摘要：“京七條”的出臺可看成是住房調(diào)控長效機制建立的開端,此時推出打破了近期人們對于限購趨緊的預期,北京模式的長效機制將加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰,一線城市地方國資背景的龍頭開發(fā)商有望獲得更大的開發(fā)比重。

　　政策舉措期 短期購房觀望加大

　　東興證券分析“京七條”措施的出臺將引來購房的觀望加大,從加大中低端供給來促使房價增長的回落。今年房地產(chǎn)行業(yè)的商品房銷售出現(xiàn)大幅增長的概率較小,一從客觀上看,開發(fā)企業(yè)加快開發(fā)周轉(zhuǎn)率的增長空間已不大;二從主觀上看,二季度以來房價的快速上升使得開發(fā)企業(yè)對房價的上漲有較大期待推盤速度在放緩;三是隨著北京出臺的七條措施,其它各地也會在調(diào)研措施上有所作為,短期將加大市場的觀望情緒。如今政策仍在舉措期,銷售也不可能大幅增長,業(yè)內(nèi)比較關(guān)注營業(yè)模式較好、資產(chǎn)質(zhì)量較好的一些房地產(chǎn)上市公司。

　　北京市住建委副主任王榮武表示,北京將采取七條措施,完善現(xiàn)有調(diào)控政策執(zhí)行機制,堅決穩(wěn)定房價。其中,加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)是“京七條”的重中之重。

　　自住型商品住房定位為中端,與保障房的主要區(qū)別在于放寬購房者的收入限制,針對改善性需求提高戶型面積,主要針對不夠資格申請保障房而又無法承擔商品房價格的夾心層需求。之前的調(diào)控政策中強調(diào)低端有保障,而對中高端市場采取一刀切措施,此次政策首次將中端需求獨立于高端市場而采取保護措施,尤其提到支持改善性住房需求,這是之前較少提及的。而中高端市場分開后,未來或可實現(xiàn)高端市場取消限購,靠高房價反哺中低端市場,較當前的行政限購更加市場化,利于地產(chǎn)市場健康發(fā)展。北京此次先行一步,未來或成為可復制的長效機制推廣至其他一線城市。

　　短期入市量有限 但可平抑恐慌性購房情緒

　　興業(yè)證券表示供求矛盾是北京市房價持續(xù)上漲的根源,該政策雖然提出了每年不低于2 萬套的自住型商品房供地,但未明確該部分是新增還是包括在原有計劃內(nèi)。2011 和2012 年北京市新增常住人口分別為57 萬和51 萬人,由此產(chǎn)生的住房需求約1500 萬平方米。近3 年北京平均商品住宅(包含保障房)的成交面積為1175萬平方米,近三年新增住宅類用地997 萬平方米,嚴重的供求失衡是導致北京房價飆升的主要原因。而本政策雖然提出了每年不低于2 萬套自住商品房供地(2012 年北京商品住宅的成交套數(shù)12.2 萬套,其中保障房2.8 萬套),規(guī)模雖然尚可,但是規(guī)劃中并未明確該部分是新增還是包括在原有計劃內(nèi),如若大量新增該類土地供給可能短期平抑房價上漲預期,如若包含在原計劃內(nèi)則不能有效限制房價上漲。

　　但重要的是緩解了人們對房價上漲的預期。9月70大中城市新建商品住房價格指數(shù)中,北京以同比20.6%位列漲幅之首,近期的草根調(diào)研顯示改善性需求開始快速釋放,而此時出臺對中端市場和改善性需求的保障措施,可從一定程度上平抑一線城市恐慌性購房情緒。

　　政府讓利土地價格實現(xiàn)低價 加速開發(fā)商優(yōu)勝劣汰

　　自住型商品住房用地通過“限房價,競地價”的方式出讓,售價低于同地段項目的30%,政策一定程度上加速了行業(yè)優(yōu)勝劣汰,優(yōu)質(zhì)的龍頭和一線城市地方國資背景的開發(fā)商將從中受益,有望進一步擴大市場份額。自住型商品住房的轉(zhuǎn)讓管理與當前的經(jīng)適房和兩限房類似,5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,5年之后轉(zhuǎn)讓得需補交土地價款。而實際上,這并不是可以限制人們通過購買此類住房而盈利的有效措施。當前北京二手房轉(zhuǎn)讓的地區(qū)最低指導價較實際成交價低不止30%,即使5年后,也可以通過降低網(wǎng)簽價格來規(guī)避稅費,因此未來的轉(zhuǎn)讓管理仍需探討。

　　開發(fā)商拿地主要采用限房價競地價或者某地塊超過限制價位后競配自住改善型住房,該類產(chǎn)品利潤率極低且喪失了房價上漲帶來的收益,在這類土地的運作中高周轉(zhuǎn)類的開發(fā)商更為受益。今年9 月恒大獲得了北京首塊該類型的豆各莊地塊,該地塊建面30 萬平米,樓面價13700 元/平米,限制售價為22000 元/平米,凈利率約10%。控制成本較好的高周轉(zhuǎn)開發(fā)商可能參與到該類產(chǎn)品的建設(shè),爭奪北京市場份額。

　　清華大學經(jīng)濟學院教授韓秀云認為：雖然長期來看行業(yè)成長性減弱是大勢所趨,而房產(chǎn)稅和土改等長效機制也必將深度推廣,但是當前維持7%的增長必然依賴于一個穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè),何況涉及利益分配的長效機制也面臨著強大的政治阻力,這就意味著它的推進注定是一個緩慢的過程,今年不僅不會對行業(yè)造成較大負面影響,反倒會讓市場重新見證房地產(chǎn)難以撼動的支柱地位。

　　工商大學經(jīng)濟學院教授周清杰認為：此次傳遞的政策信號偏正面。從供給方面入手來調(diào)節(jié),而并沒有采用此前市場上普遍擔憂的更加嚴厲的限購或是限貸政策來打壓房價。雖然該意見所提出的方法仍未能從市場化的角度去解決房價上漲問題,但是作為全國調(diào)控風向標的北京出臺該意見，有助于化解資本市場對于限購限貸等方面調(diào)控政策升級的擔憂，對于行業(yè)來說信號偏正面。