摘要：國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)過(guò)往的十年猶如星星之火，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)目前看來(lái)大有燎原之勢(shì)。由住建部牽頭制定的《國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化綜合試點(diǎn)城市(區(qū))發(fā)展規(guī)劃及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》正處在征求意見(jiàn)階段，并有望于年底出臺(tái)。

　　另?yè)?jù)住建部透露，未來(lái)擬通過(guò)試點(diǎn)城市帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，到2015年，在全國(guó)培育20個(gè)左右試點(diǎn)城市(區(qū))，其中，東部地區(qū)發(fā)展10個(gè)左右，中西部各發(fā)展5個(gè)。

　　“經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化已在一定程度上具備了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的條件和基礎(chǔ)，未來(lái)應(yīng)加緊完善相關(guān)政策體系，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐由表及里、由淺入深，此舉對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將起到一定作用。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　政策迭出

　　業(yè)內(nèi)專家指出，一直以來(lái)，很多人都覺(jué)得樓市調(diào)控的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)，這一觀點(diǎn)其實(shí)從某種角度來(lái)說(shuō)并不完全正確。

　　眾所周知，國(guó)家在短期內(nèi)推出的限購(gòu)、限貸、調(diào)整土地供應(yīng)等政策，皆是劍指房?jī)r(jià)，但除此短期目的外，國(guó)家一直在籌劃能促使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、可持續(xù)、健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　所謂住宅產(chǎn)業(yè)化，即用工業(yè)化生產(chǎn)方式建造住宅，以提高生產(chǎn)效率與房屋質(zhì)量，包括住宅生產(chǎn)方式產(chǎn)業(yè)化與住宅科技成果應(yīng)用產(chǎn)業(yè)化兩方面。其實(shí)，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的加速推進(jìn)，早在今年年初就已顯現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)布1號(hào)文件，即《綠色建筑行動(dòng)方案》，其中要求“十二五”期間，全國(guó)要完成新建綠色建筑10億平方米，同時(shí)將“推動(dòng)建筑工業(yè)化”列為十大重要任務(wù)之一。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)80%的省市都出臺(tái)了地方“紅頭文件”響應(yīng)國(guó)家在住宅產(chǎn)業(yè)化方面的號(hào)召。

　　而由住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心編制的《工業(yè)化建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》已于今年上半年啟動(dòng)，計(jì)劃年底成稿，明年出臺(tái)。此外，還獲悉，由住建部牽頭制定的《住宅產(chǎn)業(yè)化行動(dòng)方案》目前已形成框架，待相關(guān)部委會(huì)商和報(bào)批后，有望于明年出臺(tái)。

　　障礙待清

　　國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展碩果頗豐，但與國(guó)際先進(jìn)水平相比，還處于起步階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，政府主導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)城市僅有3個(gè)，園區(qū)2個(gè)，分別為深圳、沈陽(yáng)、濟(jì)南、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和大連花園口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。

　　談及推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的阻礙因素，政策不配套、激勵(lì)措施不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不完善是老生常談的問(wèn)題。對(duì)此，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠近日呼吁應(yīng)采取措施解決，而不是停留在討論層面。“住宅產(chǎn)業(yè)化要解決三大問(wèn)題，即動(dòng)力機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制和懲罰機(jī)制的問(wèn)題。國(guó)家和地方要通過(guò)引導(dǎo)和強(qiáng)制手段推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。”在沈建忠看來(lái)，國(guó)家層面目前需要將產(chǎn)業(yè)化與綠色建筑、稅收政策、財(cái)政、信貸等政策掛鉤，“這就需要住建部加強(qiáng)與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取出臺(tái)一些有利于產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的政策措施。”

　　至于地方層面要狠抓落實(shí)。“地方政府手段比較多，比如容積率獎(jiǎng)勵(lì)，土地招拍掛等準(zhǔn)入門檻。地方政府資源多，目前很多城市都率先在保障房項(xiàng)目中推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化。”沈建忠表示，推行住宅產(chǎn)業(yè)化，要將地方積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)。

　　各方積極參與

　　隨著政策進(jìn)一步明朗，很多地方政府已開(kāi)始行動(dòng)。目前，北京、浙江等地對(duì)實(shí)行住宅產(chǎn)業(yè)化的項(xiàng)目給予了容積率獎(jiǎng)勵(lì)，上海將住宅產(chǎn)業(yè)化視同高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)享受相關(guān)財(cái)稅優(yōu)惠政策。此外，沈陽(yáng)則是獎(jiǎng)懲齊下，一方面在土地出讓中加入產(chǎn)業(yè)化相關(guān)指標(biāo)提高門檻，另一方面對(duì)采用住宅產(chǎn)業(yè)化的項(xiàng)目采取部分費(fèi)用減免政策，刺激市場(chǎng)積極參與住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐與競(jìng)爭(zhēng)。

　　“伴隨越來(lái)越多的主體參與到住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)踐當(dāng)中，城市與城市之間、企業(yè)與企業(yè)之間角逐將更加深入，從客觀上反而加快了住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。”有關(guān)專家說(shuō)。

　　“不僅如此，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)自身參與住宅產(chǎn)業(yè)化的動(dòng)力也在不斷增強(qiáng)。”沈建忠認(rèn)為，現(xiàn)在許多地方的保障房都采用產(chǎn)業(yè)化方式建造，許多產(chǎn)業(yè)化技術(shù)成熟領(lǐng)先的企業(yè)借力保障房實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域發(fā)展，也和地方政府建立了良好關(guān)系。

　　“今年以來(lái)，感到開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的熱情明顯增高，很多像我們這樣提供產(chǎn)業(yè)化相關(guān)技術(shù)的企業(yè)，業(yè)務(wù)都有了明顯增長(zhǎng)。”業(yè)內(nèi)人士透露，業(yè)內(nèi)流傳由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主導(dǎo)制定的《住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化行動(dòng)方案》將在明年出臺(tái)，而隨著各地優(yōu)惠政策的出臺(tái)，不少企業(yè)認(rèn)為未來(lái)政府對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣力度必將持續(xù)加大，因此紛紛提前“布點(diǎn)”，以期在未來(lái)的產(chǎn)業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)浪潮中取得一席之地。

　　能否遏制房?jī)r(jià)

　　住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)政策進(jìn)一步深耕部署，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響自然成為各方的重要期待。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)化的操作可以起到緩解緊張供求關(guān)系的作用，可有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。張宏偉指出，以現(xiàn)有高周轉(zhuǎn)品牌房企為例，在二三線城市，一般從拿地到預(yù)售基本可控在6個(gè)月左右，有的房企更短，每一個(gè)樓層的建造時(shí)間基本控制在一星期左右。住宅產(chǎn)業(yè)化操作后，以上所述的開(kāi)發(fā)時(shí)間有可能再度縮短。長(zhǎng)沙遠(yuǎn)大天空城市之所以號(hào)稱幾個(gè)月內(nèi)可以將中國(guó)最高樓封頂，從理念的角度講就是基于住宅產(chǎn)業(yè)化操作對(duì)于開(kāi)發(fā)時(shí)間的節(jié)約。

　　從以上角度講，住宅產(chǎn)業(yè)化可在短期內(nèi)形成較大市場(chǎng)供應(yīng)，縮短從土地到住宅的市場(chǎng)供應(yīng)“滯后”周期，這樣，短期內(nèi)供應(yīng)量增加可以起到緩解緊張的供求關(guān)系的作用，有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。