摘要：北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，北京新建住宅合計(jì)簽約5.9萬套，總建筑面積成交701萬平方米，總成交額達(dá)到1620億元?jiǎng)?chuàng)歷史新高。

　　高成交量下，北京供需矛盾也隨之凸顯，資料顯示，目前，北京可售住宅套數(shù)庫存約在6.3萬套左右，處于歷史低位。

　　或因?yàn)榇�，北京的限價(jià)口徑亦現(xiàn)松口。“4、5月份剛啟動(dòng)嚴(yán)格限價(jià)時(shí)，是政府指導(dǎo)定價(jià)。”一位接近北京住建委的人士表示，但是目前，在審批價(jià)格時(shí)，建委會(huì)更多地考慮開發(fā)商上報(bào)的意見，尊重市場(chǎng)規(guī)律。除限價(jià)模式調(diào)整更遵循市場(chǎng)規(guī)律之外，北京調(diào)控思路轉(zhuǎn)變還體現(xiàn)在增加土地供應(yīng)，探索“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式上。

　　近日，北京市土地儲(chǔ)備中心掛出通知，截至8月底，北京住宅用地共成交722公頃，為去年同期的4倍，年底前，將加大普通商品住宅用地供應(yīng)，特別是“自住型、改善型普通商品住房”用地供應(yīng)。

　　北京4年房?jī)r(jià)上漲近一倍

　　雖然北京前8月的總成交額以1620億元遠(yuǎn)超過2009年同期的1480.5億元。

　　但是5.9萬套的簽約套數(shù)和701萬平方米的總建筑面積，卻遠(yuǎn)低于2009年同期的9.6萬套，總建筑面積約1136萬平方米。

　　簽約面積、套數(shù)不及2009年，但是總成交金額卻遠(yuǎn)超2009年同期，主因就是單位平米房?jī)r(jià)。

　　北京中原地產(chǎn)資料顯示，2013年同期的房?jī)r(jià)為2.3萬元/平米，較2009年同期的1.3萬上漲近一倍。

　　值得一提的是，北京房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭仍在繼續(xù)，北京我愛我家副總裁胡景暉表示，“金九銀十”是傳統(tǒng)的銷售旺季，目前來看，房?jī)r(jià)并無下行的動(dòng)力。

　　“最近一段時(shí)間以來，北京樓市一個(gè)明顯的情況是，項(xiàng)目短期消化能力非常強(qiáng)，”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，比如很多項(xiàng)目，尤其是性價(jià)比、地段不錯(cuò)的剛需項(xiàng)目頻現(xiàn)“日光”或排號(hào)艱難的情況。

　　張大偉預(yù)計(jì)，今年北京全年的成交額有望達(dá)到歷史最高點(diǎn)，達(dá)到2700億元。

　　“這幾年房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，也顯示了限購、限價(jià)等行政性調(diào)控措施的效果，”胡景暉介紹，自2010年首推限購令，包括今年4月份推的升級(jí)版限價(jià)令，也并未明顯壓住房?jī)r(jià)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2013年以來，北京房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)上漲，同比漲幅更是連續(xù)多月超過10%，領(lǐng)漲全國。

　　胡景暉認(rèn)為，這也要求，房地產(chǎn)調(diào)控思路應(yīng)更趨向市場(chǎng)化的方向。

　　實(shí)際上，北京調(diào)控思路轉(zhuǎn)變的一個(gè)方向亦在土地供應(yīng)上得以顯現(xiàn)，9月3日，北京土地儲(chǔ)備中心發(fā)布通知，截至8月底，2013年北京市土地市場(chǎng)共成交經(jīng)營性用地約948公頃，為去年同期的3.7倍，其中住宅用地約722公頃，為去年同期的4倍。經(jīng)營性用地成交總額約1009億元，創(chuàng)歷史同期最高水平。

　　通知稱，年底前，北京將繼續(xù)加大普通商品住宅用地供應(yīng)，特別是“自住型、改善型普通商品住房”用地供應(yīng)，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”。

　　供需缺口下北京限價(jià)松口?

　　除了力推限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊供應(yīng)，北京偏重市場(chǎng)化調(diào)控的轉(zhuǎn)變還體現(xiàn)在限價(jià)之下。

　　據(jù)悉，以控房?jī)r(jià)為主要目的的限價(jià)政策在近期出現(xiàn)松動(dòng)。

　　“入市放緩的原因，主要就是預(yù)售審批價(jià)格談不攏，”一位不愿具名的營銷總監(jiān)表示，但是近期這些項(xiàng)目紛紛入市。

　　如果是早三四個(gè)月，該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目都被嚴(yán)卡在1.65萬元/平方米。

　　在其看來，審批口徑放緩的主要原因是供需失衡，最新數(shù)據(jù)顯示，北京可售住宅庫存套數(shù)為6.23萬套，處于歷史低位。

　　據(jù)一位接近北京住建委的人士介紹，在最嚴(yán)限價(jià)剛啟動(dòng)的時(shí)候，開發(fā)商在預(yù)售證審批時(shí)卡得很嚴(yán)，必須嚴(yán)格遵循不能高于前一期和周邊同質(zhì)樓盤價(jià)格。

　　與此同時(shí)，上述人士表示，建委也有自己的一套價(jià)格系統(tǒng)，顯示區(qū)域樓盤價(jià)格，很多開發(fā)商的報(bào)價(jià)因?yàn)楦哂诮ㄎ�認(rèn)定的價(jià)格被打回，要求重新報(bào)批。

　　“那個(gè)時(shí)候，更像是政府指導(dǎo)開發(fā)商定價(jià)，”上述不愿具名的營銷總監(jiān)介紹，相比之下，雖然近期限價(jià)口徑?jīng)]變，仍在執(zhí)行，但是建委在審批預(yù)售證時(shí)，會(huì)結(jié)合報(bào)批的地價(jià)、成本，不會(huì)一刀切。

　　建委限價(jià)松口也直接體現(xiàn)在樓盤入市的數(shù)量和價(jià)格上面，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月新增商品住宅期房項(xiàng)目28個(gè)，總供應(yīng)量為7419套，環(huán)比增加16%，達(dá)到年內(nèi)最高值，也大幅超過去年同期。

　　與此同時(shí)，北京100個(gè)重點(diǎn)樓盤中，8月價(jià)格相比前期上漲的樓盤為96個(gè)，僅有的4個(gè)降價(jià)樓盤，也多為尾房出清。