摘要：由于多地房?jī)r(jià)近期快速上漲，在十八屆三中全會(huì)后房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)預(yù)期可能將趨濃，醞釀已久的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制將逐漸浮出水面。

　　由于多地房?jī)r(jià)近期快速上漲，在十八屆三中全會(huì)后房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)預(yù)期可能將趨濃，醞釀已久的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制將逐漸浮出水面。近日獲悉，住建部等部門近期將對(duì)成都等地樓市進(jìn)行調(diào)研，目的在于收集相關(guān)信息，總結(jié)各地調(diào)控樓市經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉意味著，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在加快建立。

　　另?yè)?jù)了解，正在醞釀的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的政策可能會(huì)得到明確，房地產(chǎn)企業(yè)融資將進(jìn)一步市場(chǎng)化、多元化。其中，備受市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)政策方案，已被相關(guān)機(jī)構(gòu)提交至決策部門。

　　在房產(chǎn)稅、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和供地政策等方面，有可能在短期內(nèi)取得一定突破，在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中被明確。其中，供地政策可能將要求各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。以限購(gòu)為主的行政手段恐仍將在一定時(shí)期內(nèi)存在。

　　多項(xiàng)長(zhǎng)期措施有望推出

　　對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一曾表示，更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律手段進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)，在完善住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制。

　　據(jù)了解，相關(guān)部門已對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行過(guò)多輪探討，有關(guān)報(bào)告數(shù)易其稿。從現(xiàn)已披露的信息不難看出，一些基礎(chǔ)性政策措施有可能長(zhǎng)期化運(yùn)行。一些城市已陸續(xù)將房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案上報(bào)，雖有部分方案被退回修改，但房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍已是大勢(shì)所趨。

　　鑒于重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響有限的現(xiàn)實(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，新一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案應(yīng)有所不同，不僅需提高稅率，也應(yīng)擴(kuò)大征收范圍。應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅面向存量房征收的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

　　盡管存在重重障礙，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)仍將是未來(lái)一段時(shí)間的重要工作。在此基礎(chǔ)上推進(jìn)的差別化信貸和稅收政策(房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、契稅等)，將可能長(zhǎng)期化運(yùn)行。

　　此外，土地供應(yīng)政策也有可能被納入房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中，其原則與國(guó)土部現(xiàn)有要求大體類似，即各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。其中，熱點(diǎn)城市應(yīng)高于上述標(biāo)準(zhǔn)。

　　旨在規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的土地改革方案，正在國(guó)土部主導(dǎo)下推進(jìn)，可能在即將召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)上有所突破。但由于農(nóng)地確權(quán)工作尚未完成，法律障礙較難破除，在短期內(nèi)尚難實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)。這意味著，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模將不會(huì)有明顯增加，熱點(diǎn)城市所面臨的房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊缺狀況仍將存在。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與融資層面的松動(dòng)不同，未來(lái)的土地供應(yīng)政策仍將趨緊。其中，推進(jìn)城鎮(zhèn)化將可能帶來(lái)大量房地產(chǎn)用地需求，但為防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加嚴(yán)格。

　　直接融資政策或逐步放寬

　　近日從權(quán)威人士處獲悉，有關(guān)機(jī)構(gòu)已將REITs相關(guān)政策方案提交至主管部門，該政策可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制推出。

　　作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段，REITs在國(guó)外已較為成熟，被不少業(yè)內(nèi)人士看好。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若未來(lái)房地產(chǎn)融資政策有所放開(kāi)，REITs就極有可能隨之開(kāi)閘。

　　6月底、7月初，數(shù)家涉房上市企業(yè)宣布股票停牌，準(zhǔn)備重大資產(chǎn)重組等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中寶、宋城股份已向證監(jiān)會(huì)遞交了與再融資有關(guān)的申請(qǐng)，但由于土地市場(chǎng)火熱、房?jī)r(jià)上漲迅速，其再融資申請(qǐng)審批速度明顯放慢。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從當(dāng)前房地產(chǎn)再融資政策的變化不難看出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)融資市場(chǎng)化、多元化和規(guī)范化，將是政策方向。因此，未來(lái)的房地產(chǎn)直接融資政策將可能傾向于逐步放松行政管制和限制。

　　行政手段短期難退

　　房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的確立，是否意味著以限購(gòu)、限價(jià)為代表的短期行政手段迅速退出市場(chǎng)?多數(shù)分析人士認(rèn)為，當(dāng)前行政手段不具備大規(guī)模退出房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的條件。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院[微博]統(tǒng)計(jì)，9月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，漲幅比8月明顯擴(kuò)大，且自2012年6月以來(lái)已連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲。當(dāng)前，房?jī)r(jià)仍處于上漲通道中，業(yè)界普遍認(rèn)為此時(shí)不宜對(duì)政策進(jìn)行松綁。

　　此前，溫州、蕪湖等地曾嘗試放松“限購(gòu)令”，且未被有關(guān)部門叫停。此舉雖引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁預(yù)期，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為穩(wěn)定市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市的限購(gòu)等政策還將持續(xù)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在國(guó)慶長(zhǎng)假前后的這波樓市上漲熱潮中，除改善型需求釋放的影響外，因地價(jià)上漲和政策松動(dòng)傳聞而引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也成為重要推動(dòng)因素。因此，從預(yù)期管理的角度，相關(guān)政策不會(huì)在短期內(nèi)有大的調(diào)整。

　　事實(shí)上，梳理近幾個(gè)月來(lái)高層領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部委人士公開(kāi)表態(tài)，并沒(méi)有關(guān)于政策松綁的說(shuō)法。“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制推出意味著現(xiàn)有政策松綁，更多是外界的一廂情愿。”一位接近住建部的專家表示。

　　上述專家表示，由于涉及多方利益，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立是漸進(jìn)的過(guò)程。相應(yīng)的，以“限購(gòu)令”為代表的行政手段退出，也應(yīng)是漸進(jìn)的過(guò)程。否則，在缺乏有效替代政策的情況下，大規(guī)模放開(kāi)限購(gòu)，意味著樓市調(diào)控松綁，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定有害無(wú)益。曾有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立需5年時(shí)間。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在短時(shí)間內(nèi)，樓市調(diào)控政策總基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化。雖不排除個(gè)別城市再度嘗試松綁政策，但對(duì)熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，行政手段甚至有加碼的可能，如“限價(jià)令”、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等手段范圍可能擴(kuò)大。