摘要：首次置業(yè)者購(gòu)房的預(yù)算往往比較緊張，且對(duì)房貸依賴度較高，而在房貸基準(zhǔn)利率上浮和房?jī)r(jià)高企的雙重作用下，現(xiàn)時(shí)入市的首套房買家人群正在減少。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從9月份二手住宅市場(chǎng)成交看，首次置業(yè)者約占買房市場(chǎng)客源的59.2%，而去年9月份首次置業(yè)者占比高達(dá)69.3%。

　　究其原因，主要是今年二手樓價(jià)自年初迄今已累積了一定的升幅，現(xiàn)時(shí)二手樓價(jià)比去年同期已上漲18.7%，加之因上半年二手成交量大幅增長(zhǎng)而導(dǎo)致的房貸額度收緊現(xiàn)象提早到6、7月出現(xiàn)，迫使不少資金緊張的首次置業(yè)者暫時(shí)擱置購(gòu)房計(jì)劃，從而令首次置業(yè)者比例下降。

　　此外，今年9月份在市場(chǎng)信心明顯增強(qiáng)的情況下，換房改善型需求首度超過(guò)30%的占比，高于去年同期的25%，在一定程度上也導(dǎo)致首次置業(yè)占比的下降。

　　由于銀行房貸額度收緊，買家的付款方式也在發(fā)生變化。滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，10月以來(lái)，選擇一次性付款的買家占比將近三成，黃金周期間更是高達(dá)五成以上。“以往業(yè)主比較介意買家用公積金貸款，但眼看銀行商貸放款時(shí)間還比公積金貸款的時(shí)間要長(zhǎng)，業(yè)主也更傾向一次性付款或純公積金貸款的買家。”

　　首套房罕見(jiàn)基準(zhǔn)利率 公積金放款速度快

　　據(jù)中原地產(chǎn)匯瀚按揭高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜介紹，受到銀行房貸額度吃緊的影響，廣州市目前僅有少部分銀行還有申請(qǐng)首套房基準(zhǔn)利率的可能，大多數(shù)銀行的首套房貸款利率上浮5%~10%。申請(qǐng)商業(yè)貸款按揭購(gòu)房的買家，往往要等待2個(gè)月以上。相比之下，公積金貸款的放款時(shí)間倒是顯得更快一些，選擇快貸業(yè)務(wù)的買家僅需1個(gè)月便可獲銀行放款，而非快貸的普通業(yè)務(wù)也可在2個(gè)月內(nèi)獲放款。

　　對(duì)于早前“海鮮價(jià)”的銀行房貸利率和摸不準(zhǔn)的房貸額度，莫靜表示，踏入10月以后，各家銀行的房貸額度和利率卻呈現(xiàn)出“大勢(shì)已定”的局面，“8~9月因還在第三季度，對(duì)第四季度的房貸額度仍有所保留，因此銀行放出的風(fēng)聲時(shí)而有變。但當(dāng)?shù)谒募径日嬲�到�?lái)，各家銀行都已亮出底牌，沒(méi)有房貸額度的就上浮基準(zhǔn)利率或延后放款。”而近期她所經(jīng)手的房貸按揭業(yè)務(wù)量并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，在她看來(lái)，房貸利率上浮的消息已被市場(chǎng)消化了半年，在真正有購(gòu)房需求的買家面前，利率上浮帶來(lái)的沖擊遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)上漲的威力大。

　　一二手聯(lián)動(dòng)再救場(chǎng)    過(guò)半中介經(jīng)紀(jì)轉(zhuǎn)做一手房銷售

　　據(jù)了解，目前各大中介公司均借助一、二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)，填補(bǔ)市區(qū)二手房買賣業(yè)務(wù)量下滑的業(yè)績(jī)空缺。以滿堂紅為例，近三周以來(lái)，約有四成中介經(jīng)紀(jì)被調(diào)派參與一、二手聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，其所帶來(lái)的業(yè)績(jī)約占總業(yè)績(jī)的38%~48%。中原地產(chǎn)亦在一、二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)上加派人手，部分二手房業(yè)務(wù)滑落較大的板塊會(huì)派出超過(guò)五成“兵力”去主攻一手房業(yè)務(wù)，其所選項(xiàng)目也以郊區(qū)低總價(jià)的住宅新盤(pán)較多。

　　此外，剛于西城都薈新開(kāi)逸翠灣分行的美聯(lián)物業(yè)亦加重其他業(yè)務(wù)占比，除了有常見(jiàn)的一、二手聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目外，美聯(lián)物業(yè)還積極推進(jìn)如希臘、葡萄牙等海外投資移民業(yè)務(wù)，“現(xiàn)在市區(qū)二手房成交放緩，不靠其他業(yè)務(wù)幫補(bǔ)，很難維持。”

　　老城區(qū)中小戶型“盤(pán)少客多”    大戶型“盤(pán)多客少”難成交

　　滿堂紅周峰指出，現(xiàn)時(shí)市區(qū)部分單價(jià)高且以大戶型盤(pán)源居多的板塊，如海珠區(qū)的濱江東、越秀區(qū)的淘金和建設(shè)六馬路板塊，國(guó)慶后便出現(xiàn)“盤(pán)多客少”的情況。其主要原因是老城區(qū)的中小戶型盤(pán)源較為緊缺，中低總價(jià)的二手盤(pán)源已在今年上半年過(guò)度消耗。導(dǎo)致老城區(qū)的二手房出現(xiàn)兩個(gè)極端，略高于市場(chǎng)價(jià)的中小戶型單位不愁賣，而可與業(yè)主議價(jià)的大戶型單位則是鮮有人問(wèn)津。

　　合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌表示，需求迫切的首置“剛需”入市積極，市區(qū)低價(jià)的樓梯舊樓仍受迫切性“首置”追捧。不過(guò)，由于業(yè)主心態(tài)較強(qiáng)硬，議價(jià)空間明顯不足，惜售、反價(jià)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，中小戶型盤(pán)源不足有催生部分業(yè)主抬高放盤(pán)價(jià)。此外，首套房的優(yōu)惠利率減少，樓齡偏大物業(yè)評(píng)估價(jià)偏低的現(xiàn)象較為突出，令入市門(mén)檻提高。在多方面因素作用下，市區(qū)部分板塊的二手房交易節(jié)奏明顯放緩。

　　政策留有懸念     白云二手房成交被看好

　　談及對(duì)第四季度二手樓市的預(yù)測(cè)，合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明指出，在看漲預(yù)期高漲及房貸收緊的影響下，越來(lái)越多購(gòu)房需求迫切的年輕首次置業(yè)人士希望盡早入市，將令市場(chǎng)上“剛需”產(chǎn)品的供求關(guān)系更為緊張。尤其是中心四區(qū)，在一手市場(chǎng)“剛需”房源數(shù)量增加不多、入市門(mén)檻高企的情況下，四季度首置買家熱求的中小戶型中低價(jià)房，盤(pán)源供不應(yīng)求的狀況可能將比三季度更加嚴(yán)峻�，F(xiàn)時(shí)，市區(qū)二手房市場(chǎng)上待售的二手房源數(shù)量較上月微升1.2%，不過(guò)，在看漲后市預(yù)期繼續(xù)高漲的環(huán)境下，買家入市積極性仍高漲，新增計(jì)劃入市購(gòu)房者數(shù)量較上月上升一成，求購(gòu)客源增速遠(yuǎn)高于待售房源增速，整體市場(chǎng)仍維持供不應(yīng)求的狀況。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部主任黃燕飛則表示，在成交價(jià)格上會(huì)趨于平穩(wěn)。由于明年1月份過(guò)春節(jié)，第四季度的成交旺季將有所縮短。此外，十八屆三中全會(huì)的召開(kāi)亦會(huì)給市場(chǎng)留有懸念，“如果沒(méi)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)行情將與第三季度持平。”

　　滿堂紅周峰認(rèn)為，第四季度的二手房成交量將與第三季度相去不遠(yuǎn)，而受制于房貸收緊和房?jī)r(jià)上漲的影響，持續(xù)看房達(dá)半年以上的買家，其預(yù)算范圍內(nèi)可購(gòu)買的同路段、同素質(zhì)物業(yè)的面積將進(jìn)一步“縮水”。盡管全市的二手房成交量無(wú)法與上半年行情相比，但他頗為看好白云區(qū)二手樓市的第四季度行情。周峰指出，對(duì)于想在市區(qū)置業(yè)的首套房“剛需”客戶，地理位置靠近市中心且有地鐵通行的白云區(qū)房?jī)r(jià)最親民，盤(pán)源也較為充裕。而像越秀、天河、海珠等中心區(qū)域，盡管生活商圈成熟且交通配套完善，但很可能會(huì)因單價(jià)高企而導(dǎo)致其第四季度二手房成交放緩。