線城市，到去年，恒大71%的新增土地儲(chǔ)備在二線城市，三四線城市只有28%，一線城市廣州新增了1個(gè)項(xiàng)目。恒大地產(chǎn)董事局主席許家印2012年明確表態(tài)，“集團(tuán)不得不改變策略，加強(qiáng)在一二線城市的布局。”今年，恒大首次進(jìn)京連拿兩塊限價(jià)房土地，被業(yè)界視為品牌房企，重新回歸一二線城市的“加強(qiáng)信號(hào)”。

　　今年在土地市場高調(diào)回歸的除恒大外，佳兆業(yè)表現(xiàn)更是搶眼，從去年開始，佳兆業(yè)新增土地的90%都在一二線城市。

　　另根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年上半年，萬科、金地、招商、保利、恒大、中海、佳兆業(yè)、龍湖、華潤置地、碧桂園、綠城中國、雅居樂以及世茂等16家品牌房企在土地上的開支高達(dá)1978億元，其中，一線城市占30%，二線城市占比49%，三線城市為21%。

　　金地集團(tuán)董事長凌克去年在深圳對(duì)新京報(bào)記者表示，一線城市競爭激烈，未來增長最快的應(yīng)是二線城市，公司會(huì)重點(diǎn)布局;而三四線城市分化明顯，一些城市好，一些城市不好，在三四線城市做一定要找一個(gè)好城市和一塊好地。

　　伴隨著房企的紛紛回歸，一線城市的土地出讓金也一路走高。如北京，截至11月4日，北京土地出讓金已超過1327億元，創(chuàng)下北京年度土地出讓金第二高。2010年，北京土地出讓創(chuàng)下最高紀(jì)錄，超過1600億元。

　　做強(qiáng)還得看一線

　　從2012年以來的市場表現(xiàn)看，北京等一線城市需求強(qiáng)勁，“日光”頻現(xiàn)。同時(shí)，2012年，增長最快的龍頭房企均是側(cè)重在一線、二線城市布局的保利、中海。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年保利地產(chǎn)簽約銷售額同比大幅增長了38.91%，年內(nèi)進(jìn)入千億俱樂部。中海也猛增28.1%，銷售額為1115.2億港元，而恒大銷售額為923.2億元，同比僅增14.8%，同樣側(cè)重在三四線布局的碧桂園僅增10%，雅居樂增長僅在5%左右。實(shí)際上，哪怕經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)的三四線城市也并不被看好。

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林近期在接受媒體采訪時(shí)表示，多數(shù)三四線城市住宅發(fā)展空間已不算大，甚至大連、青島這樣的沿海重鎮(zhèn)，樓市供應(yīng)也已經(jīng)過剩。誤讀三四線城市的購買力，也讓開發(fā)商付出了沉重的代價(jià)。以前幾年還在穗、京、滬所向披靡的星河灣為例，2011年，其在鄂爾多斯推出了第一批1900套房源，但開盤一年半僅售出了300套左右，這還是在精裝修改毛坯，價(jià)格“腰斬”下的銷售成績。此役也大傷星河灣元?dú)狻?/p>

　　像萬科、恒大這樣深耕三四線多年的房企回歸一二線，也更加印證了三四線樓市的惡化。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師吳志輝在今年二季度的媒體會(huì)上也對(duì)記者表示，房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的另一動(dòng)力來自業(yè)績。招商、金地、恒大要實(shí)現(xiàn)千億元的銷售目標(biāo)，只有進(jìn)一步加大在一二線城市布局。

　　三四線真沒機(jī)會(huì)？

　　回顧四五年前部分房企選擇奔赴三四線城市開拓市場。如今回望這一切，其中的奧妙已不難理解。一線城市競爭雖然激烈，但人口聚集，去化率也快。更為重要的是，一線城市集合了國內(nèi)幾乎所有的政策及經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，據(jù)此有開發(fā)商放言，一線城市樓盤再貴也不愁賣。

　　中投顧問高級(jí)研究員鄭宇潔告訴記者，所謂劃分一二三四線城市，主要以城市GDP(總值、增長值)、人均可支配收入為指標(biāo)。目前公認(rèn)的一線城市僅有4個(gè)，為北京、上海、廣州、深圳;一般二線城市指省會(huì)城市，如天津、南京、福州、重慶等，主要分布在東南沿海。三四線是經(jīng)濟(jì)好的市級(jí)城市，如貴陽、無錫。

　　那么，三四線城市房地產(chǎn)真的就沒有機(jī)會(huì)了嗎?業(yè)內(nèi)也不乏樂觀之聲。

　　旭輝集團(tuán)董事長林中去年曾對(duì)新京報(bào)記者表示，由于管理和人力調(diào)整，大房企必然在城市布局上取舍，大型開發(fā)商一定會(huì)搶占“戰(zhàn)略高地”，放棄很多中小城市，未來三四線城市將是小企業(yè)存活的最大戰(zhàn)場。

　　吳志輝也表示，這些城市并非人們想象中的那么差，不少開發(fā)商做差異化創(chuàng)新，也能形成良好銷路。比如河南新鄉(xiāng)，建業(yè)集團(tuán)在新城區(qū)開發(fā)的一個(gè)樓盤很好地解決了當(dāng)?shù)厥忻穸�天可以天天洗澡的問題，很快打開了市場。