摘要：由于多地房價近期快速上漲，在十八屆三中全會后房地產(chǎn)調(diào)控升級預期可能將趨濃，醞釀已久的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制將逐漸浮出水面。中國證券報記者近日獲悉，住建部等部門近期將對成都等地樓市進行調(diào)研，目的在于收集相關(guān)信息，總結(jié)各地調(diào)控樓市經(jīng)驗教訓。業(yè)內(nèi)人士認為，此舉意味著，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制正在加快建立。

　　另據(jù)中國證券報記者了解，正在醞釀的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的政策可能會得到明確，房地產(chǎn)企業(yè)融資將進一步市朝、多元化。其中，備受市場關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)政策方案，已被相關(guān)機構(gòu)提交至決策部門。

　　在房產(chǎn)稅、個人住房信息系統(tǒng)建設和供地政策等方面，有可能在短期內(nèi)取得一定突破，在房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中被明確。其中，供地政策可能將要求各地年度土地供應規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。以限購為主的行政手段恐仍將在一定時期內(nèi)存在。

　　多項長期措施有望推出

　　對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一曾表示，更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟和法律手段進行調(diào)控，同時，在完善住房用地供應體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機制。

　　據(jù)中國證券報記者了解，相關(guān)部門已對房地產(chǎn)調(diào)控長效機制進行過多輪探討，有關(guān)報告數(shù)易其稿。從現(xiàn)已披露的信息不難看出，一些基礎性政策措施有可能長期化運行。一些城市已陸續(xù)將房產(chǎn)稅試點方案上報，雖有部分方案被退回修改，但房產(chǎn)稅試點擴圍已是大勢所趨。

　　鑒于重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點影響有限的現(xiàn)實，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，新一批房產(chǎn)稅試點方案應有所不同，不僅需提高稅率，也應擴大征收范圍。應盡快明確房產(chǎn)稅面向存量房征收的長遠目標。

　　盡管存在重重障礙，個人住房信息系統(tǒng)建設和聯(lián)網(wǎng)仍將是未來一段時間的重要工作。在此基礎上推進的差別化信貸和稅收政策(房產(chǎn)稅、個人所得稅、契稅等)，將可能長期化運行。

　　此外，土地供應政策也有可能被納入房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中，其原則與國土部現(xiàn)有要求大體類似，即各地年度土地供應規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。其中，熱點城市應高于上述標準。

　　旨在規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的土地改革方案，正在國土部主導下推進，可能在即將召開的十八屆三中全會上有所突破。但由于農(nóng)地確權(quán)工作尚未完成，法律障礙較難破除，在短期內(nèi)尚難實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設用地自由流轉(zhuǎn)。這意味著，城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模將不會有明顯增加，熱點城市所面臨的房地產(chǎn)用地供應緊缺狀況仍將存在。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，與融資層面的松動不同，未來的土地供應政策仍將趨緊。其中，推進城鎮(zhèn)化將可能帶來大量房地產(chǎn)用地需求，但為防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加嚴格。

　　直接融資政策或逐步放寬

　　中國證券報記者近日從權(quán)威人士處獲悉，有關(guān)機構(gòu)已將REITs相關(guān)政策方案提交至主管部門，該政策可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機制推出。

　　作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段，REITs在國外已較為成熟，被不少業(yè)內(nèi)人士看好。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，若未來房地產(chǎn)融資政策有所放開，REITs就極有可能隨之開閘。

　　6月底、7月初，數(shù)家涉房上市企業(yè)宣布股票停牌，準備重大資產(chǎn)重組等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中寶、宋城股份已向證監(jiān)會遞交了與再融資有關(guān)的申請，但由于土地市仇熱、房價上漲迅速，其再融資申請審批速度明顯放慢。