摘要：進(jìn)入9月，“金九銀十”的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻突然氣氛緊張。國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出現(xiàn)銀行房貸收緊現(xiàn)象。甚至有人驚呼：銀行房貸急踩剎車，樓市告急!

　　但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只是部分銀行在部分城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，主要是因?yàn)楸灸甓确抠J額度已經(jīng)用完，嚴(yán)格意義上講，有停貸現(xiàn)象，無(wú)停貸政策。

　　但有專家指出，即使目前銀行額度緊張，但只要樓市政策面不變、預(yù)期不改，市場(chǎng)仍會(huì)判斷有大量資金包括金融資金流入樓市，這意味著，無(wú)論是針對(duì)房?jī)r(jià)高企，還是金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，政策面都應(yīng)該做出回應(yīng)了。

　　部分停貸，大面積惜貸

　　目前我國(guó)銀行業(yè)的房貸政策是針對(duì)購(gòu)買一套房的客戶，要求首付三成，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率，可適當(dāng)下浮，一般信貸充裕時(shí)可下浮至85%，即打八五折;而對(duì)于購(gòu)買二套房的客戶，首付不低于六成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　9月下旬，華夏銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等在京的部分營(yíng)業(yè)部門工作人員均表示，已暫停房貸業(yè)務(wù)。華夏銀行北京分行建國(guó)門支行個(gè)貸部門一位工作人員表示，早在今年8月份，該支行相關(guān)房貸業(yè)務(wù)就已逐步停止，至于何時(shí)恢復(fù)，目前還不清楚。

　　從北京銀行、中國(guó)郵儲(chǔ)銀行等機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)部門了解到，今年8月，這兩家銀行的分支機(jī)構(gòu)能給予購(gòu)買首套房客戶八五折的信貸優(yōu)惠，但進(jìn)入9月，信貸優(yōu)惠已經(jīng)變?yōu)榫耪邸?/p>

　　中國(guó)銀行則對(duì)于部分客戶提高了信貸門檻。中國(guó)銀行朝陽(yáng)支行信貸部門工作人員表示，對(duì)于貸款購(gòu)買二套房的客戶，假如其名下仍有房產(chǎn)，則要求首付不低于七成，即最多只能貸到房款的30%。

　　不僅僅是北京等一線城市，據(jù)了解，眼下房貸停貸潮正逐漸向二三線城市蔓延。

　　中國(guó)工商銀行重慶市南岸區(qū)營(yíng)業(yè)部工作人員說(shuō)，他們的房貸業(yè)務(wù)并沒(méi)有停止，但門檻大大提高了，他們一般會(huì)根據(jù)客戶的資信等相關(guān)情況，決定是否貸款和貸款利率等情況，對(duì)于部分償還能力差、征信差的客戶，他們有可能拒絕放款，而對(duì)于有些客戶，其貸款利率有可能比基準(zhǔn)利率高出10%以上。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍說(shuō)，據(jù)其了解，目前中資銀行相對(duì)偏緊，首套房大部分利率在九折以上;如北京銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等由于年度住房消費(fèi)貸款額度用光，放款時(shí)間出現(xiàn)推延現(xiàn)象。部分外資銀行如恒生、匯豐、摩根大通、花旗、渣打等，首套房貸款按照九折優(yōu)惠利率執(zhí)行，部分客戶也可申請(qǐng)到八五折優(yōu)惠，但審批過(guò)程十分嚴(yán)格，需要綜合評(píng)定工作、收入、信用記錄等多方面信息，比如工作單位是否為政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或者知名企業(yè)，月收入是否為月供的兩倍以上，部分貸款額要求在100萬(wàn)以上，此外對(duì)于購(gòu)房者在該行的金融資產(chǎn)或存款總額也有一定的要求。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)北京安信瑞德市場(chǎng)研究部了解，目前銀行房貸審核和發(fā)放時(shí)間較之前有所延后，相對(duì)而言，外資銀行比中資銀行要快一些。往常二手房面簽約后，通常在大約16個(gè)工作日后取得他權(quán)證(指購(gòu)房者獲得擬購(gòu)買房屋抵押權(quán)利的憑證)，放款速度平均約15個(gè)工作日，現(xiàn)在由于房貸額度緊張，部分銀行要兩到三個(gè)月才能放款。

　　“停貸潮”：“慣例”提前?嗅到風(fēng)險(xiǎn)?不愛(ài)賺小錢?

　　對(duì)于銀行在9月份停止放房貸，華夏銀行和中國(guó)工商銀行的有關(guān)工作人員給出的解釋均是銀行額度不足。

　　事實(shí)上，今年的“停貸潮”并非首次出現(xiàn)。2011年、2012年9月份左右，國(guó)內(nèi)多家銀行同樣出現(xiàn)額度不足的局面，受信貸余額緊縮影響，當(dāng)時(shí)北京、上海、廣東、湖北等地多家銀行將首套房貸款利率悄然上浮10%。不過(guò)，到了年底，隨著新一輪流動(dòng)性的逐步釋放，銀行又上演了戲劇性的信貸優(yōu)惠戰(zhàn)。2011年12月，中國(guó)建設(shè)銀行朝陽(yáng)支行信貸部、花旗銀行北京信貸部的工作人員均說(shuō)，當(dāng)時(shí)執(zhí)行的利率政策主要為基準(zhǔn)利率�；ㄆ煦y行的工作人員甚至說(shuō)，如果客戶資質(zhì)較好的話，也可能會(huì)比基準(zhǔn)利率下浮5%甚至是10%。

　　寇海龍稱：年底房貸收緊是銀行前緊后松的慣例，但今年二季度末已經(jīng)顯現(xiàn)，時(shí)間較往年明顯提前。央行并沒(méi)有統(tǒng)一發(fā)布關(guān)于房貸政策調(diào)整的消息，只是各家銀行根據(jù)自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)表現(xiàn)出一定的差異。從目前的趨勢(shì)看，部分銀行年內(nèi)房貸計(jì)劃額度已經(jīng)提前用完，而70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)已連續(xù)數(shù)月上漲，調(diào)控預(yù)期明顯增強(qiáng)，不排除未來(lái)取消首套房利率優(yōu)惠的可能性。

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容說(shuō)，銀行“停貸潮”主要是因?yàn)椋阂�、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款額度用完了，只能停止按揭貸款了。二、如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)泡沫吹得巨大，銀行會(huì)減少或停止住房貸款，以便把風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度。三、房貸主要發(fā)放對(duì)象是首套住房，而首套住房貸款利率比較低，因此，銀行發(fā)放這種貸款的積極性就會(huì)降低。

　　在上述幾種原因中，易憲容強(qiáng)調(diào)，最主要的是房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，有可能帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論從房?jī)r(jià)收入比，還是今年以來(lái)全國(guó)多城市房?jī)r(jià)的快速上漲，還是房產(chǎn)稅等政策的逐步推出等來(lái)看，都意味著房地產(chǎn)業(yè)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　業(yè)界等待三中全會(huì)釋放的政策信號(hào)

　　從歷次樓市調(diào)控來(lái)看，只有2007年底、2008年取得相對(duì)較好的調(diào)控效果，當(dāng)時(shí)多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)，而其時(shí)最有力的政策就是從嚴(yán)執(zhí)行信貸政策，提高房貸門檻。“只有卡住了銀根，才能抑制住房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。”一位地產(chǎn)從業(yè)人士表示。

　　易憲容表示，如果銀行全面收縮房地產(chǎn)按揭貸款或全面提高貸款利率，將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大打擊，會(huì)使得整個(gè)住房市場(chǎng)投資需求及消費(fèi)需求全面減少，房?jī)r(jià)下降。

　　不過(guò)，盡管面臨銀行局部停貸，但房地產(chǎn)市場(chǎng)恰逢“金九銀十”，目前依然保持著旺盛態(tài)勢(shì)。今年中秋假期期間，北京新建住宅合計(jì)成交850套，為2010年以來(lái)各年中秋假期成交量最高。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從目前的市場(chǎng)看，購(gòu)房需求還是比較旺盛。

　　易憲容認(rèn)為，最終決定這一切的，將是銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和中央樓市調(diào)控思路。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)業(yè)界普遍關(guān)注十八屆三中全會(huì)，都等著看政策的方向。