摘要：在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)入征求意見(jiàn)的當(dāng)口，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱(chēng)“住建部”)牽頭，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、工商總局、國(guó)土資源部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、證監(jiān)會(huì)等七部委已經(jīng)開(kāi)始著手建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)記錄的“黑名單”共享系統(tǒng)。

　　按照國(guó)務(wù)院提出的要求，現(xiàn)有分散在國(guó)土資源部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、工商總局等多部門(mén)的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“囤地”“信貸違規(guī)”“銷(xiāo)售違規(guī)”等系統(tǒng)，將被整合為統(tǒng)一的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信信息共享系統(tǒng)”，在所有涉房管理的中央部委之間，實(shí)現(xiàn)信息共享。

　　系統(tǒng)共享實(shí)現(xiàn)后，在任何有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)所出現(xiàn)的違規(guī)問(wèn)題，都將在系統(tǒng)中顯現(xiàn)。依據(jù)這一信息系統(tǒng)，針對(duì)任何領(lǐng)域的違規(guī)行為，涉房主管部門(mén)根據(jù)自身管理權(quán)限，均可以與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地獲取和融資限制處罰、限制相掛鉤。

　　整合“黑名單”

　　“我們沒(méi)有"黑名單"這個(gè)說(shuō)法，但是我們確實(shí)著手在做涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信記錄信息系統(tǒng)的整合工作。”10月16日，住建部一位不愿具名的官員證實(shí)，他表示，這項(xiàng)誠(chéng)信記錄系統(tǒng)的整合工作，是按照國(guó)務(wù)院之前的統(tǒng)一部署展開(kāi)的。

　　按照國(guó)務(wù)院做出的工作部署，住建部、國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家稅務(wù)總局、工商總局、人民銀行總行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門(mén)均已參與到此項(xiàng)工作當(dāng)中，跨部門(mén)的定期協(xié)調(diào)機(jī)制有望于近期啟動(dòng)。作為房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的主管部門(mén)，住建部將牽頭此項(xiàng)工作。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資源整合型行業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條涉及環(huán)節(jié)眾多，因此，多個(gè)部門(mén)均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)負(fù)有監(jiān)管責(zé)任并伴生處罰權(quán)。但是，在原有監(jiān)管體制下，各部門(mén)之間對(duì)企業(yè)違規(guī)信息、處罰信息鮮有共享。

　　目前，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)不同環(huán)節(jié)與信用記錄相關(guān)的信息系統(tǒng)包括，住建部管轄下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)信息系統(tǒng)、工程質(zhì)量信息系統(tǒng)、商品房銷(xiāo)售記錄系統(tǒng)；國(guó)土資源部管轄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)用地信息系統(tǒng)；國(guó)家稅務(wù)總局系統(tǒng)管轄的房地產(chǎn)企業(yè)涉稅信息系統(tǒng)；人民銀行、銀監(jiān)會(huì)的企業(yè)信用系統(tǒng);證監(jiān)會(huì)管轄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再融資和IPO信息系統(tǒng)等。

　　據(jù)了解到，按照目前的工作設(shè)想和前期論證，上述多個(gè)系統(tǒng)將整合到統(tǒng)一的信息平臺(tái)之上，形成統(tǒng)一、可查詢(xún)和包含“自動(dòng)報(bào)警”設(shè)計(jì)的統(tǒng)一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)。在這一系統(tǒng)平臺(tái)上，所有注冊(cè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程質(zhì)量、土地獲取、銀行信貸等關(guān)鍵信息，都將在不同管理部門(mén)之間形成共享。對(duì)于不良記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，系統(tǒng)將自動(dòng)生成“黑名單”。

　　掛鉤融資、拿地

　　多位參與此項(xiàng)工作前期研究論證的權(quán)威人士說(shuō)，“大幅度提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)成本、提高跨部門(mén)監(jiān)管效率”是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)共享建設(shè)工作的最主要初衷。由于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)記錄分散在各部門(mén)，房企違規(guī)的成本相對(duì)較低。

　　據(jù)了解，除有囤地記錄企業(yè)證監(jiān)會(huì)將限制其再融資并禁止IPO之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在各領(lǐng)域的違規(guī)行為處罰，基本局限于處罰部門(mén)職權(quán)范圍之內(nèi)。如違規(guī)銷(xiāo)售行為的處罰最重即是吊銷(xiāo)項(xiàng)目預(yù)售、銷(xiāo)售許可證，而不涉及其他跨部門(mén)領(lǐng)域的處罰。

　　“我舉個(gè)例子，如果一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程質(zhì)量領(lǐng)域的一次違規(guī)，將形成終身記錄，并在系統(tǒng)中顯現(xiàn)，同時(shí)，其他領(lǐng)域的主管部門(mén)依據(jù)這一條違規(guī)記錄，對(duì)其他領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行限制或者處罰，比如限制拿地、限制貸款，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)成本就要高得多。”前述權(quán)威人士稱(chēng)。

　　他還表示，按照現(xiàn)在的設(shè)想和工作前期論證，與上述情況類(lèi)似的工作機(jī)制都有涉及，待系統(tǒng)建立并正式投入運(yùn)行之后，將實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的跨部門(mén)處罰、跨部門(mén)經(jīng)營(yíng)行為限制具備技術(shù)層面的可操作性，從而大大提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)的成本。

　　同時(shí)，對(duì)于已有的跨部門(mén)經(jīng)營(yíng)行為限制，系統(tǒng)運(yùn)行之后也有望提高現(xiàn)有工作的效率。目前，由于證監(jiān)會(huì)對(duì)有囤地不良記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限制再融資并禁止IPO，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交再融資申請(qǐng)后，證監(jiān)會(huì)要向國(guó)土資源部以公函形式調(diào)查申請(qǐng)企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)、利用領(lǐng)域是否存在囤地等違規(guī)記錄，國(guó)土資源部接到公函后，再以書(shū)面證明的形式，出具該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不存在囤地問(wèn)題的證明。

　　在系統(tǒng)運(yùn)行之后，這一工作即可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息誠(chéng)信共享系統(tǒng)時(shí)時(shí)完成，即通過(guò)系統(tǒng)，證監(jiān)會(huì)可以自行核查申請(qǐng)企業(yè)是否存在違規(guī)囤地等方面的不良記錄。

　　事涉“長(zhǎng)效機(jī)制”

　　據(jù)了解，在該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)初衷當(dāng)中，曾有討論認(rèn)為更多的違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的處罰，應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸融資、再融資和拿地資格掛鉤。不過(guò)，最終有關(guān)部門(mén)將通過(guò)另行下發(fā)行政性文件的方式，對(duì)這種處罰和限制進(jìn)行關(guān)聯(lián)。而目前，更多的是著重于系統(tǒng)建設(shè)本身的技術(shù)問(wèn)題。

　　目前，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的起草已經(jīng)進(jìn)入最后階段，正在征求各方意見(jiàn)建議并進(jìn)行修改。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的草案已經(jīng)“幾易其稿”，內(nèi)容改動(dòng)較大，目前尚未確定最終版本。

　　包括個(gè)人房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信記錄共享系統(tǒng)等，都有望進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。“包括不動(dòng)產(chǎn)登記制度在內(nèi)，這些基礎(chǔ)性的信息共享系統(tǒng)，是本屆政府施政和落實(shí)、執(zhí)行政策的一個(gè)基礎(chǔ)性思路，這一點(diǎn)，恐怕在房地產(chǎn)調(diào)控這個(gè)領(lǐng)域也不能例外。”前述權(quán)威人士表示。

　　在此之前，住建部已經(jīng)著手開(kāi)展“個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作”。截至2012年6月，40主要城市的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成。住建部目前的主要工作，是將這一系統(tǒng)的覆蓋面，逐步推廣到所有地級(jí)城市。

　　“我個(gè)人認(rèn)為，這套系統(tǒng)可以分步、分權(quán)限地逐步向全社會(huì)開(kāi)放，即行業(yè)管理的信息和權(quán)限由有關(guān)管理部門(mén)之間共享;而對(duì)于與消費(fèi)者直接利益相關(guān)的"違規(guī)售房""建筑工程質(zhì)量"等方面的違規(guī)或者不良記錄，應(yīng)該逐步向社會(huì)公開(kāi)，并實(shí)現(xiàn)可查詢(xún)，這將給企業(yè)帶來(lái)另一層面的更大制約。”中國(guó)房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)林先表示。