專家：以房養(yǎng)老易引發(fā)房?jī)r(jià)下跌 導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)
發(fā)布時(shí)間：2013-10-12 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
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摘要：把房子抵押給銀行，以換取足額的養(yǎng)老金。“以房養(yǎng)老”尚未進(jìn)入實(shí)操層面，就引來了口水不斷。如“以房養(yǎng)老”如何跨越70年產(chǎn)權(quán)?怎樣對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌?人還活著，房子沒了怎么辦?由于養(yǎng)老金缺口爭(zhēng)議不斷，“以房養(yǎng)老”也被認(rèn)為是政府解決養(yǎng)老難題的對(duì)策。
在對(duì)多位權(quán)威學(xué)者的專訪中，一個(gè)不樂觀的表態(tài)是：“以房養(yǎng)老”確實(shí)存在金融風(fēng)險(xiǎn)。
在中國(guó)人的家庭財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中，房子無疑是最重要的組成部分之一。在房產(chǎn)市場(chǎng)一片大好的年代，“以房養(yǎng)老”的模式自然備受追捧：人們提前享用了房產(chǎn)的剩余價(jià)值，提高了晚年的生活質(zhì)量;金融機(jī)構(gòu)賺到利息。
然而，就在中國(guó)積極推進(jìn)這一模式之時(shí)，這一如意算盤卻在歐美等國(guó)遭遇挑戰(zhàn)：一場(chǎng)突如其來的金融危機(jī)，讓“以房養(yǎng)老”的人背負(fù)了更大的債務(wù)。
房?jī)r(jià)如下跌則模式遭遇挑戰(zhàn)
以荷蘭為例，1995-2008年間，因?yàn)楹商m政府的房貸利息退稅政策以及銀行寬松的放貸政策，13年間它的房?jī)r(jià)平均上漲了250%，那時(shí)的人們普遍都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)這樣一路高漲下去，買房是最好的投資。在這樣的前提下，“以房養(yǎng)老”就變成了一個(gè)非常完美的計(jì)劃。然而，2008年世界金融海嘯席卷了歐洲各國(guó)，戳破了房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，目前的荷蘭房?jī)r(jià)平均比五年前下跌了近20%。很多在2008年前采用“以房養(yǎng)老”(國(guó)外稱之為“倒按揭”)的老人便成為房?jī)r(jià)下跌的犧牲品。
一個(gè)廣為傳播的案例是：一位達(dá)到了法定退休年齡(65歲)的老人范加爾女士，手中擁有一套24萬歐元的房產(chǎn)，其中，還欠4萬歐元銀行房貸。為了生活更加寬裕，2005年開始，她采用了“以房養(yǎng)老”的辦法。
按規(guī)定，銀行打算借給她相當(dāng)于她房產(chǎn)價(jià)值75%的貸款用于養(yǎng)老，也就是18萬歐元。這筆錢再減去4萬歐元的未償房貸，最終銀行將借給她14萬歐元。另外，由于老人手頭緊張，無法支付這筆錢的利息，因此這些利息被加算到貸款上。銀行建議范加爾女士此后每個(gè)月支取500歐元，支取年限16年，利息為5%。這16年中她總共將收到9.6萬歐元用于養(yǎng)老，再加上這些年的要付的利息，16年后她房子的剩余價(jià)值正好被吃空。
可不幸的是，受房地產(chǎn)泡沫破滅影響，老人的房?jī)r(jià)下跌了。如果下跌15%，那么她的“倒按揭”上限將由之前的14萬歐元下降至11.3萬歐元(75%×204000-40000= 113000)。如果她還是像先前一樣每月支取500歐元的話，不到13年她就達(dá)到了銀行規(guī)定的上限。如果她78歲還健在的話，她就面臨著要被迫賣房的困境。
據(jù)了解，同是亞洲國(guó)家的日本也早已實(shí)踐開了“以房養(yǎng)老”模式，由東京都武藏野市在1981年引入日本，然而，20世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，使這項(xiàng)業(yè)務(wù)嚴(yán)重遇挫。
當(dāng)然，房?jī)r(jià)下跌只是“以房養(yǎng)老”所存在的風(fēng)險(xiǎn)之一。它還受到銀行利率波動(dòng)以及物價(jià)上漲的影響，按照目前中信銀行(我國(guó)目前為止唯一的一家實(shí)行“以房養(yǎng)老”服務(wù)的機(jī)構(gòu))所采納的模式，年限設(shè)定為10年的話，那也很有可能面臨“人還活著，房子卻沒了”的尷尬境地。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)系主任郝演蘇在表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到管理制度的約束太大，暫時(shí)無法穩(wěn)定下來。而歐美的地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，它們具備“以房養(yǎng)老”的政策土壤，而中國(guó)面臨的不確定因素太多。
“房?jī)r(jià)的高度波動(dòng)性是影響以房養(yǎng)老交易雙方博弈的重要因素。如果房?jī)r(jià)上漲，扣除貸款額、各種費(fèi)用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房?jī)r(jià)上漲的好處。但是如果房?jī)r(jià)下跌，貸款額大于房?jī)r(jià)，金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大。”郝演蘇說。
“巨額”的本息還款額，導(dǎo)致最后的結(jié)果會(huì)是：銀行將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。這樣，“以房養(yǎng)老”的目標(biāo)并沒有達(dá)成，卻也同時(shí)失去了房產(chǎn)。
反之，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，那么銀行獲得相應(yīng)的利息，而養(yǎng)老人也可以獲得更充裕的養(yǎng)老金。并且可以將剩余的房產(chǎn)價(jià)值遺留給子孫后代。
不能因?yàn)橛惺“咐头穸ㄕ?/strong>
一個(gè)不容忽視的事實(shí)是：中國(guó)規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)僅有70年，而假如實(shí)行“以房養(yǎng)老”，那么一個(gè)從年輕時(shí)就開始買房的家庭，到了年老時(shí)，它的房屋產(chǎn)權(quán)逼近，加上房屋破損，那么銀行還愿意出多少錢為貸款人提供養(yǎng)老服務(wù)呢?“以房養(yǎng)老的做法在世界發(fā)達(dá)國(guó)家雖然都有，但在養(yǎng)老項(xiàng)目中所占的比重都很低，更多的養(yǎng)老金來源依然是企業(yè)年金、商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)等。”郝演蘇坦言：“它甚至都不可能成為一種模式，因?yàn)榭赡懿捎眠@種辦法的人連整體人數(shù)的1%都不會(huì)占到。”
據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，上海從2007年開始推行“以房養(yǎng)老”模式，6年來成功者僅6例。出于對(duì)房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂以及“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)觀念的堅(jiān)持，多數(shù)老人并不認(rèn)可這一模式。
可是，這并不意味著，“以房養(yǎng)老”模式從一開始就是失敗的。雖然提出了對(duì)這一模式商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，但郝演蘇依然支持“以房養(yǎng)老”在中國(guó)的推行：“從世界各國(guó)的案例來看，破產(chǎn)的幾率很小，都是特例。因?yàn)閰⑴c人數(shù)少，所以其實(shí)對(duì)金融機(jī)構(gòu)和個(gè)體的影響并不大，不能因?yàn)橛惺〉膫�(gè)案而否定政策。”#p#副標(biāo)題#e#
僅目前國(guó)情而言，郝演蘇斷言：沒有十年二十年以房養(yǎng)老政策不會(huì)進(jìn)入實(shí)操階段，推行道路上阻力重重，現(xiàn)在談?wù)摓闀r(shí)過早。因此，他建議更符合中國(guó)國(guó)情的做法是“租房養(yǎng)老”。
以西安為例，一套不偏僻路段的100平方米的房子，租房往往可以獲得1500-3000元(注：該數(shù)據(jù)來源于西安房屋租售網(wǎng)站)的收益，雖然多數(shù)情況下不如將房子倒按揭給銀行所獲取的收益大，但這種辦法“旱澇保收”，又不存在任何風(fēng)險(xiǎn)，更受老人青睞。
什么樣的人才適合以房養(yǎng)老?
“以房養(yǎng)老”的國(guó)家新提法，多位權(quán)威專家證實(shí)，它并不是一項(xiàng)強(qiáng)制措施，而只是提供給民眾選擇的一項(xiàng)養(yǎng)老項(xiàng)目之一。至于銀行(機(jī)構(gòu))愿不愿意推出這項(xiàng)服務(wù)，以及民眾是否愿意選擇，雙方都是自愿的。它并非許多民眾誤解的政府“甩包袱”的強(qiáng)制行為。
中國(guó)社科院世界社會(huì)保障中心主任鄭秉文說，實(shí)際上多年以來，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)上都存在“以房養(yǎng)老”的社會(huì)需求，而按照《國(guó)富論》作者亞當(dāng)·斯密的說法，國(guó)家應(yīng)該是公民權(quán)益“保護(hù)者”，那么在此問題上，國(guó)家有責(zé)任也有義務(wù)滿足民眾需求，維護(hù)社會(huì)秩序。
“數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)住房自有率早已經(jīng)是世界最高了，空置率也是世界最高，但是由于養(yǎng)老體系不健全，一些老年人的權(quán)益實(shí)際上是受到損害的，為什么他們不能通過以房養(yǎng)老的政策去獲得更幸福的晚年生活呢?”鄭秉文說：“有沒有政策支撐是一回事，老人們?cè)覆辉敢膺x擇是另一回事。”
鄭秉文做出這一論斷的另一項(xiàng)重要依據(jù)是，中國(guó)目前的丁克、空巢家庭比例高，一些家庭子女都在其它城市工作、生活，甚至有些孩子定居國(guó)外，那么傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”模式正在被打破，如果不及時(shí)調(diào)整政策順應(yīng)時(shí)代變化，那么若干年后養(yǎng)老問題將成為沉重的社會(huì)問題。
至于老年人為什么要選擇“以房養(yǎng)老”，采訪中，一些老年人從自己的角度解釋了這個(gè)問題：“很多老年人實(shí)際上是沒有辦法了才拿房子養(yǎng)老�，F(xiàn)在保姆比較貴，差不多要2500元左右，而不少老年人的平均退休工資只有一千多元，最多兩千多塊錢，單獨(dú)請(qǐng)一個(gè)保姆是超出經(jīng)濟(jì)能力的，這時(shí)候就想到了拿房子養(yǎng)老。”
這項(xiàng)政策的最終落足點(diǎn)，中信銀行總行零售銀行部副總經(jīng)理王劍介紹說，“養(yǎng)老按揭”和國(guó)外最大的不同是，他們還是基于老人最后要把貸款還給銀行的設(shè)想，由老人的子女把錢還給銀行，房子還是老人自己的，而不是房子歸銀行來設(shè)想。
對(duì)于什么人適合“以房養(yǎng)老”的問題，王劍認(rèn)為，首先是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有兩套以上房產(chǎn)，具備償還能力的老人是他們的目標(biāo)客戶。另外，這些老人的子女通常不在身邊，無法或不方便居家養(yǎng)老，而貸款的目的是為了提升老年人的生活質(zhì)量，比如外出旅游或者添置必要的生活保健設(shè)備等，讓晚年的生活更有保障。
鄭秉文說，有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還普遍希望，國(guó)家早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開試點(diǎn)，那么參與的金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。“從防范金融風(fēng)險(xiǎn)和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。在許多相關(guān)聯(lián)政策出臺(tái)的背景下，為什么國(guó)家不能主動(dòng)解決房屋的產(chǎn)權(quán)問題，為老百姓解除困惑呢?”他建議說。
