摘要：現(xiàn)在越來(lái)越多的投資者將閑余資金投入房產(chǎn)，一方面獲得租金收益，另一方面坐享房屋升值，可謂一舉兩得，但是在購(gòu)買(mǎi)民用還是選擇商用地產(chǎn)時(shí)，大家總是很難準(zhǔn)確評(píng)估其風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的比例。下面小編就和大家共同分享一下專(zhuān)家的建議。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部抽樣監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京樓盤(pán)商住兩用房成交量增幅要高于全市整體成交量。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示，限購(gòu)門(mén)檻導(dǎo)致部分需求被迫擠入商住房，這是成交持續(xù)增長(zhǎng)的背景。從投資角度分析，國(guó)五條后，由于各種稅費(fèi)的累積，住宅的投資成本顯著提高，而商業(yè)用房相對(duì)來(lái)說(shuō)仍有一定的收益空間;此外，商住房面積小，投資總額相對(duì)較低，資金的壓力較小。同時(shí)商住房兼具公寓性質(zhì)，靈活、租售也相對(duì)容易些。

 投資者如何抉擇

      為什么購(gòu)房者對(duì)商住房投資熱情不減?一方面固然是限購(gòu)，另一方面，從投資的角度看，卻是因?yàn)樯套》康耐顿Y回報(bào)率高于普通二手房。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部抽樣10個(gè)樓盤(pán)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前此類(lèi)房屋的出租回報(bào)率一般在3.5%左右，普通二手房的租金回報(bào)率一般為2.2%左右。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門(mén)店介紹，一個(gè)老客戶(hù)由于養(yǎng)老等原因，將城區(qū)的房產(chǎn)置換到郊區(qū)，剩余的資金用來(lái)買(mǎi)了4套位于望京的合生麒麟社， 既可以保值，租金也能用來(lái)養(yǎng)老。由于該位置處于望京商務(wù)區(qū)核心，周邊有很多大型企業(yè)總部如微軟、奔馳、索尼、西門(mén)子，不缺乏白領(lǐng)、注冊(cè)辦公、韓國(guó)留學(xué)生等租賃需求。緊鄰未來(lái)開(kāi)通的地鐵14號(hào)線，具有穩(wěn)定的高出租回報(bào)率�？芎｝堈J(rèn)為，這正是投資者看好商住房的原因。

　　在稅費(fèi)方面，部分商住房的稅費(fèi)較普宅具有優(yōu)勢(shì)。由于商住房多為次新房，差額稅費(fèi)相對(duì)較少，部分樓盤(pán)只需要交契稅即可，可以降低很多購(gòu)房成本。不過(guò)寇海龍表示，雖然商住兩用型房屋貸款方面沒(méi)有住宅那么大限制，但最低首付需要5成，而且有部分50年產(chǎn)權(quán)的公寓目前不允許公積金貸款。

　　寇海龍?zhí)嵝奄?gòu)買(mǎi)商住兩用房的購(gòu)房者要注意風(fēng)險(xiǎn)，首先，商住房要承擔(dān)高額的商水商電的高費(fèi)用，使用成本較高，購(gòu)房時(shí)要盡量選擇民水民電的樓盤(pán)。其次，商住房的回報(bào)周期較長(zhǎng)，資金變現(xiàn)能力差，一定要綜合考慮區(qū)域內(nèi)未來(lái)的發(fā)展空間;再次，商住房一般只擁有40年或50年產(chǎn)權(quán)，年限要短于普宅。