摘要：近期，急劇升溫的“小產(chǎn)權(quán)房”話題引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注和討論，也讓這一歷史遺留問題再次進(jìn)入公眾視野。據(jù)從相關(guān)政府部門了解到，在三中全會前，圍繞小產(chǎn)權(quán)房很難有相關(guān)措施出臺。但專家認(rèn)為，雖然小產(chǎn)權(quán)房問題不會在短時間內(nèi)解決，但是三中全會很可能為這一“歷史遺留問題”破題迎來契機(jī)。

　　日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心公布的其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決這一歷史遺留問題。此方案再度引來市場關(guān)注。

　　與此同時，作為南京大型小產(chǎn)權(quán)房項目的七彩星城，開始補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，其業(yè)主可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續(xù)，但此舉被外界認(rèn)為是“變相”為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。不過，南京市國土局指出，這一系列動作是對歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)處置的延續(xù)，不可解讀為“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”。

　　住建部官員表示，在三中全會之前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房政策走向并不確定，因此難下定論。接近國土部的相關(guān)人士也表示，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)口徑并未發(fā)生變化。實際上，國土部曾多次表示小產(chǎn)權(quán)房不合法。國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示，我國已在部分地區(qū)對清理小產(chǎn)權(quán)房工作進(jìn)行試點(diǎn)，“中央要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，凡是小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)。”

　　據(jù)了解，“小產(chǎn)權(quán)房”是占用農(nóng)村集體土地建設(shè)，并向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅。國家法律法規(guī)有明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地建房，不可以購買“小產(chǎn)權(quán)房”。但由于小產(chǎn)權(quán)房價格是商品房價格的1/3至1/2，較低廉的價格能吸引到不少消費(fèi)者，在多地商品房供需失衡的背景下，促使小產(chǎn)權(quán)房問題愈演愈烈。

　　據(jù)國土資源部不完全統(tǒng)計，2007年以前，全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累計高達(dá)66億平方米。另據(jù)國土資源部抽樣調(diào)查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟(jì)南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生表示，小產(chǎn)權(quán)房的主要購買群體是中低收入階層，在商品房價格居高不下、保障房資格不足的背景下，中低收入者不得不選擇位置較遠(yuǎn)、配套及保障較差，但價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，也隨之形成了夾心層的房地產(chǎn)市場。

　　值得注意的是，早在2011年，國務(wù)院已經(jīng)成立了由國土部和住建部牽頭組成的小產(chǎn)權(quán)房清理小組，但清理工作卻一直難有進(jìn)展。

　　知名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)表示，自1995年起，小產(chǎn)權(quán)房問題便逐漸顯現(xiàn)，但由于其涉及城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)而帶來的土地問題、農(nóng)民土地利益分配、地方政府對于土地與市場的壟斷問題等多方面，使小產(chǎn)權(quán)房清除工作難以解決。

　　另外，中國土地勘測規(guī)劃院土地工程師鄒曉云也表示，全國各個地方小產(chǎn)權(quán)問題情況復(fù)雜。一方面，對全國范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的總體數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計，另一方面，如果要解決一些城市周邊的小產(chǎn)權(quán)房，涉及的將不僅僅是老百姓的財產(chǎn)問題，而是居住問題。所以，這么多年來小產(chǎn)權(quán)房無法根本解決，并不是因為我國當(dāng)前的制度或者思路方面的問題，而是利益分配問題。

　　太原市國土部門負(fù)責(zé)人指出，近年來，國內(nèi)有些省份搞過小產(chǎn)權(quán)房解決試點(diǎn)，但經(jīng)驗不成熟。其核心問題仍是土地不合法。在沒有合法手續(xù)的土地上擅自搞建設(shè)，根本得不到國家的認(rèn)可，從政策層面上來說，很難使其合法化。

　　但馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，未來對于小產(chǎn)權(quán)房問題的解決，最根本是要尊重歷史，尊重現(xiàn)實。“因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是大勢所趨，但補(bǔ)繳一定的土地出讓金或者稅款等方式來轉(zhuǎn)正，各地情況不同。”

　　“但改革將會是漫長的，短期內(nèi)難以進(jìn)行。”馬光遠(yuǎn)同時指出，解決小產(chǎn)權(quán)房問題，中央應(yīng)推出總體方案，并不應(yīng)該一棒子打死，全部進(jìn)行拆遷，而應(yīng)是多方共贏的解決方案。

　　鄒曉云建議，以一種利益誘導(dǎo)機(jī)制，追繳土地增值稅等方式，讓這部分小產(chǎn)權(quán)房以市場化的途徑進(jìn)行流轉(zhuǎn)�；蚩梢酝ㄟ^另外的方式納入當(dāng)?shù)乇Ｕ戏砍绦颉?/p>

　　聶梅生也指出，在房價較高的一線城市進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房入市試點(diǎn)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎�、以自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”，其根本屬性并不是大產(chǎn)權(quán)房，而是類似于經(jīng)濟(jì)適用房和公租房的保障房，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房供給來源。另外，把小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來，將部分存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房。