摘要：國(guó)務(wù)院日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，針對(duì)當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的“融資難”、“用地難”、“用人難”和“運(yùn)營(yíng)難”等問(wèn)題，提出一系列扶持政策。這給本已躍躍欲試的眾多投資者注射了一針“強(qiáng)心劑”，甚至有人預(yù)言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很快就將“井噴”。而近些年來(lái)紅火起來(lái)的“養(yǎng)老地產(chǎn)”在其中扮演著極其重要的角色。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的春天來(lái)了嗎?

　　誘人蛋糕群雄逐鹿

　　我國(guó)老年人口已達(dá)2億，2010年老年人消費(fèi)規(guī)模超1.4萬(wàn)億

　　“孫子小的時(shí)候，還可以幫忙帶帶，可等孫子長(zhǎng)大了，咱能干什么?”家住西安的王麗君說(shuō)，隨著自己年紀(jì)越來(lái)越大，“以后不要給孩子添麻煩”的心理也越來(lái)越強(qiáng)烈。在“421”結(jié)構(gòu)家庭中，老年人會(huì)越來(lái)越多地走出居家養(yǎng)老模式，更多地依賴于社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，王麗君如是判斷。

　　“敬老院誰(shuí)去啊?沒(méi)人管了才去呢。”76歲的陜西師范大學(xué)教授陳錦屏卻是如此反應(yīng)。不過(guò)，她也承認(rèn)，現(xiàn)在不跟子女住在一起，她和老伴“有時(shí)會(huì)感覺(jué)生活寂寞”。而且，住宅樓沒(méi)有電梯，上上下下很不方便。

　　“如果有這樣一個(gè)社區(qū)：環(huán)境安靜幽雅，建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施都能滿足老年人的需求;有一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，能給老年人提供及時(shí)、必要、適當(dāng)?shù)尼t(yī)療和生活服務(wù)，幫助我們結(jié)識(shí)一幫朋友。那該有多好啊!”陳錦屏憧憬道。

　　陳錦屏的構(gòu)想在一個(gè)名為“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新概念中似乎能夠?qū)崿F(xiàn)。何為養(yǎng)老地產(chǎn)?簡(jiǎn)言之，就是從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，到健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)和日常起居呵護(hù)，無(wú)不體現(xiàn)適老化設(shè)計(jì)，并為此配備相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

　　“養(yǎng)老養(yǎng)生的好去處”，“退休后的適意居所”，“全新退休生活的桃源勝地”……翻閱報(bào)紙，連接網(wǎng)絡(luò)，打開(kāi)收音機(jī)，以及從馬路邊上遞過(guò)來(lái)的宣傳資料中，類似廣告的出現(xiàn)頻率越來(lái)越高。

　　目前，我國(guó)是老年人口最多的國(guó)家，已達(dá)2億，到2015年，全國(guó)60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將達(dá)到16%。

　　老齡社會(huì)的來(lái)臨，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為一塊誘人的大“蛋糕”。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)老年人口總體消費(fèi)規(guī)模超過(guò)1.4萬(wàn)億元。瞄準(zhǔn)這塊蛋糕，眾多房企、保險(xiǎn)公司紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入“群雄逐鹿”的時(shí)代。

　　養(yǎng)老床位供應(yīng)不足、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡也使得養(yǎng)老地產(chǎn)更顯必要和誘人。西安市民政局統(tǒng)計(jì)顯示，截至2012年底，西安60歲以上老年人口已達(dá)120.68萬(wàn)人，其中空巢老人占到老年人家庭總數(shù)的57.2%。加之“421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老功能越來(lái)越脆弱。與此同時(shí)，西安市養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施依舊薄弱，目前每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)不足20張，城鄉(xiāng)之間養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展并不均衡。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，原有由政府興辦的敬老院、養(yǎng)老院普遍存在床位緊缺、供不應(yīng)求的問(wèn)題，且其服務(wù)對(duì)象主要定位于經(jīng)濟(jì)水平較低、亟須福利救濟(jì)的“鰥寡孤獨(dú)”者。如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務(wù)?養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)疑是一種新的可資借鑒的模式。

　　生機(jī)勃勃魚(yú)龍混雜

　　概念模糊，標(biāo)準(zhǔn)缺失，部分投資商以養(yǎng)老之名行圈地之實(shí)

　　就西安市未央?yún)^(qū)一個(gè)被冠以“西北首家養(yǎng)老地產(chǎn)”的在建樓盤。銷售人員介紹樓盤情況時(shí)，卻自始至終未提“養(yǎng)老”二字。銷售人員介紹說(shuō)，社區(qū)內(nèi)確有一棟養(yǎng)老公寓作為規(guī)劃配套項(xiàng)目，但具體情況尚不得知。

　　該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總裁助理夏永宏介紹說(shuō)，項(xiàng)目將嘗試與養(yǎng)老旅游相結(jié)合，在小區(qū)業(yè)主的基礎(chǔ)上，向社會(huì)開(kāi)放，計(jì)劃通過(guò)租售、委托代管等方式將養(yǎng)老公寓“作為資產(chǎn)來(lái)運(yùn)作”。

　　在北京市順義區(qū)，有一個(gè)一期于2003年就全面入住，業(yè)內(nèi)公認(rèn)國(guó)內(nèi)發(fā)展較早的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目。在宣傳手冊(cè)封面上，也赫然印有“全新退休生活的領(lǐng)跑者”幾個(gè)大字�？僧�(dāng)詢問(wèn)該社區(qū)是否是老年城時(shí)，工作人員卻回應(yīng)道：“我們這里是普通住宅社區(qū)，只是老年人比較多而已。”

　　一面是“養(yǎng)老地產(chǎn)”的高調(diào)宣傳，一面是“普通社區(qū)”的低調(diào)回應(yīng)。這一怪象的出現(xiàn)，恰恰是開(kāi)發(fā)商們糾結(jié)心態(tài)的真實(shí)寫(xiě)照：既希望在龐大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中分一杯羹，又害怕被人揪住小辮子，受到“名不符實(shí)”的輿論指責(zé)。

　　“生機(jī)勃勃，魚(yú)龍混雜。”北京市民政局副局長(zhǎng)李紅兵這樣概括養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。

　　業(yè)界人士陳俊也持有類似觀點(diǎn)。“眼下‘養(yǎng)老地產(chǎn)’的概念并不清晰。”目前，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目做得不溫不火，不死不活。“比如，北京昌平區(qū)某老年公寓，400多張床位，僅入住50來(lái)人，只能通過(guò)接待旅游團(tuán)來(lái)彌補(bǔ)虧空。那為什么這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展還如此迅速?在于許多人以做養(yǎng)老為由頭，意在圈地。”

　　中國(guó)農(nóng)科院副研究員盧布認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的混亂與標(biāo)準(zhǔn)缺失也有關(guān)系。當(dāng)前，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度體系、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和政策體系，準(zhǔn)備都還不足。在我國(guó)，商業(yè)化養(yǎng)老時(shí)代尚未到來(lái)，一方面當(dāng)前國(guó)民的收入結(jié)構(gòu)不符合大面積商業(yè)化養(yǎng)老的需求，有錢人不會(huì)參與商業(yè)化養(yǎng)老過(guò)程，一般工薪階層尚無(wú)能力支撐商業(yè)化養(yǎng)老;另一方面養(yǎng)老項(xiàng)目投入大、回收周期長(zhǎng)，讓許多投資者望而卻步。

　　李紅兵指出，一般情況下，只有那些失能失智的老人，在一對(duì)一服務(wù)成本太高、難以為繼，但又要保證他們相對(duì)穩(wěn)定的生活水平時(shí)，集中養(yǎng)老才顯出必要性。居家養(yǎng)老目前是、未來(lái)也依然會(huì)是絕大多數(shù)老人的選擇。

　　此外，政府在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中應(yīng)當(dāng)扮演怎樣的角色，同樣引人矚目。他們的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目，土地規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)政府有關(guān)部門批復(fù)，但“并沒(méi)有在拿地等方面享受更多的優(yōu)惠政策”。

　　今年4月，北京市國(guó)土資源管理局公布了今年土地供應(yīng)計(jì)劃，其中100公頃養(yǎng)老設(shè)施用地首次單獨(dú)列項(xiàng)。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這些養(yǎng)老設(shè)施用地的供應(yīng)方式，一部分是政府投資的、社會(huì)福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施，將通過(guò)劃撥方式供應(yīng);一部分是非政府投資的，利用國(guó)有土地建養(yǎng)老設(shè)施的，將通過(guò)招拍掛等方式出讓。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　但據(jù)媒體報(bào)道，北京總共推出的7塊養(yǎng)老設(shè)施用地，目前僅出讓1塊，原因在于“土地指標(biāo)有限及財(cái)政壓力，各區(qū)縣并不熱衷于推動(dòng)養(yǎng)老設(shè)施用地”。

　　也有業(yè)內(nèi)人士分析，根本還在于養(yǎng)老地產(chǎn)的模糊性，許多投資商“項(xiàng)莊舞劍”，意在圈地，是“用肥油養(yǎng)瘦骨頭”。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)因?yàn)槭俏⒗�產(chǎn)業(yè)，故很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資者在拿到土地以后，只會(huì)將其中的一部分用來(lái)建養(yǎng)老設(shè)施，另一部分則投入其他用途。而投資者的心思到底在“油”上還是“骨頭”上，實(shí)際運(yùn)行中很難判斷，故政府也不敢輕易給地。

　　商業(yè)還是公益?養(yǎng)老地產(chǎn)在兩者中糾葛不清。

　　先懂老人再做地產(chǎn)

　　破局尚待時(shí)日，解決服務(wù)問(wèn)題是根本出路

　　9月5日，北京市民政局通報(bào)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，13.5%的老人心理健康狀況較差或差，希望得到“精神關(guān)懷”的老人占27.9%，與選擇物質(zhì)支持(29.7%)的老人比例相當(dāng)，位居老人最希望得到關(guān)懷的前兩位。

　　在一個(gè)個(gè)專業(yè)表述和數(shù)據(jù)的背后，人們似乎能看到一顆顆孤獨(dú)而又充滿期盼的心。

　　“現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)多在地產(chǎn)上做文章，卻不在養(yǎng)老上做文章。這也是這些項(xiàng)目之所以慘淡經(jīng)營(yíng)的根由。”陳俊說(shuō)，如果只是盯著老人的荷包，而不關(guān)注老人的需求，養(yǎng)老地產(chǎn)不可能成功。要想成功，就得先研究和讀懂老人。

　　以北京某老年養(yǎng)生城為例，17萬(wàn)平方米的建筑，設(shè)施奢華，游泳池、棋牌室、健身房等應(yīng)有盡有，但活動(dòng)室里空空蕩蕩，就是沒(méi)有老年人過(guò)來(lái)享受這些服務(wù)。

　　“服務(wù)人員、管理人員都是從售樓部轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的。服務(wù)跟不上，再高檔、豪華的配套設(shè)施也無(wú)法滿足老人精神層面的需求。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。“‘銀發(fā)’產(chǎn)業(yè)化，根本還是要解決服務(wù)的問(wèn)題。”

　　有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”，有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位卻大量空置。李紅兵說(shuō)，對(duì)此現(xiàn)象很多人習(xí)慣用公辦和民辦來(lái)加以區(qū)分。實(shí)不盡然，根本還在于機(jī)構(gòu)的服務(wù)跟不上。北京空置率高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)其實(shí)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院，不是它地處郊區(qū)、交通不發(fā)達(dá)，核心在服務(wù)能力和水準(zhǔn)，這些敬老院基本無(wú)醫(yī)療支撐。這也從另一角度給養(yǎng)老地產(chǎn)投資者提了個(gè)醒。

　　盧布則認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及很廣，不一定首先經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)這個(gè)門檻。“尤其是一些中小企業(yè)，應(yīng)從養(yǎng)老服務(wù)業(yè)創(chuàng)新中求出路。”

　　今年8月底，按照降低門檻、規(guī)范運(yùn)營(yíng)的思路，西安市民政局和財(cái)政局聯(lián)合出臺(tái)了一系列辦法，試圖吸引更多的社會(huì)資金進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域。例如，對(duì)屬于新建類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在城六區(qū)范圍內(nèi)的，每張床位將給予建設(shè)補(bǔ)助4000元，在城六區(qū)范圍外的補(bǔ)助3000元。對(duì)屬于購(gòu)買、改擴(kuò)建類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在城六區(qū)范圍內(nèi)的，每張床位補(bǔ)助1500元，在城六區(qū)范圍外的補(bǔ)助1000元。同時(shí)，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級(jí)評(píng)定設(shè)定三個(gè)檔次，對(duì)其接納自理老人、半失能老人和失能老人按人次分別給予不同程度資金獎(jiǎng)勵(lì)……

　　政策亟待細(xì)化，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡快出臺(tái)，讓投資者的心里更敞亮，讓消費(fèi)者的判斷更有方向，這是陳俊的心聲。