摘要：自“京七條”出臺后，內(nèi)容中提到的將在今明兩年投向市場的7萬套“自住型商品房”引起了廣泛關(guān)注和熱烈討論。不少人將其比作“升級版”的經(jīng)濟(jì)適用房，近期更是曝出住建部正考慮將“公租房并軌”作為調(diào)整現(xiàn)有住房供應(yīng)體系的突破口，經(jīng)適房供應(yīng)將逐步減少直至在全國全部取消的消息。

　　一個高調(diào)出臺備受關(guān)注，一個可能面臨退市境地，雖然關(guān)于自住型商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的政策有相似的地方，但是在房屋性質(zhì)和再次出售等方面政策還是存在著較為顯著的差異。

　　自住型商品房本質(zhì)上還是商品房，由開發(fā)商限房價競地價完成建設(shè)，購買者擁有部分產(chǎn)權(quán)，享有絕大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)收益。但自住型商品房的價格會隨著商品房均價的漲跌而浮動，而不是由政府統(tǒng)一定價。

　　相比經(jīng)濟(jì)適用房，自住型商品房的交易規(guī)則更寬松。按照經(jīng)濟(jì)適用房新交易規(guī)則，當(dāng)日以后簽訂購房合同的經(jīng)濟(jì)適用房屬于“新房”，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的不得上市，確需上市的由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購;5年后上市出售應(yīng)補(bǔ)交土地收益等價款，補(bǔ)交金額根據(jù)原購經(jīng)濟(jì)適用住房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補(bǔ)交，同等價格條件下，已購經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。

　　自住型商品房持有期滿后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款，這可以視為30%的固定稅，擁有自住型商品房理論上不能比普通商品房更高的產(chǎn)權(quán)溢價。由于購房時房價按照商品房浮動，因此沒有優(yōu)先回購、70%差價等苛刻的條款。由于自住型商品房供地區(qū)位，是按照“全市統(tǒng)籌、區(qū)域均衡”的原則，優(yōu)先安排在交通便捷、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域，可以預(yù)料，自住型商品房的產(chǎn)權(quán)溢價應(yīng)該在平均偏低的水平。

　　在業(yè)界看來，自住型商品房帶有濃重的保障性住房色彩。從近年來房地產(chǎn)調(diào)控“越調(diào)越漲”的局面看，中國房地產(chǎn)業(yè)存在的一些深層次問題已經(jīng)積重難返，調(diào)控將勢必走進(jìn)一個制度修復(fù)的過程，回歸到“保障和市場兩條腿走路”的格局。

　　經(jīng)濟(jì)適用房的前世今生

　　在1997年、1998年我國房改的關(guān)鍵時期，為解決商品房價格和工薪階層收入差距較大的問題，于1998年適時推出了經(jīng)濟(jì)適用房。隨后的7年間，全國各地的經(jīng)濟(jì)適用房如雨后春筍般快速發(fā)展。而后，面對小區(qū)出現(xiàn)豪車和大量閑置豪宅的情況，引發(fā)了對經(jīng)濟(jì)適用房分配不公的質(zhì)疑。

　　已有多地試點(diǎn)停供經(jīng)適房

　　最近有消息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始考慮將“公租房并軌”作為調(diào)整現(xiàn)有住房供應(yīng)體系的突破口，逐步削減銷售型經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，并最終停止供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房，這個思路雖然尚在考慮和研究之中，但是，已有地方政府開始試點(diǎn)，河南鄭州已經(jīng)開始“三房合一”的“大并軌”試點(diǎn)，原有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃住房并軌運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)適用房不再銷售，統(tǒng)一向應(yīng)保群體出租，山東省煙臺市也準(zhǔn)備進(jìn)行“大并軌”試點(diǎn)。

　　除此之外，廣州也在今年4月底宣布不再批準(zhǔn)新建經(jīng)濟(jì)適用房。10月，廣州推出經(jīng)適房1418套，這批經(jīng)適房也被稱為“末代”經(jīng)適房，結(jié)果，招來了10141戶家庭前來登記購房意向，平均7戶家庭爭購1套房。