摘要：房產(chǎn)與生活緊密相連，當(dāng)下房產(chǎn)成為老百姓熱議話題，而針對(duì)大同市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的發(fā)展成就與現(xiàn)狀，促進(jìn)大同市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，大同市房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉俊杰與中國(guó)人民銀行大同中心支行李連光給出以下看法與建議。

　　一、我市城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成就

　　始于2008年的大規(guī)模城市建設(shè)，5年以來(lái)，我市城市建設(shè)取得了輝煌的成就。與此相伴，我市的房地產(chǎn)業(yè)也獲得了快速發(fā)展，從2008年到2012年房地產(chǎn)投資分別為27億元、83億元、90億元、134億元、170億元。全市注冊(cè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)243家(其中一級(jí)企業(yè)2家，二級(jí)企業(yè)26家)，目前在大同市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的有近80家企業(yè)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)有4家，其它知名企業(yè)6家。

　　二、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況

　　(一)商品房銷售的形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)壓力很大

　　今年上半年房地產(chǎn)投資完成67.4億元，同比增長(zhǎng)88%。商品房銷售面積147062平方米，同比下降61.6%。商品房銷售額6.04億元，同比下降61.5%，施工面積1734萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.8%。房屋預(yù)售登記103萬(wàn)平方米(城中村改造項(xiàng)目未進(jìn)入正式統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))。今年房地產(chǎn)投資仍可能達(dá)到去年的水平，商品房銷售的形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)壓力很大。

　　(二)現(xiàn)有商品房存量和土地存量很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壓力很大

　　現(xiàn)開(kāi)工的商品住宅項(xiàng)目及商品住宅存量土地需5年時(shí)間消化。現(xiàn)已開(kāi)工的商品住宅項(xiàng)目達(dá)623萬(wàn)平方米，2012年、2013年出讓住宅兼商業(yè)土地2494畝，按目前常規(guī)的容積率計(jì)算可能將有373萬(wàn)平米的商品住宅入市，兩項(xiàng)合近千萬(wàn)平米。按前五年的銷售水平，最低也需5年消化期。

　　現(xiàn)已開(kāi)工的商業(yè)辦公項(xiàng)目大約有300萬(wàn)平方米;2012年、2013年出讓的商業(yè)辦公土地2934畝，按目前常規(guī)容積率測(cè)算，大約還有448萬(wàn)平方米將來(lái)要上市;目前已竣工的商業(yè)辦公房大約有160萬(wàn)平方米，三項(xiàng)合計(jì)大約900萬(wàn)平方米。最突出的是建材市場(chǎng)，現(xiàn)已有6座，大約60萬(wàn)平方米，還將要有150萬(wàn)平方米的建材城入市。

　　(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求高潮期已過(guò)去

　　這幾年商品房?jī)?yōu)美的環(huán)境，優(yōu)良的品質(zhì)吸引到了大批的改善性、剛需型住戶購(gòu)買(mǎi)新房。從2008年至2012年五年商品房預(yù)售登記總量是863萬(wàn)平方米，分別是56萬(wàn)平方米、181萬(wàn)平方米、222萬(wàn)平方米、252萬(wàn)平方米、152萬(wàn)平方米，年均172萬(wàn)平方米，大量的住房需求已經(jīng)滿足。

近五年商品房預(yù)售登記情況

　　近五年來(lái)，市區(qū)的拆遷安置保障房10.49萬(wàn)套(約880萬(wàn)平米)，已竣工7.1萬(wàn)套(約593萬(wàn)平米);同煤的棚戶區(qū)房10萬(wàn)套(約1126萬(wàn)平米);城中村改造10萬(wàn)套;大批的居民改善了居住條件。隨著我市老城區(qū)建設(shè)的接近尾聲，拆遷規(guī)模逐漸減少，從房地產(chǎn)市場(chǎng)周期規(guī)律看，這一周期的購(gòu)房高潮已過(guò)去。

　　三、影響我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展因素

　　(一)我市的房地產(chǎn)發(fā)展水平總體與城市化水平一致，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有所脫離

　　近幾年，我市房地產(chǎn)投資始終排位全省第二。主要原因是我市市區(qū)人口遠(yuǎn)多于其他市的市區(qū)人口，我市的城鎮(zhèn)化率及社會(huì)消費(fèi)品零售總額，居民儲(chǔ)蓄存款始終排名在全省前列。通過(guò)上述情況分析，我市城市的綜合實(shí)力不弱，支持了城市的快速發(fā)展建設(shè)。

　　但是，我市GDP及城鎮(zhèn)人均收入在全省排位中落后，總?cè)丝谂盼痪又校�在這些方面來(lái)看，我市房地產(chǎn)投資有些冒進(jìn)。

2012年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全省11各市中我市排位名次

　　(二)市區(qū)人口增長(zhǎng)緩慢，新增需求不足

　　從2008年到2012年盡管全市農(nóng)村人口減少13.5萬(wàn)人，市區(qū)戶籍人口只增加14.68萬(wàn)人。市區(qū)就業(yè)崗位數(shù)量徘徊不前。

2008年到2012年大同市人口變化情況

　　2008年城鎮(zhèn)從業(yè)人員42.25萬(wàn)人，2012年44.5萬(wàn)人，其中企業(yè)只增加1.89萬(wàn)人。勞動(dòng)部門(mén)公布每年新增就業(yè)5萬(wàn)人，按實(shí)際招工信息分析，招工的崗位多是服務(wù)業(yè)，最大的特點(diǎn)是不交“三險(xiǎn)”的臨時(shí)工。從人口和就業(yè)情況看，產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)還難以撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

　　四、對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)的分析

　　(一)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是存在的，也是全國(guó)各地普遍存在的

　　在最近城鎮(zhèn)化發(fā)展及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的問(wèn)題舉例中大同被媒體、學(xué)者屢次提到。2012年底上海易居研究院發(fā)布了《中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》前50位。位居第一是酒泉市，大同位居第十，前十名包括呼倫貝爾、黑河、鄂爾多斯、武威、普洱、白城。前30名包括我省的晉城、臨汾、呂梁、忻州。南通、佛山、貴陽(yáng)、營(yíng)口、溫州等城市也在前列。排行榜根據(jù)城市的市場(chǎng)需求市場(chǎng)供給，供求關(guān)系，外部環(huán)境、開(kāi)工、成交面積、土地出讓，二手房均值，土地消化周期，房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)分析，有很強(qiáng)的參考價(jià)值。

　　(二)我市不屬于房?jī)r(jià)暴漲城市，價(jià)格泡沫不大

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)城市普遍性的問(wèn)題是土地和商品房供大于求。典型的風(fēng)險(xiǎn)城市房?jī)r(jià)炒得很高，比如鄂爾多斯中心區(qū)房?jī)r(jià)最高時(shí)炒到2萬(wàn)/ m2，價(jià)格一夜暴漲5倍，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)跌4-6成。溫州的房?jī)r(jià)最多炒到4-5萬(wàn)/ m2，現(xiàn)在普遍跌了3-4成。這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)炒高與民間資金借貸密不可分，價(jià)格越高民間資金流入的越多，相互作用，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)的泡沫破裂，民間借貸崩盤(pán)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　我市房?jī)r(jià)2008年2980元/ m2，2009年3700元/ m2，2010年4000元/ m2，2011年2012年4500元/ m2，按2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及計(jì)算，我市房?jī)r(jià)收入比是7.3，超過(guò)了世界上通行的6，但是與上海易居公布的全國(guó)2011年總體房?jī)r(jià)收入比7.4相似。深圳是15.6，一線城市都在11以上，我市房?jī)r(jià)還算正常，下跌的空間不大。

　　我市的主要樓盤(pán)是國(guó)家級(jí)標(biāo)桿企業(yè)，實(shí)力雄厚，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂。本市企業(yè)樓盤(pán)規(guī)模小，即使資金鏈斷裂也不會(huì)影響大局。

　　(三)我市房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要是供給過(guò)量的問(wèn)題

　　綜上分析，由于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求已經(jīng)大量釋放，需求不足是主要問(wèn)題，但是由于房?jī)r(jià)沒(méi)有暴漲，房?jī)r(jià)下跌的空間也不大，所以我市房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要是供給過(guò)量的問(wèn)題。

　　我市的御東新區(qū)與老城一河之隔，且有五座大橋相連，不是“飛地”，與很多地方的“飛地” “鬼城”根本上不同，比如連云港、營(yíng)口的新城就是“飛地”，我市的御東新區(qū)和老城緊密相連，相互依存，各有千秋。御東新區(qū)基本的公共設(shè)施已建成，所以發(fā)展?jié)摿Σ蝗輵岩伞?/p>

　　五、促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

　　對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行比較，我們大同這樣的三四線城市和一二線城市的根本區(qū)別是購(gòu)房主體不同，一二線城市購(gòu)房主力是流動(dòng)人口，三四線城市的購(gòu)房主力是本地居民，人口的基數(shù)決定了市場(chǎng)的大小，一二線城市的限購(gòu)政策主要是限制流動(dòng)人口買(mǎi)房，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是防止供給過(guò)剩。

　　(一) 建設(shè)宜居城市，吸引周邊人口集聚到大同

　　我市城市建設(shè)取得了很大的成就，城市道路、環(huán)境、教育、醫(yī)療極大改善，基本具備了宜居城市的雛形。

　　對(duì)近期購(gòu)房者進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者有82%是本市區(qū)居民，8%是本市縣區(qū)居民，10%是外市居民。本市縣區(qū)居民、外市居民購(gòu)房者占的比例很小，吸引這兩個(gè)群體買(mǎi)房是我們銷售的潛力。

　　1、 抓住國(guó)家城鎮(zhèn)化新政策的機(jī)遇，鼓勵(lì)縣域人口進(jìn)入市區(qū)居住。貴陽(yáng)市在2012年出臺(tái)外地人首次購(gòu)房可獲得本市戶籍人口、就業(yè)、入學(xué)、就醫(yī)等同等待遇的政策。我市也可以考慮放寬相關(guān)限制或逐步放開(kāi)或單項(xiàng)放開(kāi)，消除全面限制。對(duì)退休人員養(yǎng)老居住的，要設(shè)立方便他們辦事的機(jī)構(gòu)，制定方便他們醫(yī)保報(bào)銷等辦法。

　　2、 增加交“三險(xiǎn)一金”的就業(yè)崗位。要求招工單位遵守國(guó)家法規(guī)，加強(qiáng)政府對(duì)就業(yè)的管理力度，多招交“三險(xiǎn)一金”的就業(yè)崗位，增加就業(yè)的穩(wěn)定性也就增加了預(yù)期的消費(fèi)。

　　(二)建設(shè)宜商、宜工城市，吸引周邊經(jīng)濟(jì)要素集聚到大同

　　我市的經(jīng)濟(jì)總量多年來(lái)已經(jīng)退居全省中后位次，逐漸對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示出制約。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，大同要改善經(jīng)商環(huán)境，加大開(kāi)放程度，轉(zhuǎn)變政府職能，建設(shè)宜商、宜工城市，吸引周邊經(jīng)濟(jì)要素集聚到大同，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求才有長(zhǎng)遠(yuǎn)的支撐。

　　(三)加快現(xiàn)有公共設(shè)施的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)步伐

　　1、償還現(xiàn)有債務(wù)不能光靠賣地，還要靠經(jīng)營(yíng)

　　現(xiàn)在我市面臨著償債的問(wèn)題，但是政府償還現(xiàn)有債務(wù)不能光靠賣地，還要靠經(jīng)營(yíng)。隨著需求的不足，賣更多的地會(huì)造成更大的供給，打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成惡性循環(huán)。所以在商品住宅土地供給上，政府要把握市場(chǎng)需求，從宏觀上予以調(diào)控，防止土地供給過(guò)剩。對(duì)已出讓的土地要從上市時(shí)間和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面調(diào)控。

　　我市的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施可以加快市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，比如體育中心、大劇院、文瀛湖的水上項(xiàng)目、冰上項(xiàng)目等文化娛樂(lè)休閑項(xiàng)目急需開(kāi)發(fā)。

　　面對(duì)債務(wù)問(wèn)題，也可以考慮現(xiàn)有的資產(chǎn)資本化，政府出售或合資有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的公共設(shè)施，緩解政府債務(wù)的壓力。吸引外地資本來(lái)同，只要運(yùn)營(yíng)起來(lái)，經(jīng)濟(jì)就有希望，稅收就有希望，償還債務(wù)就有希望。

　　2、御東的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為市區(qū)的主力市場(chǎng)，御東興則大同興。我們要樹(shù)立御東宜居的形象，充分發(fā)揮御東現(xiàn)有公共設(shè)施的杠桿作用，促進(jìn)御東繁榮。加快御東各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造御東疊加效應(yīng)的亮點(diǎn)。

　　(四)政府在其它方面的一些可行做法

　　1、在目前商品住宅供給過(guò)剩的情況下，政府拆遷房屋改為貨幣補(bǔ)償，可以優(yōu)先選購(gòu)御東商品房，以便減緩御東開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)壓力。

　　2、政府創(chuàng)造條件，加快二手房的流動(dòng)，促進(jìn)改善性、剛需型購(gòu)房進(jìn)入二手市場(chǎng)，由此帶動(dòng)一手房的需求。

　　3、要加強(qiáng)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)因素的研究，為政府決策提供正確的意見(jiàn)。三四線城市出現(xiàn)的許多問(wèn)題與地方缺少深入研究有很大的關(guān)系。國(guó)家的主要研究機(jī)構(gòu)研究重點(diǎn)是一二線城市，對(duì)三四線城市研究的很不夠。

　　4、行政企業(yè)機(jī)關(guān)搬遷御東可以刺激御東房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售。

　　5、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的民間資金借貸要認(rèn)真調(diào)查研究，防止樓盤(pán)資金出現(xiàn)斷裂，造成不良的社會(huì)影響，和不必要的損失。

　　六、目前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的策略

　　1、要審時(shí)度勢(shì)，冷靜正確的看待我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既不要頭腦發(fā)熱，也不要悲觀失望。

　　2、大項(xiàng)目分期實(shí)施，放緩?fù)斗攀袌?chǎng)的節(jié)奏。小項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，迅速實(shí)施。

　　3、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持創(chuàng)新，突出特點(diǎn)，防止產(chǎn)品雷同化，比如建養(yǎng)老住宅、綠色節(jié)能住宅。

　　4、由于城市區(qū)域擴(kuò)大，新入市的項(xiàng)目要選擇在缺少新房的板塊去實(shí)施，防止在同一板塊上競(jìng)爭(zhēng)。

　　5、營(yíng)銷范圍擴(kuò)大，挖掘周邊縣的購(gòu)買(mǎi)潛力。

　　6、新區(qū)域的項(xiàng)目，先建公共配套設(shè)施，讓購(gòu)房者看到未來(lái)的實(shí)際環(huán)境。

　　7、房地產(chǎn)企業(yè)在全市轉(zhuǎn)型發(fā)展的大形勢(shì)下，也要調(diào)整自己的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展民生地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，變單一開(kāi)發(fā)建設(shè)為多元化經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　大同市房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 劉俊杰

　　中國(guó)人民銀行大同中心支行 李連光

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