摘要：剛剛過去的重陽節(jié)，也是中國首個法定意義上的老人節(jié)，有關(guān)養(yǎng)老的話題備受關(guān)注。在中國人口老齡化程度日益加劇的情境下，“中國式養(yǎng)老”面臨諸多困局：家庭養(yǎng)老功能弱化、機構(gòu)養(yǎng)老服務供給緊張，養(yǎng)老金面臨缺口及保值升值難題……如何破解種種困境，真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所依”，已成為當今中國社會亟待解決的問題。本期記者就養(yǎng)老房問題進行了調(diào)查。

　　“銀發(fā)浪潮”來襲，“4+2+1”家庭模式成主流，從“養(yǎng)兒防老”到“以房養(yǎng)老”，關(guān)于養(yǎng)老的話題再度受到關(guān)注。幾乎所有房企都已經(jīng)意識到，養(yǎng)老地產(chǎn)是一塊“蛋糕”。前不久有報道稱，泰康人壽已在15個地區(qū)與地方政府談判拿地，籌備3年內(nèi)建立15個養(yǎng)老社區(qū)。除了泰康人壽，近年來，中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽等保險企業(yè)紛紛拿地，進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。這是繼萬科、保利等傳統(tǒng)房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)之后，又一行業(yè)資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)巨大發(fā)展空間   住宅市場顯現(xiàn)養(yǎng)老需求

　　截至2012年底，我國老年人口數(shù)量達到1.94億，比上年增加891萬，占總?cè)丝诘?4.3%。預計到2013年底，老年人口數(shù)量將突破2億大關(guān)，達到2.02億，老齡化水平將達到14.8%。20年之內(nèi)，中國的老齡人口更將以每年增加1000萬的速度迅疾沖破4億大關(guān)。

　　另據(jù)中國老齡科學研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

　　對老齡人口需求的深度挖掘，無疑有著巨大的潛在利益。由于地產(chǎn)業(yè)態(tài)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的獨特關(guān)聯(lián)性，以及地產(chǎn)開發(fā)所能帶來的巨大社會效應和外部性，養(yǎng)老地產(chǎn)的建構(gòu)方式和運營模式，將會深刻影響到未來中國養(yǎng)老保險和福利機制的運行，甚至影響到未來中國城市功能運轉(zhuǎn)和人們的生活方式。

　　隨著國內(nèi)的老齡化難題日益凸顯，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始成為眾多企業(yè)眼中的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，不少企業(yè)紛紛向養(yǎng)老概念轉(zhuǎn)型。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“排頭兵”迅速崛起，成為眾多企業(yè)的重點發(fā)展方向，但目前大多數(shù)打著“養(yǎng)老”旗號的地產(chǎn)項目都還沒有脫離簡單的普通住宅地產(chǎn)銷售的內(nèi)核。養(yǎng)老地產(chǎn)蘊藏的真正紅利，眼下還是一場人人覬覦，卻又無從下口的肥美盛宴。

　　房企紛紛打出養(yǎng)老牌 “養(yǎng)老”概念升溫

　　萬科、遠洋、綠城、保利、首創(chuàng)置業(yè)、復興等大牌房企早已亮出各自的“養(yǎng)老計劃牌”，爭相進入這一領域。據(jù)統(tǒng)計，目前全國已經(jīng)有超過80家房地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域，而公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目也已超過百個。不論是出于調(diào)控壓力下的取巧之策，還是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)近幾年來對于養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情嘗試可謂如火如荼。

　　除了房企嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)項目，泰康、新華、平安、國壽、太保、合眾等多家知名保險企業(yè)也紛紛發(fā)力，醞釀借銀發(fā)潮襲來之際，加入養(yǎng)老地產(chǎn)大戰(zhàn)。一方面借養(yǎng)老地產(chǎn)名義低價拿地、獲取國家補貼;另一方面將養(yǎng)老地產(chǎn)推向高端化，借公益之名行牟利之實。“納稅人出錢補貼富人養(yǎng)老”的評論道破了所謂“高端養(yǎng)老社區(qū)”的運作方式。日前，泰康人壽旗下的廣州廣泰投資有限公司以競標底價競得蘿崗廣州開發(fā)區(qū)永和區(qū)相關(guān)地塊，繼續(xù)其圈地布置養(yǎng)老社區(qū)的大計。除泰康人壽、新華保險等幾家已著手建設養(yǎng)老社區(qū)的公司外，中國人壽、合眾人壽也分別在河北及湖北規(guī)劃了養(yǎng)老社區(qū)項目。險資雖然不像房地產(chǎn)商爭奪地王那樣短兵相接，硝煙彌漫，但也都憑著各自的實力與資源四處出擊，暗暗較勁。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)諸多問題亟待解決   眾多“養(yǎng)老”只是開發(fā)商噱頭

　　很多人認為，眾多開發(fā)商以“養(yǎng)老”當噱頭只是宣傳居住環(huán)境、地理位置。某樓盤的銷售人員介紹小區(qū)適合老人居住時說：“小區(qū)依山傍水，社區(qū)內(nèi)綠化率高。”當提到小區(qū)配套設施時，銷售人員說：“我們還在招商，有考慮運動器材，醫(yī)療這方面暫時還沒提上議程，具體規(guī)劃也沒出來。”

　　有專家表示，雖然不斷有開發(fā)商擁入養(yǎng)老地產(chǎn)，但是大多數(shù)的開發(fā)模式仍然處于初級階段，基本都只是簡單地提供休閑、娛樂、健身等配套設施，缺乏后期專業(yè)養(yǎng)老所必需的管理、經(jīng)營，因此并不能稱得上嚴格意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　盡管各路“神仙”在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和項目爭奪上都鉚足了勁，但在探索的道路上卻遭遇了重重困難。事實上，養(yǎng)老地產(chǎn)不但投資回報期長，還囊括了醫(yī)療、護理、娛樂、物業(yè)等多維度的上下游服務，使開發(fā)商面臨著綜合運營商角色的轉(zhuǎn)型與挑戰(zhàn)。這個全新的角色，考驗著養(yǎng)老地產(chǎn)新玩家的“集體智慧”。

　　對于企業(yè)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與普通住宅開發(fā)存在著很大的差異。首先，與國外相比，中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商面臨的土地和稅收成本依舊十分高昂，加之養(yǎng)老地產(chǎn)項目投入周期較長，前期基礎設施建設、后期引入的各項服務都需要大量的投資，且回報較慢，因此對企業(yè)的資金量要求很高。

　　其次，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)多為產(chǎn)權(quán)式銷售，盈利模式簡單，但養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊受眾群體，要求開發(fā)企業(yè)在后期的物業(yè)管理和服務方面進行全面的規(guī)劃和管理，還必須與保險、金融、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)進行有機結(jié)合，這也極大地考驗著企業(yè)的綜合運營能力。再者，企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)運營團隊也是捉襟見肘。一方面在國內(nèi)缺少成功和成熟的實踐經(jīng)驗，另一方面國外的團隊又與國內(nèi)的現(xiàn)實情況對接困難、水土不服。

　　此外，國人對傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的過于依賴以及對養(yǎng)老地產(chǎn)模式的不了解，也說明這個新興市場還遠未成熟。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于缺乏足夠的政策實質(zhì)性支持，包括特殊的金融政策、稅收政策、土地政策等，甚至監(jiān)管部門也尚不明確，目前開發(fā)商運作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式難以清晰，過程較為艱辛，像在叢林中摸索著前進。養(yǎng)老地產(chǎn)很容易演變成以養(yǎng)老名義進行的純房地產(chǎn)項目，而沒被當成一項全民的產(chǎn)業(yè)得到重視。在養(yǎng)老地產(chǎn)幾乎是空白的鄭州市場，或成為下一個經(jīng)濟增長點。