摘要：本是政府為調(diào)控房價做出的限價政策，卻最終以抬高首付門檻而終，廣州不少購房剛需族不幸“躺著中槍”。

　　今年4月下旬，廣州市國土房管局發(fā)布的《關(guān)于落實廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》(下稱《通知》)規(guī)定，該市從4月24日起全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)(銷)售價格網(wǎng)上申報制度，開發(fā)企業(yè)預(yù)(銷)售商品住宅前，須辦理預(yù)(銷)售價格網(wǎng)上申報，并接受國土房管部門的價格指導(dǎo)。

　　上述政策實施后，開發(fā)商拿預(yù)售證變得非常困難。一些開發(fā)商認為，房管局對申報的價格規(guī)定嚴格，遠低于其心理預(yù)期價格。

　　因此，不少新開樓盤要求買家簽訂“雙合同”——《商品房買賣合同》和《裝修提升合同》，以規(guī)避政府的價格指導(dǎo)。 廣州一家大型地產(chǎn)公司負責人表示，簽訂“雙合同”的做法在這個行業(yè)“蔚然成風”。

　　“雙合同”泛濫

　　廣州市國土房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，一手住宅網(wǎng)簽均價自今年4月開始下降，最近幾個月持續(xù)在去年底、今年初的價格水平間徘徊。據(jù)了解，廣州市簽約均價下跌并非讓利于消費者，而是“雙合同”泛濫所致。

　　據(jù)廣州本地媒體報道，一家大型房地產(chǎn)資訊網(wǎng)站公布的7月、8月、9月廣州已開盤的48個樓盤數(shù)據(jù)顯示，有27個樓盤要求購房者簽訂“雙合同”、1個樓盤部分單位要簽“雙合同”、20個樓盤只需簽訂單一的購房合同。

　　上述地產(chǎn)公司負責人說， 政府限價令對他們的利潤空間產(chǎn)生了影響，但“上有政策、下有對策”，這實際上則是造成了消費者首付費用的提高。

　　“雙合同”何以抬高首付門檻?

　　以一套開發(fā)商打算賣216萬元的房子為例，由于房管局規(guī)定的網(wǎng)簽合同價格為200萬元，則剩余的16萬就需在那份所謂的《裝修提升合同》中體現(xiàn)。購房人的首付款按三成計，表面上變成了60萬元，然而，對于《裝修提升合同》的16萬元，開發(fā)商多要求一次性付清，于是，這套房子的實際首付變?yōu)?6萬元，而不是常規(guī)操作下的金額。

　　即便一些開發(fā)商針對《裝修提升合同》款項提供一定額度的貸款，最終的總費用亦將高出不少。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，目前廣州一手樓市場，以“裝修款”名義簽訂的銷售補充合同部分，每平方米的價格在一兩千元到一兩萬元不等，通常在2000元～4000元。

　　上述地產(chǎn)公司負責人透露，自己正在考慮是否使用“雙合同”，之所以遲疑，是因為每個項目的指導(dǎo)價格不一樣，不同街區(qū)的指導(dǎo)價亦不同，他還需在定價上斟酌。

　　廣州一位資深房產(chǎn)律師認為，和以往一份合同相比，“雙合同”對責任的認定和違約金的支付等方面將更加模糊，比如一套200萬元的房子，其中170萬元是《商品房買賣合同》中約定的房款，30萬元另外簽訂《裝修合同》，一旦延遲交樓或出現(xiàn)其他問題，開發(fā)商究竟是按照170萬元總價還是200萬元總價來賠付成為一個疑問。

　　廣東省綜合改革發(fā)展研究院副院長彭澎指出，雙合同下的裝修合同是交易雙方私下簽訂的合同，不能完全禁止，但至少是沒有法律保障的，不屬于產(chǎn)權(quán)保護的界定范圍。

　　長效調(diào)控機制缺失

　　“雙合同”緣何大行其道?

　　在彭澎看來，這是由我國房地產(chǎn)市場仍然缺乏長效的調(diào)控機制所致。目前的一些調(diào)控內(nèi)容大多屬于頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳�，F(xiàn)在的“雙合同”措施不僅沒有起到抑制房價上漲的作用，反而增加了購房者的負擔，與國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的初衷相違背。

　　彭澎表示，在未來，如果制度性調(diào)控措施能夠推出并實施，比如房產(chǎn)稅的設(shè)計、城市保障房的建設(shè)與有效配置等，現(xiàn)存的限購、限售以及網(wǎng)簽等調(diào)控措施就沒有存在的必要。正是當下這些長效調(diào)控機制的缺失，房地產(chǎn)市場的運作才長期停留在修修補補的階段。

　　如何避免近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的雙合同泛濫?彭澎建議，取消毛坯房的上市銷售,從而在根本上規(guī)范房地產(chǎn)市場上雙合同的操作行為，“既有毛坯房，又有裝修房，兩者都可以上市，有些消費者對房價的判斷不夠清晰，同時也讓開發(fā)商有空子鉆。”

　　此外，還應(yīng)當禁止裝修合同附帶轉(zhuǎn)讓，尤其是在消費者購買二手房的時候，裝修合同不能附帶轉(zhuǎn)讓，政府在房產(chǎn)過戶時，如果不承認裝修合同，就不會給雙合同操作留下生存空間。政府應(yīng)該及時提醒雙合同買賣房產(chǎn)的風險，同時法律也要將雙合同的交易細則明確下來。

　　住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興上月底接受媒體采訪時表示，房地產(chǎn)長效調(diào)控機制主要涉及土地、金融、稅收三大方面，包括出臺首套住房貼息政策等。

　　趙路興表示，在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的試點范圍將逐漸擴大，完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制，價高者得的招拍掛土地出讓方式需要加以改進。

　　趙路興稱，房市長效機制目前尚在制定之中，大方向上的目標導(dǎo)向沒問題，不過推進還需要一定的時間。