摘要：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴躍進分析，首付提高到七成，不僅減少市場購買需求，也是逼出存量二手房的手段之一。

　　11月6日起，深圳二套房首付比例由原來的六成調(diào)高至七成以上。這一看似普通的樓市調(diào)控政策，卻在十八屆三中全會即將召開，業(yè)內(nèi)對于行政性政策退出樓市調(diào)控預期加重的背景下，變得不同尋常。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴躍進分析，首付提高到七成，不僅減少市場購買需求，也是逼出存量二手房的手段之一。

　　一方面增加供應，一方面又減少需求。業(yè)內(nèi)人士認為，這種做法也許是為未來限購令的退出做好準備。華遠地產(chǎn)董事長任志強此前認為，限購令可能會在十八屆三中全會后退出。

　　首付提高為增加二手房供應

　　早在4月7日，央行營業(yè)管理部發(fā)布《關于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，提出貸款購買第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成，這讓不少改善性購房者只能用“賣小換大”的方式來改善居住條件。

　　改善性購房者表示，首付比例提高到七成，換大房就必須賣掉小房，否則換不起。

　　全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，增加供應肯定是樓市長效調(diào)控機制很重要的一方面，習近平總書記也講到“要千方百計增加住房供應”，未來一線城市應是以增加供應為主。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，未來長效調(diào)控機制還是要從增加房屋供給入手，其方法是增加土地的供給。土地的供給就要看三中全會的土地流轉制度的力度有多大。目前政策是要堅決守住18億畝耕地紅線，在不突破紅線的前提下，可以通過“農(nóng)村宅基地流轉”增加供給這種試點辦法，來降低城市過高的商業(yè)和工業(yè)用地指標。如果未來“農(nóng)村宅基地流轉”的土地，能變成工業(yè)和商業(yè)用地指標的話，就相應增加了住宅用地的供給，也增加了住宅的供給。

　　顧云昌說，除了增加一手房的供應之外，二手房盡量上市，也是增加供應的有效渠道。至于二手房如何盤活，目前還有更多的舉措，對于二手房而言，通過保有稅、房產(chǎn)稅的推進，使占有多套房的人，拿出來上市交易。還要通過降低二手房交易稅費的方式，盤活存量房，使更多的二手樓盤進入市場交易。

　　但顯然，在目前的背景下，房產(chǎn)稅全面出臺需要時間。眼下最現(xiàn)實的手段，就是限制二套房的貸款，令購房者在換房時因為首付比例的提高，稅率的增加，不得不賣出手里原有的房屋。這樣既降低了銀行的信貸風險，又增加了二手房市場小戶型的供應。

　　一定程度上，二套房貸首付比例的提高，也為可能出臺的限購令退出打下伏筆。任志強認為，由于李克強總理已經(jīng)多次談及要減少政府行政對市場的干預，因此限購令退出是將要發(fā)生的事。

　　10月29日下午，習近平總書記在中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習時表示，要千方百計增加住房供應，同時要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。

　　嚴躍進因此認為，在未來供應加大的情況下，如果依然繃緊購房資格，是不合時宜的。目前對于限購放松的呼聲也越來越大。中央明確商品房和保障房兩部分產(chǎn)品的界線，這也必須允許部分有能力在商品房市場上交易的主體獲得行政上的購房資格許可。此類人群入市，將活躍普通商品住房市場。而房企只有在這一領域占有足夠的盈利空間，才更有動力和財力去做好保障房項目。這也是支持限購政策退出市場的邏輯。

　　顧云昌說，放開限購是有條件的，這個條件就是市場的平衡。

　　因為上述約束，在限購令正式退出前，還會有各種市場化的手段來調(diào)整市場的供需。既能增加供給，又能抑制需求的二套房貸政策顯然符合調(diào)整供需的意愿。

　　不同市場或將采用差異化政策

　　無論如何，限購放開不會“一刀切”。

　　多位受訪的業(yè)內(nèi)人士認為，放開限購，是樓市長效調(diào)控的趨勢。但在市場的供求尚未達到基本平衡的情況下，限購短期內(nèi)不會取消。

　　顧云昌說，不同的城市情況也不一樣，現(xiàn)在已經(jīng)有差別化的稅收政策，如果房產(chǎn)稅出臺，可能對存量和增量會有一定影響，利用稅收的辦法、金融的差別化政策，都能遏制多套房需求。由于不同城市間市場現(xiàn)狀的差異，未來各地落實調(diào)控的手段將更為靈活，以地方政府為主體的調(diào)控或成為未來樓市政策的主要形式，而不是“一刀切”。

　　陳晟認為，樓市長效調(diào)控機制目前仍是優(yōu)先保障首套房的需求，通過二套、多套房差別化的限貸和首付的措施，把主要的資源用到關鍵的部位上。

　　他說，市場化的調(diào)控手段，無外乎貨幣、稅收、土地政策還有管理措施。未來這幾方面會進一步深化，把房屋逼向市場，真正地使用價值利用，未來也會有一些措施實施和考量。

　　趙秀池說，限購是貸款資格的限制，其針對投資性和投機性的需求抑制更加準確。“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行涉及土地政策等一系列的制度安排，宏觀財政政策和貨幣政策的運用，包括限購、限貸、限利，降低稅費和土地出讓金等的一攬子調(diào)控政策，僅靠一個政策來達到目的是遠遠不夠的。”

　　程浩業(yè)預計，國家未來的政策層面將針對不同市場采用差異化的政策，政府重點在于保障房的建設與分配，同時通過構建規(guī)章或者指定相關標準，保證中低價位的商品房的供應，其他商品房市場應該逐步放開。